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第二章物业管理服务$lesson$
★★★物业管理服务的特点：
1.物业管理服务的公共性和综合性
2.物业管理服务受益主体的广泛性和差异性。物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性。在此情况下，物业服务合同成为衡量物业管理企业是否正确履行义务的检验标准。
3.物业管理服务的即时性和无形性。物业管理服务并不存在流通环节，且生产和消费处于同一过程之中。
4.物业管理服务的持续性和长期性。
★★★物业管理服务的内容：
(一)物业管理服务的主要内容：
是指业主与物业管理企业通过物业管理合同约定的公共性服务，概括为两个方面的内容：
(1)对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理;
(2)维护相关区域内的环境卫生和秩序。
具体包括：
1.房屋共用部位的维修、养护与管理;
2.房屋共用设施设备的维修、养护与管理;
3.物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理;
4.物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务;
5.物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务;
6.物业装饰装修管理服务;
7.物业档案资料的管理;
8.专项维修资金的代管服务。
(二)物业服务合同约定以外的服务：
1.提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业管理企业的法定义务;
2.合同以外的服务事项需由特定的业主和物业管理企业另行约定;
3.物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。
★★物业管理服务标准。
(一)标准的主要内容
(二)使用标准时应当注意的问题：1.高档商品住宅不适用本标准;2.标准由高到低设定三个服务等级(一级、二级、三级);3.标准以外的其他服务项目、内容及标准，由双方协商约定;3。对于不同的住宅小区分情况选择相应的服务等级。
★★物业服务收费原则：
合理、公开、收费与服务水平相适应
★★物业服务收费定价形式：
政府定价、政府指导价、市场调节价(物业服务收费管理办法不再规定政府定价形式，仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理)
★政府定价方式的弊端：
1。不利于物业管理企业提高服务质量;
2。制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权;
3。因定价标准不客观产生了大量矛盾;
4。政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展。
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