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2013年中级经济师考试房地产辅导讲义(8)
第三节 房地产征收的权限和程序
二、城市房屋拆迁的管理体制和程序
(一)城市房屋拆迁的管理体制
国家一级的城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门，其管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理。
县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，监督管理职责包括房屋拆迁许可证的审批、延期拆迁的审批、拆迁委托合同的备案管理、暂停办理有关手续通知书的发放、延长暂停期限的审批、拆迁产权不明确房屋的补偿安置方案的审核、对拆迁违法行为的查处以及对接受委托拆迁的单位的资格认定等内容。
(二)城市房屋拆迁的程序
1.城市房屋拆迁的申请
无论单位或个人因从事建设项目需要进行房屋拆迁时，都要向被拆除房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，并同时提交下列材料：①建设项目批准文件;②建设用地规划许可证;③国有建设用地使用权批准文件;④拆迁计划和拆迁方案;⑤办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
2.城市房屋拆迁的审批和拆迁许可证的取得
《房屋拆迁许可证》是房屋拆迁的法律凭证。获得许可证后，拆迁申请人就成为合法的拆迁人，其拆迁行为受法律保护。
3.城市房屋拆迁补偿安置协议的签订
(1)拆迁补偿安置协议的主要内容：①被拆除房屋的坐落地点、面积和用途;②补偿方式; ③补偿金额;④安置用房面积和安置地点;⑤搬迁过渡方式及期限;⑥违约责任等。
(2)房屋拆迁补偿安置协议的特征：①协议当事人是特定主体。即拆迁人必须是经过有关部门批准的单位和个人;被拆迁入必须是列入拆迁范围的房屋所有权人或使用人。②协议签订有严格的时间限制。③协议签订有相对的强制性。补偿安置协议订立后，可以向公证机关办理公证，并送房屋拆迁主管部门备案。拆迁依法代管的房屋，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿安置协议必须经公证机关公证，，并办理证据保全。
4.城市房屋拆迁的实施
拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁，不得超越拆迁范围和拆迁期限。拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。
拆迁人委托具有拆迁资质的单位实施拆迁的，应当监督受委托单位实施的拆迁行为。拆迁人、受委托实施拆迁的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式或者以暴力、胁迫和其他非法手段实施拆迁。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
例题1：必须经国务院批准方可征收的土地包括( )。
A 所有建设用地 B 所有的基本农田 C 基本农田以外的耕地超过35 公顷的D其他土地超过70公顷的 E 所有工业用地
答案：BCD
解析：必须经国务院批准方可征收的土地：①所有的基本农田。②基本农田以外的耕地超过35 公顷的。③其他土地超过70公顷的。
例题2：拆迁补偿安置协议的主要内容包括( )。
A 补偿方式 B补偿金额 C安置用房面积和安置地点
D搬迁过渡方式及期限 E 被拆除房屋的质量
答案：ABCD
解析：拆迁补偿安置协议的主要内容：①被拆除房屋的坐落地点、面积和用途;②补偿方式; ③补偿金额;④安置用房面积和安置地点;⑤搬迁过渡方式及期限;⑥违约责任等。
例题3：( )不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
A 开发单位 B 房屋拆迁管理部门 C 施工单位 D监理单位
答案：B
解析：房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。