土地估价实务实用辅导资料(七)

　　一、1998年采用收益还原法计算题解析(续)

　　(三)、解题步骤

　　(1)选择计算方法

　　(2)总收益计算(采用客观收益)

　　(3)出租总费用计算

　　(4)房屋年纯收益计算

　　(5)土地纯收益计算

　　(6)估价时点土地价格计算

　　注意题目要求的是总地价还是单位地价

　　(四)、难点及常见问题分析

　　(1)难点：在于正确确定房屋的计提折旧年限和土地的收益年限

　　(2)常见问题：应试者不考虑估价时点，土地使用权剩余年限取值错误

　　二、收益还原法复习

　　1、收益还原法的原理及适用范围

　　只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价

　　2、收益还原法的估价程序与计算方法

　　(1)计算总收益

　　采用客观收益，总收益产生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企业经营收益

　　(2)计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等

　　房地出租的总费用包括年管理费、年维修费、年保险费、年税金和年折旧费。

　　房屋年折旧费采用平均折旧法计算，分两种情况：

　　A. 房屋耐用年限

　　B. 房屋耐用年限

　　房屋年纯收益 = 房屋现值 × 建筑物还原率

　　房屋现值 = 房屋重置价 × 房屋成新度 = 房屋重置价 - 房屋总折旧

　　(3)计算土地纯收益

　　房地出租中的土地纯收益求取：

　　土地纯收益 = 总收益-总费用-房屋纯收益 = 房地纯收益?房屋纯收益

　　(4)确定合适的还原率：分综合还原率、建筑物还原率和土地还原率

　　(5)选择公式求算地价

　　P――土地价格 a――土地纯收益 r――土地还原率 n――土地收益年限

　　该公式也可用以计算房产价格，或者在已知土地价格时计算土地年纯收益