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★★★商品房销售中的房屋交付时间与质量争议$lesson$
1.房屋交付时间。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任，不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人
2.房屋交付质量与保修责任。 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》;房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任;保修期从交付之日起计算，商品质住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期，因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任，自行添置、改动的设施、设备、由用户自行承担维修责任。
3.《住宅质量保证书》应当包括以下内容：
(1)工程质量监督部门核验的质量等级;
(2)地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;
(3)正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：
1)屋面防水3年
2)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年
3)墙面、顶棚抹灰层脱落1年
4)地面空鼓开裂、大面积起砂1年
5)门窗翘裂、五金件损坏1年
6)管道堵塞2个月
7)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期
8)卫生洁具1年
9)灯具、电器开关6个月
10)其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
(4)用户报修的单位，答复和处理的时限
住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，房地产开发企业可以延长上述规定的保修期，但不得不应低于上述规定的保修期限。
4.《住宅使用说明书》的内容：
(1)开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位;
(2)结构类型
(3)装修、装饰注意事项
(4)上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明
(5)有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项
(6)门、窗类型，使用注意事项
(7)配电负荷
(8)承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明
(9)其他需说明的问题
房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任;因住户使用不当或擅自必动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。
★房屋租赁：包括承租人用于居住的情况，也包括提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的情况
★房屋租赁的主要原则：1。房屋租赁是公民、法人和其他组织关于财产权交易的民事活动，当事人应当依照民法规定遵循自愿、平等、互利原则;2。公民、法人或者其他组织对享有所有权的房屋和国家授管理和经营的房屋可以依法出租。其中，国家授权管理和经营的房屋，是指各级政府交由机关、部队、团体和企事业单位经营管理的国有房屋。根据政府授权规定，其中有的房屋可以出租经营，有的房屋不得出租经营;3。住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。租赁房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款;4。在租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。(卖买不破租赁);5。出租人如果在租赁期限内死亡，其继承人应当继续履行原租赁合同，以保障承租人的承租权;6。为保障承租人家属的住房权利，住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，与其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租该房屋。7。房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家;8.承租人的优先购买权。
★★★房屋租赁合同
(一)租赁合同的主要条款：
1.当事人姓名或者名称及住所;2.房屋的坐落、面积、装修及设施状况;3.租赁用途;4.租赁期限;5.租金及交付方式;6.房屋修善责任;7.转租的约定;8.变更和解除合同的条件;9.违约责任;10.当事人约定的其他条款。
2.房屋租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。
(二)房屋租赁权利义务的一般约定
出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复;租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先征得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿;确需变动房屋内部构造的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。
(三)关于转租房屋的规定
1.房屋转租：房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以根据转租合同约定，从转租中获得收益。
2.房屋转租，应当订立转租合同，转租合同必须经原出租人书面同意，并按照规定办理转租房屋登记备案手续。在房屋转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止，但出租人与转租人双方另有约定的除外。
3.转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。
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