09年房地产估价原则运用与详解

    房地产估价原则是指估价人员在房地产估价的反复实践和理论探索中基于对房地产价格形成过程客观规律的认识，总结出来的一些简明扼要的在估价活动中应当遵循的法则、标准或应注意的问题。房地产的估价原则主要有：最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则和合法原则。怎样才能把这四个原则运用自如？网校今天把这四个原则详细解析了一下，希望对大家有所帮助：

　　1、最高最佳使用原则(在合法原则前提下)：用途、强度、适应性。

　　例1：96年试题

　　例2：某房地产地处繁华商业区内，占地900平方米，地上200平方米建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元人民币/平方米，该区域的商品房价格为1万元人民币/平方米，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产的现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少?并说明评估时的依据和理由。

　　答案：

　　1、该房地产的现时价值约为3600万元人民币。

　　900×4=3600(万元)

　　2、依据和理由：上述评估结果依据了房地产评估中最佳使用原则。因为，该房地产的现时用途是很不合理的。其一、在商业区内建民宅，在用途上不合理;其二、使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的最佳使用原则，该房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币。确切的价值应该是3600万元减去拆除旧建筑费用后的价值。

　　例3：2001年模拟试题问答题的第(二)题

　　(2)估价时点原则：估价结果的时间相关性、时效性，不同估价时点估价对象有不同的状态。

　　例1：98年的考题：选择题第2题

　　例2：教材P141

　　例3：某人1999年7月通过出让方式获得一宗土地，地价款是100万元，之后又花了200万元进行基础设施的建设，税费为50万元，正常利润为50万元，出让年限从基础设施建设完成之日(2000年3月)起计，则该地块在2000年3月的价格为：(答案为D)

　　A.400万元　B.350万元　C.100万元　D.〉400万元

　　估价时点说明了估价时依据的房地产市场状况，这在《房地产估价理论与方法》的P93-94中说得很清楚。

　　例4：2001年模拟题A选择题第2题

　　估价时点原则在损害赔偿估价中、纠纷的评估中、转让的评估中、在建工程的评估中非常重要。

　　(3)替代原则：

　　例：2001年模拟试题B选择题第(一)题

　　(4)合法原则：主要考交易或处分方式合法、用途合法。

　　例：99年模拟试题：问答题第(三)题和选择题第(一)、(二)题。

　　98年考试题：选择题第(一)题。

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