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2011年度全国物业管理师执业资格考试试卷
《物业经营管理》
一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)
1.关于物业经营管理内涵的说法，错误的是( )。
A.物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务
B.物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理
C.物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动
D.收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报
2.关于写字楼分类的说法，正确的是( )。
A.写字楼分为出租型写字楼和政府办公楼两种类型
B.我国统一的写字楼分类标准将写字楼分为甲、乙、丙三个等级
C.建筑面积是写字楼分类的主要依据，
D.写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断
3.关于区域购物中心的说法，错误的是( )。
A.区域购物中心通常集购物、休闲、娱乐、饮食于一体
B.区域购物中心定位于高端消费，针对的是高收入人群
C.区域购物中心在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性
D.区域购物中心不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体
4.下列各类物业中，不属于物业经营管理活动管理对象的是( )。
A.丙级写字楼
B.居住区商场
C.公立小学
D.出租型别墅
5.关于房地产组合投资管理的说法，正确的是( )。
A.房地产组合投资管理是物业管理中的最基础性工作
B.房地产组合投资管理包括物业管理、设施管理和房地产资产管理三个部分
C.房地产组合投资管理以运行管理和服务为主
D.房地产组合投资管理以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产
6.下列工作中，不属于物业经营管理战略性工作的是( )。
A.决策分析
B.构建信息基础
C.现金流和成本管理
D.资产组合
7.房地产开发投资通常从( )开始。
A.规划设计
B.购置土地
C.工程建设
D.品牌设计
8.关于房地产置业投资的说法，正确的是( )。
A.房地产置业投资属于间接投资
B.房地产置业投资的对象只能是旧房地产
C.房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入
D.房地产出租不属于房地产置业投资
9.关于房地产投资利弊的说法，错误的是( )。
A.房地产投资需要专门的经验
B.房地产投资流动性差
C.房地产投资较难抵御通货膨胀
D.房地产投资能够提高投资者的资信等级
10.由于建造公园而使周边房地产价格明显上升，这反映了房地产投资特性中的( )。
A.折旧递减性
B.地租递增性
C.政策影响性
D.相互影响性
11.房地产投资项目结束时，流动资金通常以( )形式被收回。
A.货币资金
B.租金收益
C.折旧费用
D.运营费用
12.下列费用中，属于运营费用的是( )。
A.准备金
B.房产税
C.企业所得税
D.空置损失
13.下列净运营收益的计算公式，正确的是( )。
A.净运营收益=潜在毛收入-运营费用
B.净运营收益=潜在毛收入+运营费用
C.净运营收益=有效毛收入+运营费用
D.净运营收益=有效毛收入-运营费用
14.下列指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中清偿能力指标的是( )。
A.借款偿还期
B.偿债备付率
C.资产负债率
D.现金回报率
15.关于物业价格特征的说法，错误的是( )。
A.物业价格受区位影响大
B.物业价格实质上是物业权益价格
C.物业价格容易受交易者的个别因素影响
D.物业价格形成的时间较短
16.关于特定物业在某一时点市场价值与投资价值的说法，正确的是( )。
A.市场价值是惟一的，投资价值是不惟一的
B.市场价值是惟一的，投资价值也是惟一的
C.市场价值是不惟一的，投资价值是惟一的
D.市场价值是不惟一的，投资价值也是不惟一的
17.下列期房价格的公式，正确的是( )。
A.期房价格=现房价格+风险补偿
B.期房价格>现房价格-风险补偿
C.期房价格<现房价格-风险补偿
D.期房价格=现房价格-折旧补偿
