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三、物业管理投标$lesson$
(一)物业管理投标一般程序
1.获取招标信息，决策是否参与投标
物业管理企业通过各种途径获得某物业拟进行物业管理招标的信息或接到邀请投标函后，应针对该物业的具体情况与本企业的自身实力，作出是否参与投标的决策。一旦决定投标，应协调有关人员(管理人员、专业技术人员、财会人员)组成精干的投标领导小组，全面负责投标工作。
2.报送投标申请，接受资格审查
在规定的时间内向招标单位报送投标申请，投标申请是投标单位表示投标愿望和介绍投标单位管理能力的重要文件，在文件中应实事求是显示出自身的实力，进而接受招标单位的资格审查。投标单位一定要证件备齐，一般资格审查主要审查企业营业执照、资质等级、专业人员配置、固定资产、管理的规章制度及以往业绩等。
3.获取与熟悉招标文件并考察物业现场
通过资格审查，按规定程序取得招标文件后，首先应详细阅读研究招标文件，充分了解招标方提出的物业管理服务的范围、内容、标准和要求，以及相关规定，理解招标单位的意图和目的等。然后到物业现场实地考察，进一步全面详尽地了解物业情况及环境条件;参加招标单位的答疑会，就需要进一步弄清的问题请招标方明确解答，为投标决策和投标书的编制做准备。
4.投标决策与编制投标书
在前述工作的基础上，作出投标决策，主要是是否投标;采取何种策略竞标以及报价原则。作出投标决策后，按招标文件的要求正确编制投标书。投标书的编制是投标工作中最重要的内容，直接影响到投标能否成功，必须给予认真的对待。
5.报送投标书
全部投标文件编制好以后，应对其进行封装。
封送标书的一般惯例是，投标单位应将所有投标文件按招标文件的要求，准备正本和副本(通常正本1份，副本2份)。标书的正本及每一份副本应分别装，而且都必须用内外两层封套分别装并密封，密封后打上“正本”或“副本”的印记。两层封套上均应按投标邀请信的规定写明投递地址及收件人，并注明：投标文件的编号、物业名称、在某日某时(开标日期)之前不要启封等。内层封套是用于原封退还在截止投标之后收到的投标文件的，因此应写明投标商的地址和名称。若是外层信封未按上述规定密封及作标记，则招标单位工作人员对于把投标文件放错地方或过早启封概不负责。由于上述原因被过早启封的标书，招标单位将予以拒绝并退还投标单位。
封装后的投标书应在指定时间前派专人或通过邮寄送达招标单位。
6.参加开标及答辩会
招标单位在接到开标通知时，派主要负责人按时参加开标会，并参加招标单位的答辩。答辩人要做好答辩的思想和资料准备，在有限的时间内充分阐述本单位的优势、投标的意图、对日后物业管理的基本想法、安排与措施，对投标报价的计算作必要的说明或补充，愿意承诺的优惠条件等，以争取获的最佳印象和较好的答辩分，为中标打下基础。
7.中标与签订物业服务合同
投标单位收到中标通知书后，应在规定时间内，办妥履约保证和各种手续，并尽快与招标单位进行详细洽商，签订物业服务合同。同时做好全面入驻物业区域的准备。
(二)投标书的编制
投标文件除了按格式要求回答招标文件中的问题外，最主要的内容是介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和费用。
1.投标单位的概况简介
除了介绍投标单位概况外，主要介绍本物业管理企业以前管理过或正在管理的物业名称、地址、数量，要指出类似此次投标物业的管理经验和成果，并介绍主要负责人的专业物业管理经历和经验。
2.分析投标物业的管理要点
主要指出此投标物业的特点和日后管理上的特点、难点，可列举说明，还要分析住用人对此类物业及管理上的期望、要求等。
3.概述投标单位拟采取的管理策略
简述中标后的管理经营宗旨、理念、方针和内容，拟采取何种管理方式和具体措施，提供哪些服务项目，来做好物业管理服务。
4.详述物业管理的实施计划
这一部分是投标书最重要的内容，包括：
(1)物业管理企业内部管理架构与机构设置;各类人员编制;企业运作机制与工作流程;信息沟通与反馈渠道等。
(2)物业管理各阶段(开发设计阶段、监理阶段、接管验收阶段、日常运作阶段等)提供的管理服务项目、内容与服务标准和相关费用。
(3)管理人员的配备与培训。
(4)必备的物资装备计划。
(5)各项内外部管理规章制度。
(6)各项管理指标的承诺。
(7)愿意承诺的奖惩措施和标准。
此外，还可介绍对改善该物业环境，提高管理服务水平的设想。
5.有关附件及说明
在投标书正文不能详细说明或需要另外附加的资料、证书、计算过程等可放在附件中。如管理费用预算依据与过程，有关证明的复印件等。
(三)物业管理服务费用的测算
物业管理服务费用测算是否合理、科学与准确，既反映了投标单位物业管理经验与水平，也直接关系到招标方对投标方的印象，某种程度上是决定中标与否的关键。物业管理的服务收费从总体上讲，有政府定价，政府指导价和经营者定价三种。
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