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一、物权概述
物权：指权利人直接支配物、享受其利益，并具有排他性的财产权利。
因此物权从性质上讲为绝对权，可以对抗除权利人以外的所有人，又称对世权。
(一)物权的效力
1.物权的排他效力
指在同一标的物之上，不允许同时存在两个以上的内容互不相容的物权。如同一物之上不能存在两个所有权。
但内容不冲突的物权则可以并存，如所有权与用益物权或担保物权。
2.物权的优先效力
指物权在实现上较之于债权或者后成立的物权具有优先性。
(1)物权和债权并存时，物权优先于债权。
(2)同一个物上存在两个以上物权时，先成立的物权优先于后成立的物权。
3.物权的追及效力
指物权成立后，其标的物不论辗转落入何人之手，物权人都可以追及至物之所在而直接支配该物。但在特殊情形时，如构成善意取得，则追及力中断。
4.物上请求权
指基于物权而产生的请求权，是指物权人在其物权被侵害或有被侵害的危险时，可以请求恢复物权的圆满状态的权利。其种类包括：返还原物请求权，消除危险请求权，排除妨碍请求权。
(二)物权法的基本原则
除社会政治原则(如私有制或公有制)之外，物权法本身所具有的结构原则包括：
1.从物权性质上讲：物权绝对性原则。物权是绝对权即权利人是特定的，义务人是不特定的人;除权利人以外的任何人都负有不得妨碍权利人行使权利的义务。
2.从物权种类上讲：物权法定原则，即物权的类型、内容、效力及公示方法均由法律明文规定，当事人不得随意创设或改变。
3.从物权客体上讲：一物一(所有)权原则。数个物之上不得仅成立一个所有权，一物的部分也不得成为所有权的标的。
4. 从物权的效力上讲：物权优先原则。
5.从物权的变动讲：公示原则和公信原则。
公示原则：指物权的享有和变动必须以一定的公示方法向社会公开，以便社会公众知悉。
公信原则：指对于依法进行了公示的物权变动，即使其公示的内容与真实的权利不符，对于信赖此公示而进行交易的人也不产生任何影响。该原则实质上是赋予公示的内容以公信力，以便保护交易安全。
二、所有权
所有权：指所有人在法律限制的范围内对物进行全面支配的权利。
(一)所有权的性质
1.整体性：所有权不是占有、使用、收益、处分四项权能在量上的总和，而是一个浑然一体的权利，不能在内容或时间上加以分割。
2.本源性：所有权是他物权之母，经济越发达，所有权产生出他物权的情况就越多。
3.弹力性：所有权虽受他物权的限制，但他物权一旦消灭，所有权即恢复其圆满状态。
4.永久性：所有权无存在期限的限制，可永久存续，因此为无期限物权，此与他物权及债权均有不同。
5.社会性：为社会公益之需，所有权在现代社会中应受法律的限制，由此使所有权呈现较强的社会化色彩。
(二)所有权的权能
1.占有：指对物的控制，可分为所有人占有和非所有人占有，后者又可分为合法占有和非法占有。
2.使用：指依物的通常用法而加以利用。它由物的使用价值所决定，还取决于科技发展的程度和人们的认识水平。
3.收益：指收取物的天然孳息和法定孳息，获取经济上的利益。
4.处分：指对物进行事实上或法律上的处置。其中前者是指对物予以有形的变更或毁损物的本体，后者如所有权转移或设定用益物权、担保物权。
上述诸权项中，使用权是所有权的灵魂，而处分权则是所有权的最终体现。
由于上述权能的存在，特别是使用权的存在，为所有权与其权能的分离提供了可能;随着经济的发展，法律上遂从以所有为中心转变到以利用为中心。
除此之外，所有权还具有排除他人干涉的消极权能。
(四)善意取得制度
善意取得，又称即时取得：指无权处分他人动产的占有人，在将其占有的动产转让给第三人时，若第三人取得该动产系出于善意，即取得其所有权。该制度限制了所有权的追及效力，旨在保护交易安全。
善意取得的构成要件包括：
1.其适用对象须为动产;但记名有价证券不适用善意取得，我国规定盗赃物、遗失物不适用善意取得。
2.动产必须是基于有偿法律行为(如买卖、互易)而取得;通过继承、遗赠、赠与等无偿方式取得者，不适用善意取得。
