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不能抵押的财产
(1)土地所有权;
(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外。这里的例外有两处：一是以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权可以抵押。二是乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
(3)学校、医院、幼儿园等以共益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施;
提示：当事人以其教育设施、医疗卫生设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。
(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产;
(5)依法被查封、扣押、监管的财产。
提示：已经设定抵押的财产被查封、扣压的，不影响抵押权的效力。
4、抵押登记
(1)登记是抵押权的生效条件(.必须登记的)
根据《物权法》的规定有：一、建筑物和其他土地附着物;二、建设用地使用权;三、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;四、正在建造的建筑物。
只有上述四种财产必须办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
(2)登记为对抗第三人的效力(可以不登记)
当事人以《物权法》规定的生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具设定抵押，或者以《物权法》规定的动产设定抵押，抵押权自抵押合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。因此，对这些财产是否进行抵押登记，完全由当事人决定。抵押合同自签订之日起成立并生效，只是未登记的，不能对抗善意第三人。