18.关于拍卖底价的说法，正确的是( )。
A.拍卖底价是拍卖前公布的拍卖标的物的评估价
B.拍卖底价又称为起拍价
C.竞买人的最高应价未达到拍卖底价的，拍卖无效
D.拍卖底价等于起叫价
19.关于房地产市场指标中房屋施工面积的说法，正确的是( )。
A.房屋施工面积不包括上年开工跨入本期继续施工的房屋面积
B.房屋施工面积不包括上期停建在本期恢复施工的房屋面积
C.房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D.房屋施工面积是指报告规内竣工的全部房屋建筑面积
20.下列指标中，不属于房地产市场交易指标的是( )。
A.出租量
B.房地产租金
C.预售面积
D.灭失量
21.建筑物管理计划不包括( )。
A.建筑物管理策略
B.出租策略
C.物业检查计划
D.建筑物维护标准
22.下列计划中，不属于物业管理计划内容的是( )计划。
A.业主沟通
B.设施改造
C.财务收支
D.物业建造
23.房屋租赁关系的形成，会导致房屋( )的分离。
A.所有权和收益权
B.所有权和处分权
C.所有权和使用权
D.使用权和占有权
24.房屋租赁关系在法律上是一种( )关系。
A.所有权转移
B.委托管理
C.经济要式契约
D.经济非要式契约
25.承租人除租金外还需要再另行交纳水电费用，这种租金称为( )。
A.毛租
B.净租
C.百分比租金
D.基础租金
26.业主自行负责租赁活动，物业服务企业仅负责物业管理和服务，这种物业租赁管理模式称为( )模式。
A.包租
B.转租
C.委托管理
D.出租代理
27.在市场经济条件下，单个物业租金水平高低的关键取决于( )。
A.物业出租经营成本
B.业主期望的投资回报率
C.国内整体物价水平
D.同类型物业的市场供求关系
28.零售商业物业出租时，为将出租人和承租人的利益联系在一起，共同为物业经营效益的最大化努力，可采用收取( )租金的方式。
A.净
B.基础
C.超额
D.百分比
29.在确定各出租单元的具体租金时，为平衡位置不好的出租单元较低的租金收入，常使位置较好的出租单元付出一定的( )租金。
A.净
B.毛
C.超额
D.基础
30.出租房屋的正常维修义务应由( )承担。
A.出租人
B.承租人
C.委托人
D.物业服务企业
31.围绕“4P”进行营销管理是“以( )为中心”的市场营销策略。
A.企业
B.产品
C.客户
D.社会
32.物业服务企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用为( )。
A.间接费用
B.直接费用
C.期间费用
D.营业成本
33.将物业管理服务成本分为固定成本、变动成本和半固定成本的划分方法是按照( )划分的。
A.经济性质
B.与业务量的关系
C.经济用途
D.与决策的关系
34.实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费的构成不包括( )。
A.物业管理服务成本
B.法定税费
C.物业服务企业的利润
D.物业服务企业的酬金
35.某企业物业服务的预算成本(费用)为100万元，实际成本(费用)为90万元，则该企业的成本(费用)降低率是( )。
A.-11.11%
B.-10%
C.10%
D.11.11%
36.物业服务企业编制成本预算时，不需要考虑的内容是( )等。
A.预算期物资采购情况
B.企业未来的现金流
C.材料消耗定额
D.费用消耗定额
37.物业服务企业发生的财务费用不包括( )。
A.罚没支出
B.利息支出
C.筹资手续费
D.汇兑损失
38.物业服务企业编制管理费用预算的最佳方法为( )。
A.零基预算
B.滚动预算
C.弹性预算
D.固定预算
39.下列物业服务企业财务工作中，不属于成本日常管理的是( )。
A.控制责任中心的业绩考评
B.利用物业管理周期理论进行成本控制
C.严格实施预算的凭证控制
D.建立健全费用开支与报销审批制度
40.关于前期物业服务合同的说法，错误的是( )。
A.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订
B.前期物业服务合同具有过渡性
C.前期物业服务合同的期限为一年
D.前期物业服务合同是要式合同
41.关于物业服务合同特征的说法，错误的是( )。
A.物业服务合同是双务合同
B.物业服务合同是有偿合同
C.物业服务合同是诺成性合同
D.物业服务合同是单务合同
42.保险合同是射幸合同，这是相对于( )而言的。
A.要式合同
B.附和合同
C.双务合同
D.交换合同
43.下列资料中，不属于物业档案的是( )。
A.设施设备运行维护资料
