1996年土地估价师考试《土地估价实务》真题(3)

（4）实例修正后的地价计算。

                        期日    容积率     区域因素    个别因素
                        修正    修正         修正        修正
A．410.25×100/93× 100/77×100/95× 100/93 =597.08元/平方米
B．352.65×100/92× 100/88×100/88× 100/97 =510.29元/平方米
C．349.50×100/92× 100/106×100/90× 100/96 =414.80元/平方米

（5）评估宗地（H）的地价。

（H）=（A+B+C）÷3=（597.08+510.29+414.8）÷3=507.39元/平方米
总地价=507.39×29887.5=1516.46万元
楼面地价=15164600×13217.39=1147.32元/平方米

2、基准地价系数修订法

依据××××市（1992）29号文件和《××××市国有土地使用权出让金和级差地租收取标准》，确定委估地块位于××××市新区中心东部，属二级甲，基准地价18.9万元/亩，估价对象土地用途为工业用地，年限修正系数为0.991，期日修正5%，综合因素修正系数为9.4%，按新区规划办要求，待估宗地容积率为1.8，即可求得宗地地价，系数修订公式为：Pi=P×（1±K）×Y×T×Kij

式中：Pi为待估宗地地价        P为待估宗地对应的基准地价
      Y为年限修正系数        K为综合因素修正系数和
      T为期日修正系数        Kij为容积率修正系数

单位地价=18.9×(1+9.4%)×0.991(1+5%)×1.8 =531.09元/平方米

总地价=531.09×29887.5=581万元

楼面地价=158730000÷13217.39=1200.92元/平方米

三、地价的确定

1、地价确定的方法

选取市场比较法、基准地价系数修订法求取委估地块地价，结果非常接近，无实质性差异，故我们取两种结果的算术平均值作为委估宗地的地价评估结果。

2、估价结果

总地价：581万元

单位地价：519元/平方米

楼面地价：1174元/平方米

第四部分  附 件

1、国家建设用地使用证

2、××单位房产所有证复印件

报告二   ××股份有限公司土地资产评估报告

一、委托评估单位及联络人：（略）

二、评估单位：（略）

三、评估地块所在地：本次评估位地××市行政辖区内，××路22号

四、评估目的：××股份有限公司因上市需要，委托××土地估价所对宗地价值进行现值评估。

五、评估地块面积：宗地面积1785.88平方米

四至界限及详细位置参见附录、附件

六、评估依据：（略）

七、评估基准期日：一九九五年九月三十日

八、评估地块类别：商服业办公综合用地

九、评估价格年期：伍拾年土地使用权

十、评估原则

（1）评估时按最优、客观、公正、适法、科学、合理原则进行。

（2）评估时全面考虑地价增减各项因素。

（3）评估时遵守工作独立，依据客观结果公允的规则。

（4）依据规定的程序及相匹配的方法与标准进行科学评估。

（5）评估分析中遵循综合分析，最有效利用原则，替代原则，期日原则。

（6）比较标的物同质性，可比性原则。

（7）在评估人员能力范围内，力求准确。

十一、评估作业时间：1995年11月15日～12月8日

十二、评估价格币值种类：人民币

十三、评估结果

评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程度，采用科学的估价方法，在认真调查，分析委估地块实际条件，生产经营水平的基础上，确实××股份有限公司土地入股土地资产50年土地使用权在评估基准日期1995年9月30日的土地现值为：单位地价944元/平方米；总地价168.59万元。

十四、有关说明

（1）本评估报告是××股份有限公司土地为股本上市需要，明晰企业土地资产实况，委托××土地估价所对其入股土地资产进行现时开发利用条件下的土地现值评估，如果改变评估目的或评估条件，本报告评估的土地资产价值应重新评估。

（2）本评估地块的土地面积及权属证明材料由××股份有限公司提供。

（3）本评估报告所采用各项标准均以国家有关部门规定为准，各项名词、概念均为房地产评估认可，并普遍采用。

（4）本评估报告有效期12个月。

十五、附录及附件

十六、评估人员介绍

一九九五年十二月八日

××股份有限公司土地资产评估技术报告

一、委估公司概况（略）

二、委托评估地块的基本情况

1、评估对象所处的位置及交通条件

评估宗地位于××市商业中心偏西南部，坐落在××路22号，距人民广场和商业一条街1.5千米，距××火车南站1.5千米，距××国际机场约26千米，距电信枢纽大楼约1千米，距人民公园约300米。地块附近的××路、××路、××路和××路均为××市的主要交通干道，有3路、51路、36路等公共汽车从此地块周围通过，具有通讯、交通、购物、娱乐、办公、商务活动的较好坏境，地理位置优越，交通条件便捷。

