土地估价理论与方法学习-基准地价评估2

　　(2)土地利用效益资料整理

　　A.土地利用类型的划分

　　B.单元土地质量指数的计算

　　C.企业标准资本额的计算

　　D.企业合理工资量的计算

　　E.企业效益资料的整理

　　4、样点数据检验(看一看)

　　(1)数据处理方法检验

　　(2)样点资料归类

　　(3)样本总体分布类型检验

　　(4)剔除异常数据

　　5、基准地价评估(看一看)

　　(1)评估模型选择

　　(2)参数估计

　　(3)基准地价评估

　　6、利用路线价评估基准地价

　　(1)应用范围

　　(2)两个容易被忽视的问题

　　三、基准地价的确定

　　1、基准地价确定的原则

　　(1)以实际数据测算的结果为准，以比较评估结果为辅。

　　(2)土地市场发育的城镇，应以市场交易资料评估结果为准，利用级差收益测算结果进行休整。

　　(3)土地市场不发育的城镇，可以收益测算结果为准，并用市场交易资料测算结果验证。

　　(4)要以评估结果为基础，并充分体现政府的地价管理政策。

　　2、基准地价的确定

　　(1)方法

　　(2)结果要求

　　对已评定土地级的城镇，一般情况下每一级土地应有综合、商业、住宅、工业用地等四种基准地价;没有评定土地级的城镇，一般按区域确定基准地价，性质单一的区域只评估一种用途的基准地价，多用途区域应评估出多种用途的基准地价。

　　四、基准地价修正系数表的编制

　　1、编制基准地价修正系数表的目的

　　2、基准地价修正系数表编制的基础

　　基准地价与宗地样点地价的差异，一般是由于影响地价的区域因素和个别因素差异造成的。

　　3、影响地价的因素分析与基准地价修正因素

　　(1)影响地价的因素分类(需要掌握)

　　主要有区域因素和个别因素。

　　(2)商服业用地影响因素

　　(3)住宅用地影响因素

　　(4)工业用地影响因素

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