2012年物业管理师考试基本制度与政策复习方法39

　　★房地产开发的项目管理与建设施工管理 确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地规划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。$lesson$

　　1.房地产开发项目管理应当遵循的制度：○1必须按照土地使用权出让合同设定的条件和国家划拨土地的用地要求开发利用土地(用地条件);○2房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于20%(资本金要求);○3项目开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施(建设顺序);○4房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过1年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，超过2年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权(限止圈地);○5转让房地产开发项目应当符合法定条件，一是支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;二是属于房屋建设工程的，必须完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，必须形成工业用地或者其他建设用地条件。同时转让和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案(限止炒地);○6转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人(保护被拆迁人);○7房地产开发项目应当符合法律、法规规定的建筑工程质量、安全标准和技术规范。同时，建设、勘察、设计、施工、监理等单位，依照法律、法规及合同约定承担开发项目的质量责任(质量控制);○8房地产开项目竣工验收合格后方可交付使用(质量控制)。

　　★建设单位申领施工许可证的条件：1.己经办理该建筑工程用地批准手续;2.在城市规划区的建筑工程，己经取得建设工程规划许可证;3.施工场地己经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求;4.己经确定施工企业。按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效;5.有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件己按规定进行了审查;6.有保证工程质量的安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中，有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续;7.按照规定应该委托监理的工程己委托监理;8.建设资金己经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。

　　★建设单位对建筑工程质量应当承担的义务和责任：1.建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，向具有相应资质等级的单位进行招标，并不得将建设工程肢解发包;2.建设单位应当向勘察、设计、施工、工程监理等单位提供真实、准确、齐全的建设工程原始资料;3.建设单位在领取施工许可证或者开工报告前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续;4.建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期，不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量，不得采购不符合设计文件和合同要求的建筑材料、建筑构配件和设备，不得明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备;5.涉及建筑主体和承重结构的装修工程，建设单位应当在施式前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案;没有设计方案的，不得施工。

　　★★工程竣工验收备案制度 (开发、竣工、验收己列入取消的行政许可之列)建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。提交以下文件：1.工程竣工验收备案表;2.工程竣工验收报告;3.法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用的文件;4.施工单位签署的工程质量保修书;5.法规、规章规定的必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

　　★房地产转让管理 指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让实质是房地产权属发生转移。

　　★房地产转让的方式：有偿转让与无偿转让(继承和赠与);其他方式：以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;以房地产抵债的。