2、自然条件

××市位于××河河畔。建成区南北长16千米，东西宽2~3千米。建成区起伏不平，主体呈南北向狭长带状分布，外围形成数个相对独立的工业区。该地区断层发育，地震活跃。地质地貌条件较好。矿产资源丰富，降水量少，蒸发量大，日照时间长，昼夜湿差大，属典型大陆性气候，水资源有冰川融水、地表径流等形态，但并不丰富。

三、委估宗地现状

根据估价人员对资料的分析现场的实地勤查，评估宗地总布面积为1785.88，现已建成框架结构的九层楼，地上八层，地下一层，是1992年建成的综合楼，其占地形状基本呈长方形，长约50米，宽约35米，基础设施都已具备。

四、委估地块四至及周围环境

评估宗地东临××路，南临××大厦和××电影院，××家属院，北临××贸易总公司。周围有××市场、邮电医院、××大厦、××中医院、建设银行、人民公园、××宾馆、××大酒店、××批发市场。周围人口稠密，城市基础设施完备，服务业种类较多，有较好的商务活动环境，使该委估地块上经营经综合性大厦具有极大的发展潜力。

五、委估宗地占地面积的确认

评估宗地按《中华人民共和国国有土地使用证》（1995）××号所载明的四至范围和载明批准用地面积为2765平方米，市规划局颁发的《规划建设用地红线图》及所附说明书中载明红线范围内的面积为2765平方米，××大厦与××贸易大厦共建，××大厦分摊土地面积为1785.88平方米。

六、宗地评估路径

（一）估价方法介绍

1、土地残余法

根据市场上同类行业经营状况，推算出委估地块物业正常经营水平下的物业总价值，用收益还原法以外的方法求取建筑物的现值，从而剥离出土地地价。

2、比较法

比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或土地使用价值相同的土地买卖，租赁实例与待估宗地加以对照比较，就两者之间在影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等的差别进行修正，求取等估宗地在评估时日地价的方法。

3、基准地价修正法

就是利用已有的基准地价成果结合评估地块实际情况进行各项因素修正，求取评估地块地价的方法。

（二）评估程序（略）

七、宗地地价测算

土地残余法：

物业总价值

（1）商业、餐饮娱乐、办公用房市场租金水平。根据掌握的市场资料，××商场，××商场，××百货大楼，××贸易大厦，以及该宗地邻近及周围商业用房年租金在800~3000元之间，根据本宗地物业的实际情况和市场需求情况，推算出年租金水平1300元/平方米。
对××大厦、××楼，××大酒楼以及周围餐饮娱乐租金水平和年收益推算年租金600~2500元/平方米，根据该物业现状和经营方式推算年租金水平1200元/平方米。

根据××物业管理公司和其他一些物业管理公的写字楼和其他一些写字楼出租资料分析，年租金在400~2000元/平方米，结合本宗物业的地段和档次推算年租金为700元/平方米，因此确定本评估宗地物业的租金水平如表1。

表1

（2）有收益的面积。

1~8层地下层总面积9897.6平方米，6层为公司的自用办公楼面积为1359.2平方米，使用面积折算率为75%，公用面积比为0.15，第5层分摊给共建立位××大厦。

有收益面积=(9897.6－1359.2) ×(1－0.15) ×75%=5443.23平方米

（3）年纯益收。

年平均空置率10%，出租和运营费用按毛租金25%计，见表2：

表2

（4）物业总价值。

根据银行存、贷款利率、国库券、上涨指数及经营风险大小等因素测算综合还原利率13.5%，物业纯收益年增长率5%，收益获取年限50年。

总价值=a/（r-s ）{1-[（1＋s）/（1＋r）]^n}=239.43/（13.5%-5% ）{1-[（1＋5%）/（1＋13.5%）]^50}= 2759.35万元

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