房价暴涨与住宅建设的思考

　　近一个时期房价暴涨，内外议论颇多，有的议论泡沫要破裂，有的说没有泡沫，众说纷纭，不一而足。笔者不谈泡沫，只是针对现状，与同仁商讨住宅建设的问题。

　　一、住房是“衣食住行”四大民生问题之一

　　建国以后，党和国家在治理这四大民生问题上，措施得力，效果明显，是十分成功的。然而从福利性分房转向住宅商品化后，住房是关系民生的问题似被淡化，利益驱动成为房价暴涨的强力推进器。商品可随供求关系，甚至商业操作而谋取更大的超额利润，但住房与粮食一样，具有两重性：商品性与民生性。政府对保障性住房的调控也应像粮食一样采取相应的措施。不可否认，房地产业的迅猛发展，房价的暴涨为政府提供了相当的资金，然而靠房地产来拉动经济，以高房价来积累资金，是否符合科学发展观的精神？胡锦涛总书记在十七大报告中指出：“科学发展观，第一要义是发展，核心是以人为本，基本要求是全面协调可持续，根本方法是统筹兼顾。”又说：“全党同志要全面把握科学发展观的科学内涵和精神实质，增强贯彻落实科学发展观的自觉性和坚定性，着力转变不适应不符合科学发展观的思想观念，着力解决影响和制约科学发展的突出问题，把全社会的发展积极性引导到科学发展上来，把科学发展观贯彻落实到经济社会发展各个方面。”

　　二、房地产企业的第一桶金和蚁聚金山

　　我国房地产业起步于上世纪九十年代，在计划经济向社会主义市场经济转型过程中，起步的房地产开发企业是事业单位性质，为促进房地产业发展，国家出台了十分优惠的政策，房地产开发的收益也全部归国家所有。随着社会主义市场经济深化，房地产企业逐步从事业单位转化为国有企业、集体企业，继而出现了私营企业，目前已民营企业化，但是扶持房地产的优惠政策并没有及时调整，从房地产业起步到发展时期，房地产企业的毛利可达50%以上，这样一桶金养肥了一大批房地产老板，房地产业已成为一座金山，不仅吸引了为房地产企业建房的建筑企业，也吸引了许多行业外的人士蜂拥而至。房地产队伍迅猛扩大，投资炒房客也乘机而入，蚁聚金山。

　　三、住房建设的思考

　　1.保障性住房和豪宅分道，实行“一房两制”。前述住房具有两重性，笔者认为把解决民生问题的保障性住房建设和满足高收入高消费的豪宅建设分道，实行两种不同的政策，包括土地、面积、造价、税收等，以满足不同人群的需求。但需要强调保障性住宅不是低标准、低质量住房，在住宅的面积、配套、工程结构、装修等都应达到国家相应规范和标准，而且保障性住房应尽可能在城区范围内建造，因为入住保障性住房的人群都是经济收入低、生活困难的群体，给他们提供更多的生活方便也是以人为本的体现。豪宅建设可以远离城区，营造一个环境优美的小区，入住舒适，出门自备车，各得其所。

　　2.取消毛坯房，推行成品房销售，毛坯房在房地产业起步阶段可能起过推动作用，但是毛坯房带来的负面影响和后遗症都是无法回避的，至少有以下几个问题：

　　(1)二次装修安全隐患多。挖墙开洞，破坏结构；随心所欲改变居室用途，造成渗漏；水电线路改道，敷设不规范，漏电漏水；装饰材料失当，以次充好，有毒气体和放射性元素污染居室；施工工序颠倒，建筑垃圾处理不当，堵塞管道井道。

　　(2)二次装修质量责任混淆，投诉困难。前后施工装修单位互相推诿责任，特别是路边找的“散兵游勇”，打一枪换个地方，投诉无门。

　　(3)装修时日长，伤害邻里间感情。楼上楼下，左邻右舍，敲敲打打，没完没了，不得安宁。建筑垃圾堆放影响社区交通，破坏环境，不利邻里间和睦相处。

　　(4)设计重包装不重内涵，重表面不重实质。目前毛坯房小区在环境设计和立面处理上动了不少脑筋，但在住宅内平面布局和提高面积利用率上没有下功夫，有的住宅平面布局不合理，走道多，居室组合不当，南北不通风，客厅厨房采光不足，厕所暗，建筑能耗大。

　　(5)毛坯房不利“四节一环保”(节能、节水、节地、节材，环境保护)。由于二次装修自行配料，余料浪费，材料装运不足，施工断续，工效下降，边想边干，边干边返工，如此造成工料极大浪费。粗略估算，每平方米浪费工料达29元。若以浙江省建筑业2009年竣工的1.7亿平方米住宅建筑面积计算，若有80%为毛坯房(实际比例还大)，则浪费的资金达40亿元，其中还不包括在二次装修更换毛坯房所用普通门窗和粗装修的墙地面材料和人工费。

　　(6)二次装修为建筑包工头和“散兵游勇”开辟了生财之道，也为损公利已、拉扯关系、讨好上司等不正之风开了方便之门。

　　综上所述，推行全装修房是国际上的惯例，是符合科学发展观的。这些年来所谓个性化设计、个性化装修已起了误导的作用，似乎住房一定要自己装修一次才能体现个性化，殊不知个性化更在于人的品位和文化素养，完全可通过房间的摆设、壁挂来反映。

　　3.推行施工总承包，落实住房施工质量责任。住宅质量涉及千家万户，商品化后的住房质量更是人人所关心的，然而建筑工程质量监测是一项专业性很强的工作，建筑工程质量问题需要调集勘察、设计、施工、检测等多方老师共同调研分析，才能作出结论。国家对建筑工程质量有许多政策、法规、规范、标准的制约，一般的住户是不太了解的，因此落实住房质量责任是一个十分现实的问题，应该说商品房的质量第一责任者是房地产开发公司，但具体的施工质量责任应是施工企业。在当今的建筑市场中，开发商将住宅工程切割发包，从基础打桩、主体结构、内外墙装修、幕墙、水电安装、地面石材铺贴等等分别切块招标，发包给多家施工企业，这么多家施工企业分别对自己承包的部分工程向开发商负责，即使其中指定了一个企业为总包单位，但由于合同关系、经济来往、工程款支付都是直接与开发商发生关系，因而总包单位根本就负不了总包责任，一旦发生工程质量问题，各施工企业之间就互相推诿责任，质量责任难以落实。笔者认为，住宅工程技术难度不高，一般施工企业都能独立完成，即使在产业集中度、分散度高的情况下，由总承包单位寻找合作伙伴和分包单位，在总包全权负责和管理下完成建设任务也是国际通用做法。这种分包对总包负责，总包对开发商负责，开发商对住户负责的质量责任链式既简单又有效。

　　四、结语

　　如果在住宅建设中认真贯彻科学发展观的精神，对住房建设实行“一房两制”，调整相应的土地、面积、造价、税收等政策，取消毛坯房，实行全装修成品房销售，限制开发商切割分包工程，推行住宅工程施工总承包，完善质量责任链，房地产企业就会面临一次洗牌，淘汰一些既无实力又无管理能力的企业，并提升房地产业的集中度。由此，房地产业将进入诚信经营、取财有道、以质取胜、造福人民的更大更好的发展期。