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2013年经济师考试《中级房地产》预习: 资金的时间价值

|0·2012-12-25 11:01:03浏览0 收藏0
摘要 2013年经济师备考已拉开序幕,请考生关注环球网校经济师考试复习资料,安排好复习内容,祝您考试成功!

    查看汇总:2013年经济师考试《中级房地产》预习汇总

 

  2013年中级经济师考试房地产辅导讲义(24)

  第二节 资金的时间价值及等值计算

一、资金的时间价值的含义和其产生原因

  资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同。

  从投资者的角度看,资金的时间价值表现为资金具有增值特性。

  资金的时间价值产生的原因: ①投资收益。②通货膨胀。③时间风险。

二、现金流量和现金流量图

  (一)现金流量

  现金流入、现金流出及净现金流量统称为现金流量,三者之间有下列关系:

  净现金流量=现金流人量―现金流出量

  对于房地产开发投资来说,现金流人通常包括销售收入、出租收入和其他经营收入等;现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。

  (二)现金流量图

  现金流量的三要素,即现金流量的大小(现金数额)、方向(现金流人或流出)和作用点(现金发生的时间点)。

三、利息和利率

  (一)利息和利率的概念

  从资金借出者的角度看,利息是将货币从消费转移到长期投资所需要的货币补偿;从资金借入者的角度看,利息是资本使用的成本;从现实的角度看,利息是资金在不同时间上的增值额;从房地产投资项目经济评价的角度看,利息是衡量资金随时间变化的尺度。

  利息的计算公式为: In=Fn-P (5-1)

  上式中,In为总利息;Fn为本利和;P为本金;n为计算利息的周期数,简称计息期数,计息周期通常为“年”、“季”、“月”等。

  单位时间里投入单位资金所得的增值就是利息率,简称利率,一般用百分比表示,通常用一个计息周期内所应付出的利息额与本金之比计算,如下式: i=I1/Pxl00% (5-2)

  上式中,i为利率;I1为一个计息周期的利息。

  利率反映了资金随着时间变化的增值速度。利率是银行根据国家的政治、经济形势及大

  政方针确定的,它可以反映国家在一定经济发展时期的经济状况及特色。

  (二)利息的计算方法

  利息的计算方法分为单利法和复利法两种。

  1.单利法

  单利法是不论计息周期有多长,只对本金计算利息,不考虑先前的利息在资金运动中累积增加的利息再计息。单利计息的公式为: In=P?i?n (5-3)

  上式中,i为每期的单利率。 n个计息周期后的本利和Fn为: Fn=p(1+i?n) (5-4)

  在房地产开发投资中,常常存在分期投资的情况,在这种情况下,投资项目完成时按单利计算的投资总额F为:

  2.复利法

  复利法是按本利和计息,也就是说除本金计息外,利息也生利息,每一计息周期的利息都 要并人下一期的本金.,再计利息。如现有一笔本金户在年利率i的条件下,当计息期数为n 时,则本利和Fn。为:

  1个计息周期后 F1=P+P×i=p(1+i)

  2个计息周期后 F2=P(1+i)×p(1+i)2

  3个计息周期后 F3=p(1+i)2+P(1+i)2×i=p(1+i)3

  (n―1)个计息周期后 Fn-1=p(1+i)n-2+p(1+i)n-2?i=p(1+i)n-1

  n个计息周期后 Fn=p(1+i)n-1+p(1+i)n-1?i=p(1+i)n

  由此可得到复利计息的计算公式为: Fn=p(1+i)n (5―7)

  在房地产投资项目经济评价中一般采用复利计算。

  (三)周期利率、名义利率和实际利率

  1.周期利率

  周期利率是指:计息周期实际计算利息时采用的利率,也称为计息周期有效利率。当计息周期为年时,年利率就是周期利率,当计息周期短于一年时,周期利率i与年利率r之间的关系为:i=r/n (5―8)

  上式中,i为周期利率,r为年利率,n为一年中的计息期数。

  例如,年利率12%,按季计息,则周期利率为i=12%÷4=3%

  2.名义利率

  名义利率是指一年内多次计息时的年利率,从式(5―8)中可知,名义利率是周期利率与 一年中计息期数的乘积,即: r=i?n (5 -9)

  若计息周期月利率1%,则年名义利率为12%。

  3.实际利率

  实际利率:是在名义利率包含的单位时间内,按周期利率复利计息所形成的总利率。在单利计息时,名义利率等于实际利率,按复利计息时,名义利率与实际利率则存在较大的差别。当计息期短于一年时,可以将计息期转化为年来计息,但这时必须把年名义利率换算为年实际利率。

  设年名义利率为r,一年中计息次数为n,则一个计息周期的周期利率为r/n,一年后的本

  即当n→8,按连续复利计算,实际利率为: n=er-1 (5 ―11)

  上式中,等号右边的e为自然对数的底,其值为2.7182818…。

 

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