2012年物业管理师考试基本制度与政策复习方法37

　　★★建筑物区分所有权$lesson$

　　1.建筑物区分所有权 由区分所有建筑物的专有权、共有权以及基于共同关系而产生的成员权所构成的特别所有权。业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　建筑物区分所有权的特征：(1)内容构成的复合性;由三部分组成，有别于普通的房屋所有权。(2)权利处分的一体性;建筑物区分所有权中的三项权利必须一起处分，不得单独处分。(3)标的物是特定的空间，而非实体。(4)是人与物的关系和人与人的关系的结合。

　　2.业主的专有权 专有权是指业主就其专有部分所享有的所有权，这种专有权在性质上是属于空间权，业主对专有部分的利用，不得妨碍建筑物正常使用或者违反业主共同利益。专有部分的修缮、管理和维护，由业主为之并负担其费用。

　　3.业主的共有权 共有权是指业主按照法律或者管理规约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。

　　★用益物权 用益物权即对他人之物在一定范围内为使用、收益的物权。它是定限物权、他物权;其标的是不动产;是独立物权。

　　★★担保物权

　　是以确保债务的清偿为目的，在债务人或第三人的物定物或权利上设定的一种定限物权。担保物权是为了担保主债权能够实现而设定，如果债务人到期不能偿还债务，债权人有权就该担保物或权利优先受偿。

　　担保物权的特征：从属性、不可分性、物上代位性

　　我国担保法的三种担保物权：抵押权、质权、留置权

　　(一)抵押权 对于债务人或者第三人不转移占有而供作担保的财产，当债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。

　　1.抵押物 我国担保法规定了可以抵押的财产和不得抵押的财产(见教材)

　　2.抵押合同(见教材)

　　3.抵押的效力

　　(1)抵押权所担保的范围：抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。

　　(2)抵押物的转让：抵押期间，抵押人转让己办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物己经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，抵押权人仍可以行使抵押权。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

　　抵押期间，抵押人转让未经登记的抵押物，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响。

　　(3)抵押权的保全：抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保。

　　4.抵押权的实现

　　(1)抵押实现的顺序 同一财产向两个以上债权人抵押的，登记的抵押权优先于未登记的抵押权。登记的抵押权中，登记在先的优先于登记在后的，顺序相同的，按照债权比例清偿。顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿;顺序在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺序在后的抵押担保债权。在没有登记的抵押权中，各抵押权人按照债权比例受偿。

　　(2)实现的方式 债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

　　(3)第三人的追偿权 为债务人提供抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。

　　(二)质权

　　(三) 留置权

　　债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。留置担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金，留置物保管费用和实现留置权的费用。

　　1.留置权产生的条件

　　留置权须具备的积极条件：

　　(1)债权人合法占有债务人的动产。留置权只能在动产上产生。

　　(2)债权的发生与该动产的占有有牵连关系。

　　(3)须债权己届清偿期。

　　留置权产生的消极要件，即如果符合下列清形之一则不能产生留置权：

　　(1)留置债务人的动产不得违背公序良俗。

　　(2)不得违背当事人的约定。当事人可以在合同中约定不得留置的物。

　　2.留置权的实现： 债权人与债务人应当在合同中约定，债权人留置财产后，债务人应当在不少于两个月的期限内履行债务。债权人与债务人在合同中未约定的，债权人留置债务人财产后，应当确定两个月以上的期限，通知债务人在该期限内履行债务。债务人逾期仍不履行的，债权人可以与债务人协议以留置物折价，也可以依法拍卖、变卖留置物。留置物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由债务人清偿。