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2013年中级经济师考试房地产辅导讲义(4)
第三节 地租地价理论
二、城市化和逆城市化
(一)城市化的含义
城市化也称为城镇化，是乡村转变为城市的一种复杂过程。通常表现为：①农村人口向城市迁移，农业人口转变为非农业人口，农村生活方式转变为城市生活方式。②由于产业结构调整和技术的进步，农业经济向非农业经济转移并产生空间集聚。③城市规模不断增大，城市范围向外围扩展。④区域内城市数量不断增多，形成城市体系。
(二)城市化进程
①初级阶段：城市化水平较低，城市化速度较慢。
②加速阶段：人口向城镇迅速集聚，城市化运动加快。
③后期阶段也叫做饱和阶段：城市化水平很高，城市化过程减速。
(三)城市化的度量
表征一个区域城市化程度的最基本指标是城市化水平。城市化水平也称城市化率，是指一个区域的城镇人口占该区域总人口的百分比。假定某区域总人口为P，其中城镇人口为U，则城市化水平L可用下式求得：L=U/P*100%
城市化水平越高，表明一个区域的城市化程度越高。
(四)城市化引起的变化
(1)城市化引起城市体系的属性和动态特征的变化。
(2)城市化引起城市形态的变化。
(3)城市化引起城市生态的转变。
(4)城市化引起城市性态的改变。
(五)城市化与社会经济发展
城市化水平分别为30%以下、30%-50%、50%―70%、70%以上时，人均国民生产总值GNP分别为1000美元以下、1000-3000美元、3000-7000美元、7000美元以上。
(六)逆城市化
逆城市化：大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程。其结果是都市区人口的绝对数量下降，人口的净增长率为负值。城市化的主要动力在于集聚经济，或称为规模效益。
逆城市化是城市化进程中一种暂时的调整，而不是一种长久的变化。继大城市衰退(逆城市化)之后的城市复兴被称为再城市化。