B.物业服务企业的员工档案
C.竣工验收资料
D.物业相关工程图纸
44.火灾保险费率的计算方法有表定法和( )两种。
A.分层法
B.分类法
C.分部法
D.分项法
45.公众责任险承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的，是一种( )保险。
A.有形财产
B.无形财产
C.固定资产
D.动产
46.从财务管理的角度来看，物业服务企业持续经营的前提条件是资金的( )。
A.运用
B.耗费
C.收回
D.筹集
47.经营性物业的物业管理报告内容不包括( )。
A.工作总结
B.估价报告
C.工作计划
D.财务报告
48.按照写字楼的使用方式划分，为特定用户量身设计建设的、仅供其独占使用的写字楼，属于( )写字楼。
A.综合型
B.自用型
C.商住型
D.租售型
49.写字楼物业管理中的财务管理工作不包括( )。
A.编制预算
B.处理纳税
C. 租户的评估筛选
D.现金出纳
50.普通租售型商务写字楼标准层有效使用率等于( )面积除以标准层面积。
A. 使用
B. 专用部分
C. 共用部分
D.单层平均
51.关于“合同服务”和“超值服务”的说法，正确的是( )。
A. 合同服务是非强制性的
B.超值服务是强制性的
C.合同服务是原则性的
D.超值服务是必须的
52.购物中心的物业管理师需要了解的零售技术是( )。
A. 商品选择、环境消杀、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设
B.商品选择、选项范围、商品盘存、环境消杀、商品内部陈设
C. 商品选择、选项范围、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设
D. 选项范围、环境消杀、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设
53.下列关于物业服务企业确定物业租金的做法，正确的是( )。
A.根据物业的建设成本确定租金
B.当基础租金高于市场租金时，应考虑增加经营费用，以提高服务质量
C.根据该类物业的市场供求情况确定租金
D. 根据市场竞争情况，取消代收代付费用
54.写字楼的基础租金是根据业主投资收益率目标和其可接受的( )水平确定的。
A.最低租金
B.市场平均租金
C.最高租金
D.市场租金
55.零售商业物业的基础租金，常以( )为单位计算。
A.每月每平方米
B.月营业额
C.季度营业额
D.年总营业额
56.零售商承担的百分比租金常常作为( )的附加部分。
A.物业服务费
B.基础租金
C.代收代缴费用
D.储备基金
57.某租户的基础租金为15万元/月，其与业主的约定每月300万元的营业额为自然平衡点，以营业额的5%作为百分比租金。现租户本月营业额为250万元，其该月份应缴租金为( )万元。
A. 10
B.12.5
C.15
D.17.5
58.组合投资管理工作正确的工作顺序是( )。
①投资分析②投资组合的调整
③构建投资组合④投资组合绩效评估
⑤制定投资方针和政策
A.⑤①②③④
B.①⑤②③④
C.①⑤③④②
D.⑤①③②④
59.关于设施管理的说法，错误的是( )。
A.设施管理概念的诞生，是物业经营管理发展的必然结果
B.设施管理的目标是维护费用最低
C.设施管理的概念已从“硬件”管理，扩充到“软件”管理
D.设施管理的服务对象是人
60.房地产组合投资管理的要素不包括( )。
A.管理对象
B.管理理论
C.管理者
D.管理方法
二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)
61.在写字楼的评级中，通常需要参考的因素有( )等。
A.区位和交通
B.建筑形式
C.建筑物的出租率
D.物业管理水平
E.为租户提供的服务
62.关于物业经营管理企业的说法，正确的有( )。
A.物业经营管理企业以公司的形式存在
B.物业经营管理企业是服务性企业
C.物业经营管理企业不以盈利为目的
D.物业经营管理企业是依法进行登记注册的经济组织
E.物业经营管理企业可以不具有法人资格
63.物业经营管理的常规工作有( )等。
A.决策分析
B.构建信息基础
C.日常维护和维修
D.设施设备管理
E.物业保险管理
64.零售商业辐射区域分析包括( )分析。
A.投资成本
B.顾客流量
C.消费者行为
D.消费者偏好
E.购买能力
65.房地产投资项目财务评价指标中的动态盈利能力指标有( )等。
A.供款偿还期
B.内部收益率
C.净现值
D.投资回报率
E.现金回报率
66.下列现象中，会导致设备无形磨损的有( )。
A.生锈
B.老化
C.腐蚀
