写字楼安全与风险管理

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　　一、写字楼安全管理

　　(一)工程安全

　　随着写字楼不断向大规模、超高层、智能化发展，写字楼内装备的工程设备也向着大容量、大规划、大系统发展。过去只有在工业企业中才能看到的大型强电、弱电、机电设备如今已是高档写字楼中的常见设备。因此，工程安全已日益成为现代化写字楼物业安全的首要问题。

　　1.事故案例

　　(1)工程隐患事故。2004年1月31日凌晨4点20分，北京东城区某高档写字楼B1主配电室墙体突然出现孔洞喷出水柱，险些导致正在运行中的1号的高压变压器(1250kVA)及其相关高压配电柜发生重大损失。事故原因：相邻主配电室的大厦外墙地下生活水管线断裂(断裂时间可能已很长)，跑水经长期挤压渗透，突破了外墙防水层，浸入B2主配电室。

　　(2)工程隐患事故。2004年1月23日下午3点40分，北京东城区某高档写字楼 B1走廊水管过墙处(顶棚内)高位消防水箱稳压补水管(下行)弯头脱扣跑水。大量消防水流入6台客梯底坑，水深达1.6m。事故原因：水管弯头原始安装不到位，过墙孔洞未做封堵使此处顶棚内气温很低，在严寒低温下未装牢固的丝扣受压过大脱开。

　　(3)设备运行事故。2000年11月9日上午9点42分，北京海淀区某高档国际会议大厦B1主配电室2号高压变压器(1000kVA)低压侧补偿电容器柜爆炸起火，浓烟蔓延扩散至整个建筑。

　　(4)设备运行事故。2000年6月11日晚9点59分，北京海淀区某国家级综合实验大厦一区2层211实验室存放试验样品的电冰箱爆炸起火，险些引发周边的大量高压气瓶发生连锁爆炸。

　　(5)设备运行事故。2000年2月20日凌晨2点40分，北京海淀区某高档写字楼B1主配电室1号高压变压器(1000kVA)高压侧10kV进线电缆绝缘老化，相间短路起火，造成大面积停电。

　　另外，垂直运输电梯故障可能导致的人身伤亡事故，“三电”(电脑、电视、电话)信号中断可能导致的商务损失，均威胁着写字楼的安全。

　　2.管理措施

　　加强对写字楼物业工程安全的管理，需要注意以下几个方面：

　　(1)全面建立确保“十供”的管理理念，即：

　　确保供电;确保供水;确保供气;确保供冷;确保供暖;确保供电脑信号;确保供电视信号;确保供电话信号;确保供垂直运输;确保供报修服务。

　　(2)制订全年度大、中、小修计划。

　　(3)编制《工程技术工作规程》，包括：

　　强电技术工作规程;弱电技术工作规程;机电技术工作规程;综合技术工作规程;各技术专业岗位职责。

　　(4)建立“设备档案”，包括：

　　设备用电;设备原始记录;设备所需部件及备件登记表;设备技术资料登记表;设备年度运行记录;设备缺陷记录;设备检修记录;设备事故记录;设备结构修改记录;设备其他记录。

　　(5)建立《设备状态月报》，包括设备运行状态和设备完好状态。

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　　(二)消防安全

　　自从1885年世界上第一幢高层建筑美国芝加哥的“人寿保险公司大楼(12层)建成”迄今为止119年，人类高层建筑消防安全始终是一个严肃的任务。

　　高层建筑消防安全的一个显著特点，就是火势一旦形成蔓延极为迅猛。主要原因：一是高层建筑自身有众多的竖向管井，在建筑物内似座座烟囱，成为火灾蔓延的重要通道;二是因热压差的作用，高层建筑烟气竖向流动极为迅速，据测试可达3～4m/s;三是受风压的影响(有资料查明：风压、风速随建筑高度成正比)，风助火势，燃烧剧烈，蔓延极快。高层写字楼还有一个显著的特点，就是夜间人走楼空，白天留下的隐患往往在夜间爆发。尽早发现火险、自动监控无人区，对高层写字楼消防安全是至关重要的。因此，有效发挥自动消防系统的功能，就成为高层写字楼消防安全工作的核心。经验证明，自动消防系统是高层写字楼最重要的消防武器。

　　除依靠自动消防系统外，严密的防火措施也是十分重要的。一是必须建立严密规范的消防责任制，落实任务、明确责任。二是消防人员必须熟悉消防设备、设施的部位和性能。对消防水泵、喷洒水泵、消防管道、消防报警系统及各种阀门、喷水器、报警阀、水流指标器等经常进行检查、试验、保养、检修和维护，使消防设备、设施始终处于良好的使用状态。三是对防火避难层任何单位不得占用，消防电梯处于完好状态，防火通道必须畅通，不得堆放任何杂物或封闭。四是对消防人员要进行定期的培训和实战训练演习，始终处于临战状态。五是对租户要进行消防知识宣传教育，以及指导租户掌握消防器材的使用方法。

