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四、不良物业资产管理$lesson$
(一)不良物业资产评估
由专业化公司接收和处置不良物业资产，其前提和基本依据是房地产价格。这里，房地产价格分为两个层面：一是金融体系把不良物业资产出售给资产管理公司时的价格，称为接收价格;二是资产管理公司在处置不良物业资产时的价格，称为处置价格。
我国资产管理公司在接收不良资产时，按资产的账面价值进行移交。这种价格不是实际意义上的接收价格，而是操作上采取的一种方式，以迅速交接并消除银行的不良资产。因而，在接收以后，有必要评估接收价格。评估接收价格可初步估计所接收的不良资产实际价值，并以此作为处置的基础，也可作为后期衡量公司工作业绩的基础。另外，在评估过程中对信贷资产进行审核，防止交接过程中的道德风险。
由于不良物业资产涉及的贷款笔数很多，资产总额巨大，不可能按常规方法逐项评估。这种评估类似批发性质，应当是粗线条的快速评估，要求在短时间内完成，评估价值允许与实际处置时的价值有一定的偏离。可以按照以下思路评估接收价格：收集整理评估对象的有关资料，借助老师对资产进行分类整理;在整理的基础上对评估对象进行分组打包;在各种类别资产中选择典型项目进行评估;由老师根据典型评估结果，对不同类别的项目分别进行整体评估;评出整体接收价格。为了迅速评估接收价格，评估时也可根据不良资产的平均回收概率，设定一定的折扣率，乘以账面价值，得出接收价格。物业资产流动性较好，有比较活跃的二级市场，评估时可参照市场价值。
物业资产处置过程也是实现最终价值的过程。资产管理公司及其委托机构在拍卖、出售等处置物业资产之前，要对资产进行分类整理，利用专业化手段包装，然后对房地产进行比较详细的评估。处置价格实质上就是市场交易价格。处置价格评估可以采用较成熟市场法、收益法和成本法。
(二)不良物业资产处置
(1)以资抵债将债权转为物权，再对抵债物进行经营性租赁和融资性租赁、转让，包括向境外投资者出售和对资产进行重组(投资和置换)。通过这一过程，获取现金收入，从而最终实现债权，收回现金资产，达到金融资产重新流动的运营目标。
(2)实施债转股将债权转为股权，通过阶段性持股后适时转让股权。广义上的债转股，包括政策性的债转股和商业性的债转股，对股份制企业而言是债权转投资。由于处置对象为不良资产，大部分债务人只有厂房、机器设备等难保管、难变现的资产，针对这部分资产，无论是采取法律诉讼还是以资抵债，对资产管理公司而言，都无太大的现实意义。可行的方式是，在资产管理公司的主导下，将企业推向资本市场，引入新的投资者，对企业进行彻底的再造，发挥企业整体资源的资本功能，为资产管理公司的债权资产带来保值、增值希望。因此，债转股是不良资产处置中比较有效的手段。
(3)采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务。法律诉讼是一种常见的追偿方式。减让清收是指通过债权人、债务人协商或法院裁决，债权人减让部分债权，获得重组损失，债务人获得重组收益，对剩余债务以现金资产一次或分次偿还来终结债务的一种追偿方式。实施债权减让的前提是债务人无力足额偿还全部债务，这种方式有助于资产管理公司快速地收回现金资产。
实施上述三种手段，都要经过债权转物权或股权，最终将物权或股权变现的过程。无一例外，资产管理公司都要承担一定的损失。从近年来我国资产管理公司运营的实践来看，最终处置实现的变现金额要小于债权金额。从国际经验看，债转股一般都是同债务减免相结合来实施的。因为只有合理为企业减轻负担，增强企业发展潜力，使其获得生机，资产管理公司才有可能实现债权。
(4)重组。重组是处置不良资产的常用方法之一，包括企业重组(收购、兼并、分拆等)、债务重组(债务置换、期限利率调整等)等。从一般意义上讲，无论是简单的资产、债务结构重组还是复杂的企业重组，不良物业资产在处置过程中几乎都要先进行重组，不良物业资产重组的思路之一是资产重组。资产重组可有如下具体做法：一是可以采取和其他房地产项目进行调换，增强规模效益，增加价值;二是购买配套物业，增强现有房地产整体功能;三是对房地产进行更新、修葺，提高使用效益;四是完成在建工程，增加房地产附加值。通过房地产资产重组以后再进行转让、出售，可以提高市场价值，增加回收率。重组的另外一个思路是企业重组。对于工商企业作为债务担保的抵押房地产，一般不能简单地处置抵押物，往往需要与企业重组结合起来。可采用的具体作法有：一是通过行使抵押权，把抵押房地产资产转为企业股权，再通过股权持有、股权转让取得房地产收益;二是通过企业兼并，由优势企业获得房地产资产，提高房地产使用效益，使房地产达到最佳最有效使用，最终提高不良物业资产的回收价值。通过企业重组，增强房地产资源的配置效率，从而提高房地产的整体价值和债权回收率。
(5)公开出售。公开出售是在对资产进行分类打包的基础上，通过公开拍卖或招标，以公开竞价等方式出售不良资产。采用公开拍卖的方法从程序上保证了一定的公开、透明。不良物业资产大都以实物资产做保证，使用价值较高，实用性强，市场需求广泛，属于比较理想的拍卖标的。引入竞争机制，扩大信息来源，营造良好的资产处置氛围，充分挖掘潜在投资者，有利于实现资产回收价值最大化。
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