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2013年中级经济师考试房地产辅导讲义(23)
房地产投资项目经济评价分为：财务评价和国民经济评价。
财务评价：在国家现行财税制度和价格体系的前提下，从项目的角度出发，计算项目范围内的财务效益和费用，分析项目的盈利能力和清偿能力，评价项目在财务上的可行性。
第一节 房地产投资概述
一、投资的概念和类别
(一)投资的概念
投资是指投资者以获取未来收益为目的，投放一定量的资金(货币或实物等)，以经营某 项事业的行为。投资的本质是投资者以牺牲一定的即期消费来换取未来更多的预期消费的活 动。
(二)投资的类别
直接投资：是指投资者将资金直接投入投资项目，形成流动资产、固定资产和无形资产的投资。通过直接投资，投资者可以拥有全部或一定数量的企业资产及经营所有权，直接进行或参与投资的经营管理。
间接投资：是指投资者将资金用于购买股票、债券等有价证券，以获取一定预期收益的投资。
直接投资与间接投资区别：直接投资是资金所有者和资金使用者的合一，是资产所有权和资产经营权的统一运动，一般是生产事业，会形成实物资产;间接投资是资金所有者和资金使用者的分开，是资产所有权和资产经营权的分离运动，投资者对企业资产及其经营没有直接的所有权和控制权。
直接投资与间接投资联系：间接投资可以为直接投资筹措到所需的资金，并监督、促进直接投资的管理，间接投资成为直接投资不可缺少的融资渠道;直接投资对间接投资也有重大的影响，主要是企业的生产能力的变化会影响到投资者对该企业甚至该行业发行的股票、债券等前景的预期，从而使间接投资水平发生波动。
二、房地产投资的含义和形式
(一)房地产投资的含义
房地产投资是指：投资者以获取房地产未来收益或资产增值为目的，投放一定量的资金 (货币或实物等)，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的行为。
(二)房地产投资的形式
1.房地产直接投资
房地产直接投资：是指投资者直接参与房地产开发经营或者购买房地产实物资产的过程，投资者参与有关管理。按照是否直接形成房地产增量资产，房地产直接投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资。
房地产开发投资：是指投资者从取得待开发房地产(典型是土地)开始，经过规划设计、工 程建设等过程，建成可满足人们某种需要的房地产产品，即形成房地产增量资产的行为。房地产开发投资者对开发的房地产产品，主要有两种经营方式。一是出售型房地产开发投资。二是经营型房地产开发投资。
房地产置业投资：是指投资者对房地产市场上正在运行中的房地产实物资产，通过购买或租赁方式取得其所有权或使用权的行为。房地产置业投资主要有购买型房地产投资和租赁型房地产投资两种。
2.房地产间接投资
房地产间接投资：是指投资者将资金投入房地产相关证券的行为，投资者不直接参与其投资相关的房地产开发经营和管理过程。房地产间接投资的形式主要有购买房地产企业股票或债券、房地产投资信托基金、住房抵押贷款支持证券等。
三、房地产投资的特点
(1)投资品种的多样性。
(2)投资变现的复杂性。
(3)投资价值的附加性。
(4)投资区域的差异性。
(5)投资收益的个别性。
(6)投资过程的综合性。
(7)投资预期的风险性。
(8)投资决策的专业性。
在项目开发前期阶段：要对房地产产品的项目定位、市场定位、产品定位、规划设计、园林景观、建筑风格等作出决策;
在建设和销售阶段：要对营销策略、价格定位、广告宣传等作出决策。
四、房地产投资的构成
(一)房地产投资的主体构成
房地产投资主体：是指直接从事房地产投资活动的投资者，不包括房地产间接投资者。
(1)国家。目前国家是主要的房地产投资主体之一，如保障性住房建设投资。
(2)企业。主要由房地产开发企业承担。
(3)个人。个人作为房地产投资主体一般只能从事房地产买卖，也就是房地产置业投资。 自然人想成为房地产开发投资主体，必须先注册成为企业法人。我国对房地产开发企业实行 资质管理。因此，在我国，目前自然人实际上还不能成为房地产开发投资主体。
(二)房地产投资的资金构成
(1)企业自有资金。目前国家对房地产开发项目资本金比例的要求是30%。 对房地产置业投资，资本金比例通常为购置房地产时所须支付的首付款比例。
(2)预售收入。
(3)信贷融资。主要包括短期透支贷款、存款抵押贷款、房地产抵押贷款、担保贷款等。其中，房地产抵押贷款包括个人住房抵押贷款、商用房地产抵押贷款和在建工程抵押贷款。
(4)债券融资。
(5)利用外资。外资投入的形式包括合资、合作、人股、贷款、债券、股票等。
(6)财政资金。财政资金是国家作为房地产投资主体投入的资金。如国家用于廉租住房建设的资金。