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二、组合投资管理的内容与步骤$lesson$
组合投资管理是一项十分复杂的系统工程，这一过程涉及到计划、分析、选择、监督与调整等方面，需要管理的内容众多。
通常，组合投资管理工作包括如下五个步骤：
(一)制订投资方针和政策
制定投资方针和政策是组合投资管理的第一步。如前所述，不同的投资者受投资资金来源、财务状况、纳税状况等诸多因素的影响，其投资目的各不相同。要实现投资者预期的特定投资目标，就必须事先确定投资方针和政策。
投资者从事房地产投资时，投资的对象主要是不同区位、不同类型的物业，必然要与风险、收益、投资期限等因素发生联系，因此，制定投资方针和政策需考虑：投资数量、对风险的承受能力和投资期限等。
(二)投资分析
投资分析是组合投资管理的第二步，包括宏观分析、行业分析及微观分析等，其目的在于分析影响投资活动的各种因素(诸如宏观经济因素、市场微观因素、政治因素等)及区域规划的变化，从而识别不同投资对象的收益风险特征，判断投资对象的现行价格是否合理，从而寻找较好的投资机会，为构建投资组合奠定基础。
(三)构建投资组合
构建投资组合是组合投资管理中重要的一步。任何投资目标都需要借助投资组合来加以实现，因此，在投资方针和政策的指导下，依据投资分析的结果，采用恰当的方法选择不同物业建立一个适当的投资组合，就显得尤为重要。在构建投资组合的过程中，定时、选择、多样化等重要问题是组合投资管理者必须考虑的。
定时是指对市场时机的把握，同宏观分析密切。通过宏观分析，可以对市场的未来走势做出预测，从而把握进出市场的时机并合理配置用于各类资产的资金数量。选择是指确定对哪些物业进行投资，投资的比例是多少，同微观分析有关。多样化是指为了减少非系统风险而采用的分散投资策略。
(四)投资组合的调整
对投资组合进行适当的调整是确保实现投资目标的重要手段。国民经济的涨滞、行业的盛衰、政府的政策等诸多内外部因素随着时间的推移会发生变化，进而影响各种物业的收益、风险结构。于是，某些原来没有吸引力的物业可能会变得具有吸引力，而原来具有吸引力的物业却可能丧失了吸引力，因此，对于已建立的投资组合，必须进行不断的监控，一旦市场的变化使其不能满足投资者的要求，不利于投资目标的实现，就应及时地对投资组合进行调整。
(五)投资组合绩效评估
投资组合绩效评估是组合投资管理的最后一个环节，是按照一定的标准，采用科学的方法来检查和评定投资组合管理者对职责的履行程度和工作成绩。
通常，投资组合绩效评估的方法是将所要评估的投资组合成果与其他可替代的投资组合的绩效进行比较，并进而考察投资绩效是源于投资管理者的技能还是运气。
如果投资组合的管理者本身就是资产的所有者，则好的投资绩效将鼓励原有的资产组合继续保留，而差的投资绩效则会推动资产所有者调整投资过程或资产组合。如果投资组合的管理者不是所有者而是代理者，则好的投资绩效可使管理者受到委托人的奖励，而差的投资绩效将导致资产所有者对管理者约束的增加或导致委托人对投资资金的转移。
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