D.制造工艺改进
E.技术进步
67.下列物业类型中，属于收益性物业的有( )。
A.空置公寓
B.公益图书馆
C.停车场
D.影剧院
E.政府办公楼
68.制定物业管理计划的基本原则有( )。
A.注册物业管理师主持
B.政府审批
C.发挥物业管理人员的集体智慧
D.老师论证
E.实际物业管理人员应该参与其中
69.下列指标中，属于房地产市场供给指标的有( )。
A.城镇化率
B.存量
C.空置量
D.房屋施工面积
E.人均住房支出
70.物业租赁经营预算编制应包括( )等。
A.详细的预期收益估算
B.允许的空置率水平
C.经营费用
D.物业服务企业的薪酬制度
E.物业的建筑安装费用
71.房屋租赁合同的基本条款包括( )等。
A.租赁用途
B.租赁期限
C.租金及支付方式
D.租金使用方式
E.房屋的修缮责任
72.在租约中，对出租物业必须予以明确描述的内容有( )。
A.物业坐落位置
B.物业面积
C.物业建筑高度
D.物业装修状况
E.物业设施状况
73. 下列保险费中，可以列入物业共用部分、共用设施设备及公众责任保险费用的有( )。
A.员工医疗险
B.大厦财产险
C.中央空调险
D.电梯责任险
E.失业险
74.关于人工费中福利费计算的说法，正确的有( )。
A.加班费按每人每月不超过5天计算
B.福利基金按工资总额的14%计算
C.员工奖金按工资总额的10%计算
D.教育经费按工资总额的1.5%计算
E.工会基金按工资总额的2%计算
75.编制成本预算应遵循的基本要求有( )。
A.成本预算必须同其他预算相协调
B.成本预算要以各项定额为基础
C.成本预算要完全符合实际
D.成本预算应有相应的技术经济措施保证
E.成本预算要全面权衡，提高资金使用效益
76.物业经营管理合同包括的内容有( )等。
A.物业的描述和合同期限
B.员工奖惩机制
C.管理者的权利和义务
D.经营管理目标
E.服务费用及支付方式
77.下列主体中，物业经营管理者应定期向其提交物业经营管理报告的有( )。
A.居委会主任
B.本企业总经理
C.业主
D.租户
E.本企业员工
78.写字楼物业管理的常规目标是实现( )的最大化。
A.收益部分的出租率
B.物业资产保值率和升值率
C.物业所有人与使用人满意率
D.物业企业管理人员收入
E.物业设施设备维护的投入
79.业主或物业服务企业选择写字楼租户时，通常考虑的主要因素有( )。
A.潜在租户所经营业务的类型及其声誉
B.财务稳定性和长期盈利的能力
C.潜在租户的员工性别构成
D.所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容
E.潜在租户的股份构成
80.关于零售商业承租户“共生关系”的说法，正确的有( )。
A.每个承租户与其他承租户是互相对立竞争的关系
B.每个承租户经营的成功，依赖并取决于其他承租户的成功
C.购物中心必须将各零售承租户整合成一个整体，并进行掌控
D.购物中心要有计划地、合理地对各承租户进行定位配置
E.购物中心必须将各零售商进行区分销售
参考答案
一、单项选择题
| 1．B |
2．D |
3. B |
4．C |
5．D |
|
6．C |
7．B |
8．C |
9．C |
10．D |
|
11．A |
12．B |
13．D |
14．D |
15．D |
|
16．A |
17．C |
18．C |
19．C |
20．D |
|
21．B |
22．D |
23．C |
24．C |
25．B |
|
26．D |
27．D |
28．D |
29．C |
30．A |
|
31．B |
32．C |
33．B |
34．D |
35．C |
|
36．B |
37．A |
38．A |
39．A |
40．C |
|
41．D |
42．D |
43．A |
44．B |
45．B |
|
46．C |
47．B |
48．B |
49．C |
50．B |
|
51．C |
52．C |
53．C |
54．A |
55．A |
|
56．B |
57．B |
58．D |
59．B |
60．B |
二、多项选择题
| 61. ABDE |
62．ABCD |
63．CDE |
64．BCDE |
65．BC |
|
66．DE |
67．ACD |
68．ACE |
69．BCD |
70．ABC |
|
71．ABCE |
72．ABDE |
73．BCD |
74．BDE |
75．ABDE |
|
76．ABCE |
77．CD |
78．BC |
79．ABD |
80．BCD |
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