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第四章 房地产相关制度与政策$lesson$
★★★房地产与房地产管理制度
房地产业属于第三产业。直接与其相关的法律有：《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市规划法》;国务院关于房地产颁布的行政法规有：《城市房地产开发经营管理条条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《住房公积金管理条例》等;国务院建设行政主管部门和国务院相关部委关于房地产颁布的部门规章有：《房地产开发企业资质管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》、《城市商品房预售管理办法》、《城市商品房销售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《己购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市廉租住房管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《房地产测绘管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《城市危险房屋管理规定》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理办法等》
★★★房地产开发企业资质及要求(五种资质四个等级)
★★房地产开发项目的规划设计管理
(一).城市规划：为了确定城市规模和发展方向，以实现城市经济和社会发展为目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署及具体安排。可分为城市总体规划和城市详细规划。
1.城市总体规划的主要任务是，综合研究城市的性质、发展目标和发展规模，确定城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署，综合制定城市交通体系和河湖、绿地系统，控制各项专业规划和近期建设规划。
2.城市详细规划，在城市总体规划或者分区规划的基础上，对城市近期区域内各项建设作出具体规划。城市详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。
(1)控制性详细规划由规划部门负责编制，主要内容有：规划范围内不同性质用地的界限和建筑类型;规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标;规定项目与大市政接口、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等;提出各地块建筑体量、竖向规划与色彩要求;确定各级道路的红线位置、控制点坐标和标高;确定工程管线走向、管径和工程设施用地界限。
(2)修建性详细规划是依据控制性详细规划的各项指标和要求，直接对建设项目进行规划设计和修建安排，指导建筑设计和工程施工图设计。修建性详细规划由开发建设单位组织、委托规划、设计单位完成，主要内容：建设条件分析及综合技术论证;总平面图布置、建筑、道路、绿地的空间布局和景观设计;竖向规划设计;工程量估算和投资效益分析。
(二)城市规划与房地产开发项目的关系：房地产开发是城市建设的主要方式，与城市规划有着相互依存的关联，城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理;房地产开发建设又是实现城市规划的主要途径。
★★房地产开发项目的规划设计审定 规划管理的主要方式是依据《城市规划法》审核、核发“一书两证”，即项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证
1.建设项目选址意见书。城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。
2.建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地。
3.建设工程规划许可证。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。
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