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2013年中级经济师考试房地产辅导讲义(13)
第四节 国有建设用地使用权出租
三、国有建设用地使用权出租与出让、转让、抵押的区别
建设用地使用权出租是一种特殊的土地产权经营方式，它与建设用地使用权出让、转让、抵押是有区别的。
(一)出租与出让的区别
建设用地使用权出让是土地一级市场特有的一种经营方式，建设用地使用权出租则存在于二、三级土地市场。
建设用地使用权出让的主体是国家，土地出让具有国家垄断性的特点。建设用地使用权出租的主体是通过出让或转让方式获得建设用地使用权的土地使用权人。
(二)出租与转让的区别
建设用地使用权转让是对一定期限内的建设用地使用权的买断。在建设用地使用权转让之后，土地使用权人发生改变，原土地使用者享有的土地使用权灭失。而土地出租并不发生土地使用权人的改变，出租人的土地使用权并没有消灭。
在建设用地使用权转让时，地上建筑物及附着物的所有权也一并发生转移。而建设用地使用权出租时，仅仅是将地上建筑物及附着物的使用权出租给土地承租人，地上建筑物及附着物的所有权并不发生改变。
建设用地使用权出租是有偿的，即建设用地使用权承租人必须向出租人支付租金，建设用地使用权的转让可以是有偿的(建设用地使用权的出售和交换)，也可以是无偿的(建设用地使用权的赠与、继承)。
(三)出租与抵押的区别
建设用地使用权抵押时，土地使用者是以不转移占有的方式将其土地使用权抵押给他人。
在抵押期间，土地使用者仍然占有土地并可以使用土地。而建设用地使用权出租时，建设用地使用权必须转移土地的占有权，也就是说，在租赁合同期限内，由承租人占有并使用土地。
建设用地使用权的出租是一种独立的主合同行为，不依附于其他合同行为。而建设用地 使用权抵押是一种从合同行为，不能独立存在，它只是为主合同行为提供担保。
在建设用地使用权出租结束后，承租人必须返还土地。而对于建设用地使用权抵押，在合同结束时，如果抵押人按时还清债务，抵押合同结束，抵押人仍拥有建设用地使用权;如果抵押人不能按时还清债务，抵押权人可以行驶抵押权，将土地进行拍卖，并将所得价款用于偿还债务。
例题1：当承租人的正常使用受到妨害的危险时，不论是由于出租人还是由于第三方的原因所致，出租入均负有除去或防止义务，叫( )。
A 出租方义务 B 妨害除去义务 C 承租方义务 D 双方义务
答案：B
解析：妨害除去义务。当承租人的正常使用受到妨害的危险时，不论是由于出租人还是由于第三方的原因所致，出租人均负有除去或防止义务。
例题2：建设用地使用权租赁合同的标的是( )
A 建设用地使用权B 建设用地所有权C 房屋使用权 D房屋所有权
答案：A
解析：建设用地使用权租赁合同的标的是建设用地使用权。