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2013年中级经济师考试房地产辅导讲义(19)
第二节 房地产市场调研的内容
房地产市场调研的内容包括：房地产市场环境调研、房地产市场需求调研、房地产市场供给调研等方面。
一、房地产市场环境调研
(一)政治法律环境调研
政治法律环境调研主要是了解对房地产市场起影响和制约作用的政治形势、国家对房地产业的方针政策、有关法律法规及其变化等，包括：①各级政府有关房地产开发经营的方针政策，如保障性住房政策、开发区政策等;②各级政府有关国民经济和社会发展规划、土地利用规划、城乡规划和区域规划等;③有关法律法规，如物权法、城市房地产管理法、土地管理法、环境保护法、广告法、反不正当竞争法等;④政府制定的有关方针政策，如产业政策、金融政策、税收政策、财政政策、物价政策、就业政策等;⑤政局的变化，包括国际和国内政治形势、政府的重大人事变动等。
(二)经济环境调研
经济环境调研主要是经济发展、金融、税收、财政等状况和趋势。这些情况影响着市场大气候。更重要的是，该地区的居民收入水平、消费水平、物价水平等，对房地产市场需求也会产生很大的影响。经济环境调研应把握项目所在地区的总的经济发展前景。具体包括：①国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益;②项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、教育状况、基础设施情况;③一般利率水平、获取贷款的条件和要求以及预期的通货膨胀率;④国民经济产业结构和主导产业;⑤居民收人水平、消费水平和消费结构;⑥物价水平及通货膨胀;⑦项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作情况。
(三)社会文化环境调研
社会文化环境主要是居民的生活习惯、生活方式、消费观念、消费心理以及价值观等。内容主要包括：①居民职业构成、教育程度、文化水平等;②家庭人口规模及构成;③居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向等;④消费者民族与宗教信仰、社会风俗等。
(四)区域环境调研
区域环境直接影响着房地产商品的价格，这是房地产商品特有的属性。优良的区域环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。区域环境调研内容包括区域繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。
二、房地产市场需求调研
房地产市场需求既可以指特定房地产市场需求的总和，也可以指对某一房地产开发企业开发的房地产商品的需求数量。市场需求由购买者、购买欲望、购买能力三者组成。购买者是需求的主体，是需求行为的实施者;购买欲望是需求的动力，是产生需求行为的源泉;购买能力是需求的实现条件，是需求行为的物质保障。房地产开发企业为了使其房地产商品适销对路，应先了解消费者的构成、购买动机和购买行为特征，真正做到根据消费者的需求来开展房地产开发经营活动。房地产市场需求调研主要包括下列方面：
(一)房地产消费者调研
房地产消费者调研主要调研房地产消费者的数量和构成，包括：①消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势;②房地产现实与潜在消费者的数量和结构，如地区、年龄、民族、职业、文化水平、宗教信仰等;③消费者的经济来源和收入水平;④消费者的实际支付能力;⑤消费者对房地产商品的区位、质量、功能、价格、服务等的要求和意见等。
(二)房地产消费动机调研
房地产消费动机是指为满足一定的需要，而引起人们购买房地产的愿望和意念。房地产消费动机是激励房地产消费者产生房地产消费行为的内在原因，主要包括消费者的购买意向、影响消费者购买动机的因素、消费者购买动机的类型等。
(三)房地产消费行为调研
房地产消费行为是房地产消费者在实际房地产消费过程中的具体表现。房地产消费行为调研是对房地产消费者购买模式和习惯的调研，主要包括：①调研消费者购买房地产商品的数量及种类;②消费者对房屋区位、质量、功能、价格等的要求;③消费者对某企业房地产商品的信赖程度和印象;④房地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况等。
三、房地产市场供给调研
房地产市场供给是指在某一时期内为房地产市场提供房地产产品的总量。房地产市场供给调研主要包括下列方面：
(一)房地产市场行情调研
①房地产市场现有产品的供给总量、供给结构、供给变化趋势、市场占有率;②房地产市场的销售状况与销售潜力;③房地产市场产品的市场生命周期; ④房地产产品供给的充足程度、房地产企业的种类和数量、是否存在着市场空隙;⑤有关同类房地产企业的开发成本、价格、利润的比较;⑥整个房地产产品价格水平的现状和趋势，最适合于客户接受的价格策略;⑦新产品定价及价格变动幅度等。
(二)房地产市场反响调研
①现有房地产业主和租售客户对房地产的区位、质量、功能、服务的意见及对某种房地产产品的接受程度;②新技术、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况。
(三)房地产市场竞争者调研
主要包括竞争企业和竞争产品两方面。对竞争企业的调研主要包括：①竞争企业的数量、规模、实力状况;②竞争企业的生产能力、技术装备水平和社会信誉;③竞争企业所采用的市场营销策略以及新产品的开发情况;④对房地产企业未来市场竞争情况的分析、预测等。
对竞争产品的调研主要包括：①竞争产品的区位、质量、功能、服务等状况;②竞争产品的市场定价及市场反应状况;③竞争产品的市场占有率;④消费者对竞争产品的态度和接受情况等。