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2013年中级经济师考试房地产辅导讲义(9)
第四节 房地产征收的补偿和安置
一、集体土地征收补偿和安置
(一)征地补偿费用的含义和构成
“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。”
“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”
(二)征地补偿的步骤
(1)办理征地补偿登记。
(2)确定征地补偿标准。
(3)拟定并公布征地补偿、安置方案并征求意见。
(4)征地补偿、安置方案组织实施。
(5)征地补偿费用的使用。土地补偿费用归被征收土地的农村集体经济组织所有。地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗所有者所有。安置补助费必须专款用于安置剩余劳力，不得挪作他用。安置补助费根据需安置人员的安置途径支付给安置单位。
(三)征地补偿的标准
1.征收耕地的补偿标准
(1)土地补偿费的标准。依据《土地管理法》的规定，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前平均年产值的6―10倍。
(2)安置补助费标准。安置补助费是指用地单位对被征地单位因征地所造成的多余劳动力进行安置所需费用而支付的补助金额。征收耕地的安置补助费，是以耕地年产值为基础，按照需要安置的农业人口数计算。需安置的农业人口数，按照被征收耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量来计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。
依照规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。
(3)地上附着物补偿费。地上附着物补偿费包括被征收土地上的房屋及其他建筑物(含构筑物)、农田水利设施、树木、蔬菜大棚等的补偿费，即原土地占有人投入的劳动或资金的补偿。
(4)青苗补偿费标准。青苗补偿费是对被征收土地上尚不能收获的农作物给予的补偿费。可以移植的苗木、花草以及多年生经济林木等，一般是支付移植费;不能移植的，给予合理补偿或作价收购。
(5)安排被征地农民的社会保障费用。此项费用是为了切实保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权利。
2.征收其他土地的补偿标准
征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。这里的其他土地指的是林地、牧草地、苇塘、水面等农用地及乡(镇)、村公共设施或者公益事业、乡镇企业和农村村民住宅占用的集体所有土地、未利用土地。
3.征收城市郊区菜地的补偿标准
征收城市郊区的菜地，除按照规定缴纳土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费外，用地单位应按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。这里所指菜地是城市郊区为供应居民吃菜，连续三年以上种菜或养殖鱼虾等的商品菜地和精品鱼塘。
4.大中型水利水电工程建设征地补偿标准
《土地管理法》规定：大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿和移民安置办法由国务院另行规定。《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》已于2006年3月29日国务院第130次常务会议通过，自2006年9月1日起施行。
(四)被征地农民的安置
主要的安置方式有货币安置、保障安置、农业生产安置、重新择业安置、人股分红安置和异地移民安置。其中，最为常用的安置方式是货币安置和保障安置。
(1)货币安置。一次性支付足额的安置补偿费，让有一技之长或者有一定技能的农民自谋职业。
(2)保障安置。利用补偿费用为被征地农民支付社会统筹保险或者商业保险。
(3)农业生产安置。
(4)重新择业安置。
(5)人股分红安置。
(6)异地移民安置。