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二、应纳税额计算
计算步骤：
(一)确认收入
(二)确定扣除项目
(三)计算增值额
增值额=收入额-扣除项目金额
(四)计算增值率
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
(五)确定适用税率
依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。
(六)依据适用税率计算应纳税额
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
【经典例题】某房地产开发公司2007年开发商品房对外出售，具体情况如下(公司营业税税率5%、城市维护建设税税率7%、教育费附加征收率3%、印花税税率0.5‰(已记入公司“管理费用”中)、企业所得税税率33%)
1.按转让产权合同取得收入4000万元;
2.支付取得土地使用权的金额800万元;
3.开发成本费用1500万元;
4.开发费用250万元(当地政府规定开发费用的扣除比例为10%)。
解答：
(一)确认收入
按转让产权合同取得收入4000万元
(二)确定扣除项目
扣除项目金额=800+1500+(800+1500)×10%+220+(800+1500)×20%=3210(万元)
(三)计算增值额
增值额=4000-3210=790(万元)
(四)计算增值率
增值率=790÷3210×100%≈25%
(五)确定适用税率
第一档
(六)依据适用税率计算应纳税额
应缴纳土地增值税=790×30%-3210×0=237(万元)
【经典例题】2005年
2004年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元;该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息;该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%;销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为( )。
A.2256.5万元
B.2445.5万元
C.3070.5万元
D.3080.5万元
【答案】B
【解析】根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：
计算扣除金额=4800+4800×10%+770+4800×20%=7010(万元);
计算土地增值额=14000-7010=6990(万元);
计算增值率=6990÷7010×100%=99.7%，适用税率为第二档，税率40%、扣除系数5%;
应纳土地增值税=6990×40%-7010×5%=2445.5(万元)。
