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物业管理评标程序
1)评标的准备工作
①认真研究招标文件，熟悉招标文件中的以下内容：
a.招标的目标;
b.招标项目的范围和性质;
c.招标文件中规定的主要技术要求、标准和商务条款;
d.招标文件规定的评标标准、评标方法和在评标过程中考虑的相关因素。
②招标人向评标委员会提供评标所需的重要信息和数据。
③编制评标需用的表格，主要有：标价比较表或综合评估比较表。
2)初步评审，又称投标文件的符合性鉴定。通过初评，将投标文件分为响应性投标和非响应性投标两大类。响应性投标是指投标文件的内容与招标文件所规定的要求、条件、合同条款和规范等相符，无显著差别或保留，并且按照招标文件的规定提交了投标担保的投标;非响应性投标是指投标文件的内容与招标文件的规定有重大偏差，或者是未按招标文件的规定提交担保的投标。通过初步评审，响应性投标可以进入详细评标，而非响应性投标则淘汰出局。
初步评审的主要内容有：
(1)投标文件排序
评标委员会应当按照投标报价的高低或者按招标文件规定的其他方法对投标文件进行排序。
(2)废标
下列情况作废标处理：
①投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段或者以其他弄虚作假方式谋取中标的投标。
②投标人以低于成本报价竞标。投标人的报价明显低于其他投标报价或标底，使其报价有可能低于成本的，应当要求该投标人做出书面说明并提供相关证明材料。投标人未能提供相关证明材料或不能做出合理解释的，按废标处理。
③投标人资格条件不符合国家规定或招标文件要求的。
④拒不按照要求对投标文件进行澄清、说明或补正的。
⑤未在实质上响应招标文件的投标。评标委员会应当审查每一投标文件，看其是否对招标文件提出的所有实质性要求做出了响应。非响应性投标将被拒绝，并且不允许修改或补充。
(3)重大偏差和细微偏差
评标委员会应当根据招标文件，审查并逐项列出投标文件的全部投标偏差，并区分为重大偏差和细微偏差两大类。
属于重大偏差的有：
①没有按照招标文件要求提供投标担保或者所提供的投标担保有瑕疵。
②投标文件没有投标人授权代表的签字和加盖公章。
③投标文件载明的招标项目完成期限超过招标文件规定[FS:PAGE]的期限。
④明显不符合技术规范、技术标准的要求。
⑤投标文件载明的货物包装方式、检验标准和方法等不符合招标文件的要求。
⑥投标文件附有招标人不能接受的条件。
⑦不符合招标文件中规定的其他实质性要求。
存在重大误差的投标文件，属于非响应性投标。
属于细微偏差的有：
①偏差不影响投标文件的有效性。
②评标委员会允许投标人在评标结束前予以补正的偏差。
3)详细评审
经初步评审合格的投标文件，评标委员会应当根据招标文件规定的评标标准和办法，对其进行技术评估、商务评估和综合评审，即详细评审。
(1)技术评估
技术评估的目的是确认和比较投标人完成本项目的技术能力，以及他们的实施方案的可靠性。技术评估的主要内容如下。
①方案的可行性。对本项目的管理方法、人员配备等方面的评审，特别是对该项目的重点和难点问题的处理方法进行可行性论证。
②计划的可靠性。审查各项计划是否满足招标人的要求，并且是否科学合理、切实可行，同时还要审查保证实现计划的措施是否合理和适当等。
③质量保证。审查投标文件中提出的质量控制和管理措施，包括管理人员的配备、素质和质量管理制度。
④分包商的技术能力和经验。如果投标人拟在中标后将中标项目的部分专业工作分包给他人完成，应当在投标文件中载明。应审查拟分包的专业工作必须是非主体、非关键性工作，审查分包人应当具备的资格条件，完成相应工作的能力和经验。
⑤对于投标文件中按照招标文件规定提交的建议方案做出技术评审。如果招标文件中规定可以提交建议方案，则应对投标文件中的建议方案的技术可靠性与优缺点进行评估，并与原招标方案进行对比分析。
(2)商务评估
商务评估的目的是从成本、财务和经验分析等方面评审投标报价的准确性、合理性、经济效益和风险等，比较不同的投标所产生的不同后果。商务评估在整个评标工作中通常占有重要地位。商务评估的主要内容如下：
①审查全部报价数据计算的正确性。通过对投标报价数据全面审核，看其是否有计算上或累计上的错误，如果有则按“投标者须知”中的规定改正和处理。
②分析报价构成的合理性。通过分析报价中的费用组成和费用标准判断报价是否合理。用标底与投标书中的报价进行对比分析，对差异较大之处找出原因，并评定是否合理。
③分析前期工作费用提高的幅度。虽然投标人为了解决前期工作中资金流通的困难，可以采用不平衡报价法投标，但不允许有严重的不平衡报价。过大地提高前期工作费用的支付要求，会影响到项目的资金筹措计划。
(3)综合评审
