注册会计师 经济法 讲义：所有权制度(3)

　　四　共有$lesson$

　　(一)按份共有

　　1、按份共有人按照预先确定的份额分别对共有财产享有占有、使用和收益的权利。但对共有财产的使用，应由全体共有人协商决定。

　　2、按份共有人死亡以后，其份额可以作为遗产由继承人继承或受遗赠人获得。

　　3、按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的“同意”，但是共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

　　【例题】甲、乙按20%和80%的份额共有1间房屋，二人将房屋出租给丙。现甲欲转让自己的份额。根据《物权法》的规定，下列各项中，正确的是( )。

　　A、乙、丙都有优先购买权，乙的优先购买权优先于丙的优先购买权

　　B、乙、丙都有优先购买权，丙的优先购买权优先于乙的优先购买权

　　C、丙有优先购买权，乙无优先购买权

　　D、乙有优先购买权，丙无优先购买权

　　答案：A

　　解析：(1)根据《物权法》的规定，按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的同意，但是共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，其他共有人(乙)在同等条件下，有优先购买的权利;(2)根据《合同法》的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人(丙)享有在同等条件下优先购买的权利; (3)乙的优先购买权是基于按份共有关系(物权)，丙的优先购买权是基于租赁合同(债权)，根据物权优先于债权的原理，乙的优先购买权优先于丙的优先购买权。

　　(二)共同共有

　　1、共同共有的根据共同关系而产生，以共同关系的存在为前提。如因夫妻关系、家庭共同劳动而形成的夫妻财产共有关系和家庭财产共有的关系，还有继承开始以后，遗产分割前对遗产的共同共有、合伙等。

　　2、在共同共有中，共有财产不分份额。对共有财产的收益，不是按比例分配，而是共同享用;对共有财产的处分，必须征得全体共有人的同意。

　　3、共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为“按份共有”。

　　4、共有物的处分及分割

　　(1)共有物的处分

　　①处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经“占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人”同意。

　　②一个或几个共有人未经占份额三分之二以上的按份共有人同意，擅自对共有财产进行上处分的，对其他共有人不产生法律效力。如果其他共有人事后追认该行为，则该处分行为有效。如果转让的共有财产为动产，受让人取得该动产时出于善意，可以按善意取得的原则处理。

　　【例题1】甲、乙、丙、丁按份共有一栋房屋，份额相同。为提高该房屋使用价值，甲向乙、丙、丁提议拆旧翻新。在共有人之间未就该事项做出明确约定的情况下，下列表述中，符合《物权法》规定的是( )。

　　A、即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆旧翻新

　　B、只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆旧翻新

　　C、只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆旧翻新

　　D、只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆旧翻新

　　答案：C

　　解析：对共有的不动产或者动产作重大修缮(拆旧翻新)的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

　　【例题2】甲、乙结婚后购得房屋一套，仅以甲的名义进行了登记。后甲、乙感情不和，甲擅自将房屋以市价出售给不知情的丙，并办理了房屋所有权变更登记手续。根据《物权法》的规定，下列选项中，正确的是( )。

　　A、买卖合同有效，房屋所有权未转移

　　B、买卖合同无效，房屋所有权已转移

　　C、买卖合同有效，房屋所有权已转移

　　D、买卖合同无效，房屋所有权未转移

　　答案：B

　　解析：根据《物权法》第97条(处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外)的规定，应当经过其妻子同意，未经其妻子同意，本题买卖合同无效;但是买卖合同是债权行为，不完全决定物权行为的效力，根据物权法规定的善意取得制度的规定，甲和丙之间的行为完全符合善意取得的条件，房屋所有权已经发生转移，所以本题中B的说法是正确的。

　　(2)费用的承担

　　对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

　　(3)共有财产的分割

　　对共有财产的分割可以采取三种方式：协议分割、实物分割、变价分割或作价补偿。

　　5、共有的对外关系

　　因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权，承担连带债务。

　　五、相邻关系

　　相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。

　　1、因通行而产生的相邻关系。

　　2、因用水、排水产生的相邻关系。根据《物权法》第86条的规定，不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

　　3、因修建、施工、防险发生的相邻关系。

　　4、因通风、采光而产生的相邻关系

　　5、因不可量物产生的相邻关系。根据《物权法》第90条规定，不动产的权利人，不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。