土地估价实务:成本逼近法复习二

　　6、确定土地增值收益：计算基数(前四项，四项之和为成本价格)，收益率

　　土地增殖收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×土地增殖收益率

　　7、计算、修正和确定估价结果

　　最重要的是个别修正、年期修正、分配率修正、宗地成熟度修正

　　成本逼近法计算出价格后，还需通过市场资料进行比较修正。

　　三、成本逼近法的应用

　　1、应用成本逼近法应注意的问题

　　(1)土地取得费和土地开发费均应是评估期日的重置费用;

　　(2)各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析;

　　(3)评估结果一般作为投入成本价格分析，慎用于市场交易价格。

　　2、成本比较法例题

　　估价步骤：

　　(1)计算土地取得费

　　(2)计算土地开发费

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　　(3)计算投资利息

　　(4)计算开发利润

　　(5)计算土地增殖收益

　　(6)计算土地价格(注意一般算出的为无限年期土地使用权价格)

　　(7)进行出让比率、年期等各项修正

　　(8)计算土地单价和总价格

　　3、常见难点与问题

　　(1)新增建设用地有偿使用费计算问题

　　该费为中央或省级政府向市、县级政府受取的平均土地纯收益，实际上属于土地收益在各级政府间分配的一种方式，在成本逼近法中不能算入土地取得费中，虽然地方政府可能还是将成本转嫁给企业，但计算时还是需要按照规定来。

　　(2)利息计算错误，特别注意开发费以基础设施配套费标准计算

　　(3)年期修正错误

　　(4)注意单位的转换以及总价和单价的计算

　　单位的转换方法：万元/亩转化为元/平方米(直接乘15)，万元/平方公里转化为元/平方米(直接乘100)， 1公顷=15亩=10000平方米

　　平方米换算市亩：根据平方米与市亩换算公式1平方米=0.0015亩，其口诀为：加半左移三。举例：128平方米等于多少亩?根据上述口诀先加半，即128+64=192，再把小数点左移三位，即为0.192亩。

　　市亩换算平方米：根据1亩=666.67平方米，用口诀“乘以三分之二右移三”。例如：24.6亩等于多少平方米?24.6×2/3= 16.4，然后将小数点向右移三位，即16400平方米(近似值)。