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2013年中级经济师考试房地产辅导讲义(22)
第五节 房地产市场分析和预测
二、房地产市场预测
首先宏观环境预测，其次行业预测，第三企业销售预测。宏观环境预测包括通货膨胀、失业、利率、消费开支、投资、净出口额等，最终是对国民生产总值的预测，再应用它并结合其他环境指标来预测行业销售情况。最后，通过假定本企业的市场份额，从而得到企业的销售预测。
房地产市场预测是一种信息变换系统，这一市场预测系统中，输入的是市场调查所取得的历史和现时资料，输出的则是预测信息。
(一)房地产市场预测的种类
按预测时间的长短，分为短期预测、中期预测和长期预测;
按预测对象的范围，分为宏观市场预测和微观市场预测;
按预测方法的性质，可分为定性预测和定量预测。
1.短期预测、中期预测和长期预测
短期预测是指房地产企业安排年度内市场营销计划的预测。主要用于制定月计划、季度计划、年度计划，为日常的市场营销工作服务。
中期预测是指企业对1―5年内的房地产市场变化及其发展趋势的预测，是企业制定发展规划的依据。
2.宏观市场预测和微观市场预测
宏观市场预测是对整个市场的预测分析。例如，房地产市场的供求变化及与之相联系的各种因素，如人口结构变化，经济发展速度，以及对影响房地产市场的其他政治、法律因素的预测。宏观市场预测对企业确定发展方向和制定发展规划有指导作用。
微观市场预测是指房地产企业营销活动范围内进行的市场预测，如对房地产企业项目的市场份额、价格变化等的预测。微观市场预测是企业制定生产经营决策，编制计划的依据。
3.定性预测和定量预测
定性预测又称判断预测，是预测者根据自己掌握的实际情况、实践经验和逻辑推理能力，对房地产市场的发展趋势作出的推测和判断。例如，今后几年房地产市场供求关系是供大于求还是供不应求等。定性预测需要的数据少，比较简单易行。在应用定性预测方法进行房地产市场预测时，主要是凭借个人特别是老师的知识、经验和分析能力。这种方法主要适用于缺乏信息资料，或影响因素复杂又难以分清主次，或对主要影响因素难以进行定量分析的情况。
定性预测方法有特尔菲法、意见集中法、类推法等。
定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用统计方法和数学模型，对市场发展趋势进行数量分析的预测方法。定量预测与统计资料、统计方法密切相关，也称统计预测，主要包括时间序列预测和因果关系预测。时间序列预测是依据预测对象随时间的变化规律建立模型，主要包括移动平均法、指数平滑法、季节变动预测法等。因果关系预测是依据预测对象及其影响因素间的因果关系建立模型，主要包括回归分析、经济计量模型、投入产出模型等。
(二)房地产市场预测的方法
1.市场预测定性分析
(1)购买者意图调查法
购买者意图调查法是通过直接询问消费者在某一时期需要哪些商品及其数量来进行分析的方法。
(2)销售人员意见综合法
当不能直接调查购买者或调查费用太高时，可通过询问销售人员来判断市场需求和企业需求。
(3)老师意见法
老师意见法也称为老师调查法、德尔菲法，是一种通过匿名方式反复征求有关老师的意见，并在此基础上综合各位老师的意见，对市场发展趋势作出推断的方法。其优点在于能较好地从理论上预测市场或企业的发展趋势，缺点在于缺乏数字的计算，只能大概代表未来的发展。
老师意见法有以下优点：①能发挥各位老师的作用，集思广益，准确度高;②采取单线联系，有利于避免偏见，尤其可避免权威人士的意见对其他人士的影响;③有利于各位老师根据其他老师的意见修正自己的意见和判断，不致碍于情面而固执己见。
2.市场预测定量分析
(1)时间序列预测法
时间序列分析法是仅对时间为变量的函数的定量预测方法，它没有考虑其他众多影响市场需求的实际因素，因此在许多情况下不太适用。这种方法尤其适用于中、长期预测。
时间序列预测法在房地产市场稳定发展，没有大幅价格浮动的情况下可以较好预测出房地产市场未来的价格水平。
(2)回归分析预测法
回归分析预测法是从市场现象之间的因果关系出发，通过建立回归预测模型，根据一种或几种现象的变化去推测另一种现象变化的一种定量预测法。
这种方法定量地揭示了事物之间因果关系的规律性，所以具有比较高的可信度。
(3)市场因子推演法
市场因子：是能够明显引起某种项目市场需求变化的实际因素。市场因子推演法实际上也是通过分析市场因子与销售量的相关关系来预测未来的销售量。对连带项目和配套性项目，利用这种方法就比较简单。例如，100个新婚家庭，住宅的销售量为16套。即新婚家庭数量就是住宅销售量的市场因子。如果某年新婚家庭数量为50000个，则住宅的需求量为50000X16/100=8000(套)。
3.房地产市场预测的步骤
房地产市场预测的一般步骤如下：
(1)确定预测对象和预测目的。
(2)制定预测方案。包括具体内容、人员、分工、资料搜集办法、地点、时间安排等。
(3)搜集和分析有关资料。
(4)选择预测方法和预测模型。
(5)进行预测。即根据选择的预测方法和预测模型，进行预测计算。
(6)评价修正预测结果。
(7)撰写预测报告。