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五、不良物业资产管理的配套服务$lesson$
1.搭建处置不良债权与不良物业资产的直通车。在不良资产打包、分包处理的基础上，搭建处置不良债权与不良物业资产直通车，为不良物业资产建立处置平台。以房地产市场发育比较成熟的上海、深圳、广州等地为试点，成立类似上海房地产收购租赁公司的机构，通过债转股、置换、收购等手段，取得物业产权后进行包装，明确产权，租、售并举，投资、经营两宜。以不良物业资产的资源为基础，除了最大化地实现回收价值，还可以拓展投资经营业务。海南省以行政手段回购烂尾楼、闲置土地，也是一种有益的尝试。通过政府行为强制规范市场，综合平衡，从而达到有效配置资源，消化沉淀在不良物业资产中的不良债权，也是搭建处置不良债权与不良物业资产直通车的一种方式。
2.发挥房地产中介的桥梁作用。房地产中介可以为资产管理公司提供评估、置换、变卖、抵押、销售、办证一条龙服务。在经过评估确定底价的基础上，通过委托房地产中介机构公开挂牌变卖、销售、置换，并由其提供办证、抵押一条龙服务，也不失为一种尝试。与拍卖方式相比，中介机构公开挂牌销售，延长了信息公告的时间，扩大了信息传播的范围，节约了处置费用，处置时模拟正常市场，以接近市场价格的方式转让，并由中介机构承担办理产权过户所需要的手续，使原本产权不清、投资者望而却步的投机性物业――完全产权对物业价值的影响重大――成为正常的投资或自用物业，从而最大化地实现房地产的价值。而各家银行正激烈争夺的二手楼按揭贷款业务，包括住宅、写字楼、商业物业、别墅等，也为一些一时难以拿出大笔现金的投资者创造了条件，从而最大化地扩大投资者范围。当然，委托房地产中介机构时，也必须在品牌、规模、业绩、服务质量、口碑等方面慎重选择，并签署相关约定，规避可能出现的道德风险。
3.创造良好的法律和政策环境。由专门机构大规模处置不良资产在我国是全新的业务。几乎每项工作都会涉及到法律问题，各种业务手段缺乏明确的法律支持，有的甚至与现行法律相抵触。建立恰当的法律框架，创造良好的司法环境，对处置不良物业资产至关重要。政府以法律的形式赋予资产管理公司必要的特别权利，将大大加强处置工作的力度，加快工作进程。除了法律支持，还需要政策和市场环境的支持。财政部门提供融资或债务担保、税务优惠，行业主管部门在行业的重组上给予支持。地方政府对整顿改组借款企业支持，解决因改组导致的失业等社会问题。另外，要创造条件，保证国内、国际资本市场融资渠道的畅通。
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