综合评审是在以上工作的基础上，根据事先拟定好的评标原则、评价指标和评标办法，对筛选出来的若干个具有实质性响应的招标文件综合评价与比较，最后选定中标人。中标人的投标应当符合下列条件之一：
①能最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准;
②能满足招标文件各项要求，并且投标价格最低，但是投标价格低于成本的除外。
4)评标报告
评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告。
(1)评标报告的内容
评标报告应如实记载以下内容：基本情况和数据表、评标委员会成员名单、开标记录、符合要求的投标一览表、废标情况说明、评标标准、评标方法或者评标因素一览表、投标价格或者评分比较一览表、经评审的投标人排序、推荐的中标候选人名单、签订合同前要处理的事宜，以及澄清、说明、补正事项纪要。
(2)中标候选人人数
评标委员会推荐的中标候选人应当限定在1～3人，并标明排列顺序。
(3)评标报告的签署
评标委员会应当对下列情况做出书面说明并记录在案。
①对评标结论有异议的评标委员会成员，可以以书面方式阐述其不同意见和理由。
②评标委员会成员拒绝在评标报告上签字，且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论。
四、物业管理评标方法
评标委员会应按照《物业管理项目评标规则》和招标文件确定的评标标准和方法，根据标书评分、现场答辩、投标人管理服务业绩及企业综合情况等方面进行比较和综合评审，并对评标结果签字确认，向招标人推荐中标候选人或者根据招标人的授权直接确定中标人。
前款规定的企业综合情况包括企业资质等级及经察看并予书面记载的物业管理现场情况。
招标人设有标底的，应当参考标底。
除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。
评标的评分方法有经评审的最低投标价法、综合评估法和法律法规规定的其他方法。
1)经评审的最低投标价法
采用经评审的最低投标价法时，评标委员会将推荐满足下述条件的投标人为中标候选人：
①能够满足招标文件的实质性要求。即中标人的投标应当符合招标文件规定的技术要求和标准。
②经评审的投标价最低。
评标委员会应当根据招标文件规定的评标价格调整方法，对所有投标人的投标报价以及投标文件的商务部分做必要的调整，确定每一投标文件的经评审的投标价。但对技术标无须进行价格折算。经评审的最低投标价法一般适用于具有通用技术性能标准的招标项目，或者是招标人对技术性能没有特殊要求的招标项目。采用经评审的最低投标价法评审完成后，评标委员会应当填制“标价比较表”、编写书面的评标报告，提交给招标人定标。“标价比较表”应载明投标人的投标报价、对商务偏差的价格调整和说明、经评审的最终投标价。
2)综合评估法
综合评估法适用于不宜采用经评审的最低投标价法进行评标的招标项目。要点如下：
(1)综合评估法推荐中标候选人的原则
综合评估法推荐能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标，作为中标候选人。
(2)使各投标文件具有可比性
综合评估法是通过量化各投标文件对招标要求的满足程度，进行评标和选定中标候选人的。评标委员会对各个评审因素进行量化时，应当将量化指标建立在同一基础或同一标准上，使各投标文件具有可比性。评标中需量化的因素及其权重应当在招标文件中明确规定。
(3)衡量各投标满足招标要求的程度
综合评估法采用将技术指标折算为货币或者综合评分的方法，分别对技术部分和商务部分进行量化评审，然后将每一投标文件两部分的量化结果，按照招标文件明确规定的计权方法进行加权，算出每一投标的综合评估价或者综合评估分，并确定中标候选人名单。
(4)综合评估比较表
运用综合评估法完成评标后，评标委员会应当拟订一份综合评估比较表，连同书面的评标报告提交给招标人。综合评估比较表应当载明投标人的投标报价、所作的任何修正、对商务偏差的调整、对技术偏差的调整、对各评审因素的评估和对每一投标的最终评审结果。
(5)备选标的评审
招标文件允许投标人投备选标的，评标委员会可以对中标人的备选标进行评审，并决定是否采纳。不符合中标条件的投标人的备选标不予考虑。
(6)划分有多个单项合同的招标项目的评审
对于此类招标项目，招标文件允许投标人为获得整个项目合同而提出优惠的，评标委员会可以对投标人提出的优惠条件进行审查，并决定是否将招标项目作为一个整体合同授予中标人。整体合同中标人的投标应当是最有利于招标人的投标。
另外，在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。
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