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2013年中级经济师考试房地产辅导讲义(14)
第五节 国有建设用地使用权抵押
一、国有建设用地使用权抵押权的设定
(一)可以设定抵押权的建设用地使用权
(1)通过有偿出让、转让方式取得的建设用地使用权可以抵押。
(2)通过行政划拨方式取得的建设用地使用权，在补签了出让合同、补交土地使用权出让金、领取国有土地使用证后，可以抵押。
(二)属于下列范围的建设用地使用权不得设定抵押
①权属有争议的土地;②用于教育、医疗、市政等公共福利的建设用地使用权;③已依法列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物及其建设用地使用权;④已依法公告列入拆迁范围的房地产;⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;⑥依法不得抵押的其他房地产。
(三)设定建设用地使用权抵押权应注意的问题
(1)同一宗建设用地使用权设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告诉抵押权人。抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。建设用地使用权抵押后，若该抵押标的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但担保债权不得超出余额部分。
(2)两宗以上建设用地使用权设定同一抵押权时，视为同一抵押标的物。在抵押关系存续期间，抵押建设用地使用权的担保作用不可分割。但抵押当事人另有约定的除外。
(3)以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
(4)以共有房地产抵押，必须经由其他共有人书面同意。
(5)已出租的建设用地使用权抵押时，应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。
(6)设定建设用地使用权抵押时，抵押当事人可以协商议定抵押建设用地使用权的价值，也可以委托房地产价格评估机构进行评估。
(7)抵押权人在征得抵押人同意后，可以用抵押人的名义为抵押的土地使用权投保，保险费由抵押人承担，在抵押期间，抵押权人应当为保险受偿的第一受偿人。
(8)有经营期限的企业以其所有的房地产作抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限，以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过出让合同规定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限。
(9)正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
二、国有建设用地使用权抵押的程序
(1)签订抵押合同。 (2)公证。 (3)抵押登记。 (4)注销登记。