　　(三)治安安全

　　写字楼物业治安主要由物业管理企业保安部的内保人员、外保人员和车场管理人员负责。主要任务是疏导和控制。

　　1.对写字楼交通流线的疏导

　　写字楼交通流线的管理，可遵循三个原则：

　　(1)分流原则：垂直分流;水平分流。

　　(2)层次原则：时序层次;等级层次;主次层次：外主体流线为机动车流，内主体流线为办公人员。

　　(3)简捷原则。

　　2.对进、出和在大厦内滞留的人员、车辆的控制

　　针对租户变动性大，外来办事人员多，治安保卫工作难度大的特点，一是必须掌握写字楼各层承租单位和人员情况，掌握楼内重点要害部位。二是定期检查办公楼的安全设施，检查承租各单位安全治保措施落实情况，对监控设施经常进行维修、保养，监控室要24小时有人监控。三是对写字楼车库、地下室、电梯间、通风口、卫生间、水房等部位要做到安全防范，发现问题，及时处理。四是对写字楼周围坚持24小时巡逻制度，对外来办事人员实行验证登记制度。

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　　(四)应急预案

　　写字楼物业管理部门应制定必要的应急预案，主要包括如下方面：

　　供电中断应急预案;供水中断应急预案;燃气泄漏应急预案;“三电”信号中断应急预案;垂直运输事故应急预案;防火应急预案;防水应急预案;防盗应急预案;防毒应急预案;防爆应急预案;防疫应急预案;防震应急预案。

　　二、写字楼风险管理

　　(一)写字楼物业风险的识别

　　1.风险识别的作用

　　风险识别是风险管理的基础。没有风险识别的风险管理是盲目的，通过风险识别，可以将那些可能给写字楼带来危害的风险因素识别出来，是制定风险应对计划的依据。

　　2.写字楼物业管理风险的特点

　　(1)全员性：写字楼风险的识别不只是物业总经理或物业管理企业个别人的工作，而是全体员工参与并共同完成的任务。

　　(2)全期性：写字楼风险的不确定性，决定了风险识别的全寿命性，即写字楼生命周期中的风险都属于风险识别的范围。

　　(3)动态性：风险识别并不是一次性的，在写字楼经历的竣工验收交接过程、二次装修管理过程、正式营运管理服务过程的全过程中都要根据情况的变化适时进行风险识别。

　　3.写字楼物业管理风险的种类

　　(1)工程隐患风险;

　　(2)设备运行风险(机毁人亡的重大事故;商务信息中断、丢失);

　　(3)消防防范风险;

　　(4)保安防范风险;

　　(5)自然灾害风险。

　　(二)写字楼物业风险的应对

　　1.风险应对程序

　　写字楼物业的风险应对程序如图10-3所示。

　　2.风险应对计划

　　写字楼物业的风险应对计划应尽可能详细，比如说在什么情况下采取什么行动。风险应对计划一般应包括如下内容：

　　(1)已识别的风险及其风险特征描述，对写字楼哪些方面造成影响，风险如何影响写字楼经营管理的目标;

　　(2)风险承受主体及相应的责任分配;

　　(3)定性和定量风险分析过程的结果;

　　(4)对某一具体风险经过分析接受的风险应对措施;

　　(5)风险策略实施后，预期的残余风险水平;

　　(6)用于执行选定的风险应对策略的具体行动计划;

　　(7)应对措施的预算和时间;

　　(8)意外事故应急计划和反馈计划。

　　3.风险应对策略

　　风险应对策略一般应包括风险回避、风险转移(购买写字楼物业保险即为此种策略之一)、风险减轻、风险承担(将损失摊入经营成本，建立意外损失基金等)、风险分担和应急措施。

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　　三、写字楼的物业保险

　　在采取了各种安全和风险管理措施后，写字楼物业仍有可能在持有期内由于某种意外的原因使物业损毁，从而导致出租经营过程的中断，这很可能会使投资者进入破产的境地。为了抵御这种突发事件给物业带来的财务风险，业主或其委托的物业管理企业通常要作出综合保险安排。一般说来，单一的保单不可能为投资者提供完全的保障，而即使有这样一种能提供全面保障的保单，保险费的数额也可能是很难承受的，所以写字楼物业投保过程中，投保人的保险计划经常是由多个保单组成的保险组合。

　　从理论上来说，物业投资过程中的所有风险都可能通过保险安排来进行规避，但在物业投保的过程中，业主或物业管理企业通常还要在投保项目和保险费支出之间作出平衡。如果将所有风险都通过投保的方式转嫁给保险公司则可能会由于过高的保险费支出使投资者徒劳无功。因此，写字楼的业主主要是选择那些自己无法控制的风险项目进行投保，对于那些自己可以控制或规避的风险项目就承担下来，以获取高于平均收益水平的风险报酬。

　　写字楼物业的业主、物业管理企业和租户都要参加保险，以保障其自身的利益和其他与物业有关方面的利益。写字楼物业的业主通常将收入损失、结构毁损和第三者责任投保，此时业主被称为投保人，物业管理企业为附属投保人。但写字楼物业投保的最大特点是：保险费是物业运营成本的一部分，且这部分费用最终要转嫁到租户身上。由于写字楼物业的整体保险不包括各租户单独承担部分的空间，因此大多数写字楼的租约要求租户就其承租空间内的办公设备等财产单独投保，写字楼物业租户投保的项目应以能够保持其企业正常运转并能承担租约中规定的其要承担的责任为原则，当然租户也可能就其他项目投保，如专业顾问公司可以投保专业责任保险、职工医疗保险、职工养老或失业保险等。

　　保险公司和投保人之间的保险协议使得投保人有权利在意外灾害发生时得到保险公司的赔偿。例如，写字楼内由于用电安全问题导致火灾，业主就可以向其投保的保险公司索赔。当然，如果事实证明是租户的职员用电不慎导致了火灾的发生，则业主的保险公司就可以向租户或其保险公司索赔，以弥补自己的损失。

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