物业管理师辅导：写字楼租赁物业管理

　　核心提示：物业管理企业既是写字楼的管理者，又是租赁业务的经营者，由于租赁合同是有期限的，这使得日常性的租赁业务成为写字楼经营管理中必不可少的环节，也是写字楼物业管理工作中一个重要组成部分。

　　写字楼作为收益性物业，在物业管理企业管理写字楼的过程中，租赁工作始终不会停止。由于物业管理企业对大厦的功能、入住客户的情况有深入的了解，并且一些优秀的物业管理企业由于其优质的服务和良好的信誉，赢得了客户的信任，会有一些稳定的长期客户。

　　因此，许多开发商和业主将写字楼的租赁工作委托给了物业管理企业。物业管理企业既是写字楼的管理者，又是租赁业务的经营者，由于租赁合同是有期限的，这使得日常性的租赁业务成为写字楼经营管理中必不可少的环节，也是写字楼物业管理工作中一个重要组成部分。

　　物业租赁是商品交换的一种形式，业主以租赁的方式将商品在某段时间内的使用权交付给承租的客户使用，并按期收取租金，租赁的经济实质是使用价值的零星出售。

　　写字楼租赁的程序

　　一)承租客户的选择

　　选择适当的承租客户对物业管理企业的租赁经营和日常物业服务管理工作有着重要的影响。选择承租客户主要考虑以下几个方面：

　　1、考虑承租客户的经营业务类型要与本写字楼相符，承租客户要有良好的商业信誉，经营状况良好，有能力在租期内履行合同，按期支付租金。

　　2、考虑本写字楼的建筑类型、结构状况、设施设备情况是否能够满足承租客户的需要，物业管理水平是否可以达到承租客户的要求等，只有物业的基本情况与承租客户的要求相一致，才能避免一些矛盾的产生，使今后的管理工作较为顺利。

　　二)租金的确定

　　租金一般是指承租客户租用每平方米可出租面积需按期支付的金额。从理论上讲，租金是由运营成本、固定税费和业主期望的投资回报率所决定的。在实际中，租金水平在很大程度上是由同类物业的市场供求状况决定的。在确定租金时，一般是由物业管理企业通过市场调查和分析，提出租金建议，最终由业主确定。物业管理企业依据业主确定的租金水平，计算出每个可出租单位的出租价格及各项收费数额，并依此执行。租金的确定关系到物业的出租率和出租收入，关系到业主的投资回报率和物业管理企业的经济效益，总之，租金的确是租赁经营管理中的一项重要工作。

　　三)租赁合同

　　业主将物业出租给承租客户使用时，双方要签订书面的租赁合同。租赁合同对承租客户和业主的权利和义务都有具体的规定，是租赁双方都应当严格遵守的法律文件。租赁合同一般包括以下内容：出租方与承租方概况、标的物、租赁用途、租赁期限、租金及支付方式、出租方的权利和义务、承租方的权利和义务、违约责任、争议的解决等。租赁合同必须准确、严谨，一般是由业主或物业管理企业代表业主(须经业主最终认可，事先起草一份标准合同文本，业主和承租客户在此基础上，针对特定的出租单位，就标准条款和特殊条款进行谈判，最终达成该出租单位的租赁合同。

　　四)管理公约

　　管理公约也叫管理守则，它是约束承租客户的规范性文本，包括通则、安全、保卫、用电、防火、停车场管理等内容。要做好写字楼的物业管理工作必须有一套健全的管理规则。

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