3.受让人须实际占有该动产;若尚未占有动产，则物权尚未移转，当然不适用善意取得。
4.受让人取得财产时须出于善意，即不知情。若明知让与人无处分权而受让，则不能予以保护。善意的判断时间，以物的交付时间为准。
(五)相邻关系
相邻关系：指两个以上相互邻近的不动产所有人或者使用人，在使用不动产时因相邻各方应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。
相邻关系的处理原则，《民法通则》规定的是¡°有利生产、方便生活、团结互助、公平合理¡±的原则。
三、建筑物区分所有权
1.概念和特征
建筑物区分所有权：指由区分所有建筑物的专有权、共有权以及基于共同关系而产生的成员权所构成的特别所有权。业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。其特征有：
(1)内容构成的复合性;由三部分组成，有别于普通的房屋所有权。
(2)权利处分的一体性;建筑物区分所有权中的三项权利必须一起处分，不得单独处分。
(3)标的物是特定的空间，而非实体。
(4)是人与物的关系和人与人的关系的结合。
2.业主的专有权
专有权：指业主就其专有部分所享有的所有权。
3.业主的共有权
共有权：指业主按照法律或者管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。
4.土地使用权
一幢建筑物所占用范围内的土地使用权应由业主按份共有，个人的份额依其专有部分的面积在整幢建筑物中所占的比例来确定。
5.成员权
成员权：指业主基于在一幢建筑物的构造、权利归属和使用上的不可分离的共同体关系而产生的，作为建筑物的团体成员所享有的权利和承担的义务的总和。
四、用益物权
用益物权：即对他人之物在一定范围内享有使用、收益的物权。它是定限物权、他物权;其标的是不动产;是独立物权。
用益物权的意义在于便于物尽其用，以最大限度地发挥物的价值和使用价值。
五、担保物权
担保物权：是以确保债务的清偿为目的，在债务人或第三人的特定物或权利上设定的一种定限物权。担保物权是为了担保主债权能够实现而设定，如果债务人到期不能偿还债务，债权人有权就该担保物或权利优先受偿。
担保物权具有以下特征：
(1)从属性。
(2)不可分性。
(3)物上代位性。
我国《担保法》规定了三种担保物权：抵押权、质权和留置权。
(一)抵押权
1.抵押的效力
(1)抵押权所担保的范围：
(2)抵押物的转让：
(3)抵押权的保全：
2.抵押权的实现
(1)抵押权实现的顺序
1)同一财产向两个以上债权人抵押的，登记的抵押权优先于未登记的抵押权。
2)登记的抵押权中，登记在先的优先于登记在后的，顺序相同的，按照债权比例清偿。
①顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿;
②顺序在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺序在后的抵押担保债权。
3)在没有登记的抵押权中，各抵押权人按照债权比例受偿。
(三)留置权
1.留置权产生的条件
(1)留置权须具备的积极条件
1)债权人合法占有债务人的动产。留置权只能在动产上产生。
2)债权的发生与该动产的占有有牵连关系。对于牵连关系，我国《担保法》规定了三种：保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，如在保管合同中，委托人到期没有支付保管费用，则保管人有权留置保管的货物，拒绝向委托人交付货物。
3)须债权已届清偿期。如果债权未到清偿期，则债务人能否清偿债务还不确定，债权人不能产生留置权。.
(2)留置权产生的消极要件，即如果符合下列情形之一则不能产生留置权：留置债务人的动产
1)不得违背公序良俗。
2)不得违背当事人的约定。当事人可以在合同中约定不得留置的物。
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