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二、物业管理招标的条件与程序$lesson$
(一)物业管理招标的条件
1.主体条件
招标人为业主委员会的，须经业主大会授权，同时应将招标投标的过程和结果及时向业主公开;招标人为建设单位的，必须符合相应的法律法规规定的其他条件;招标项目为重点基础设施或公用事业物业的，招标人必须经相关产权部门的批准、授权。
有能力组织和实施招标活动的招标人，可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。
(1)招标人自行组织招标。
自行组织实施招标活动的招标人应当成立专门的招标组织，负责招标活动的具体实施，审定招标条件、标底、评标程序和定标办法等。
自行组织物业管理招标活动的招标人应具备以下条件：拥有与招标项目相适应的技术、经济、管理人员;具有编制招标文件的能力;具有组织开标、评标及定标的能力。
(2)招标人委托招标代理机构办理招标。
委托招标代理机构招标常见于公开招标和大范围邀请招标。如2003年湖南省某政府物业、广东省某政府物业等均采取的是委托招标代理机构进行招标的形式。由于招标代理机构具有较强的专业水平、广泛的市场信息和熟练的招标投标技巧，因此，这种招标方式能够提高招标投标工作的效率和质量，使招标机构与投标人之间信息充分对称，有利于招标人选择最符合要求的物业管理企业。
招标人应根据自己的意愿和物业自身情况选择招标代理机构进行招标。招标代理机构与招标人之间仅限于委托代理的关系，因此，招标代理人应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守有关针对招标人的法规规定。
2.项目条件
按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，2012年物业管理师报名时间住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
国家提倡建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
因此，必须通过招投标方式选聘物业管理企业的项目，仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅;新开发的非住宅项目，以及业主入住后由业主大会选聘物业管理企业的情况下，既可采取招投标方式，也可采取其他方式。
(二)物业管理招标的程序
1.成立招标领导小组
招标人在政府房地产行政主管部门指导、监督下，成立招标领导小组，确定招标方式、内容、招标条件和投标企业的范围，并对招标过程中可能出现的问题和不确定的风险进行预测：制订相应的防范控制体系;编制招标文件;发布招标公告或投标邀请书;对投标人进行资格审查;向投标人发放招标文件和提供相关技术资料;组织投标人现场踏勘和答疑;制订标底和评标方法;发布中标结果等。
2.编制招标文件
招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应包括以下内容：
(1)招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等;
(2)物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等;
(3)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等;
(4)评标标准和评标办法;
(5)招标活动方案，包括招标组织结构、开标时间及地点等;
(6)物业服务合同的签订说明;
(7)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料，报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
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