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《估价实务》收益还原法答题方法(四)

|0·2009-10-19 23:27:29浏览0 收藏0

    3、计算步骤

  (1)计算房地年总收益(需要逐步列出算式,最好给每步算式加上小标号)

  ①年租金收益=月租金收入×12月

  ②押金年运用收益=押金×押金收益率

  ③年总收益=年租金收益+押金年运用收益

  (2)计算房地年总费用

  年总费用=月平均费用×12月

  (3)计算房地年纯收益

  房地年纯收益=年总收益 - 年总费用

  (4)计算建筑物年纯收益

  ① 建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年限/耐用年限

  ② 建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率

  (5)计算土地年纯收益

  土地年纯收益=房地年纯收益 - 建筑物年纯收益

  (6)计算土地市场价格

  ①②土地单位面积价格=土地总价格/土地面积

  (四)难点及常见错误分析

  1、难点

  (1)估价时点和土地使用年限的关系

  (2)土地年纯收益的计算

  (3)所提供条件的清晰分类

  2、常见错误分析

  (1)没有解题思路说明

  (2)房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算

  (3)房地总收益中未计算押金运用收益或处理错误

  (4)建筑物年纯收益计算基数错误

  (5)未进行年期修正或修正的土地使用年限错误

  (6)没有计算土地单位面积价格

  (7)解题思路或计算步骤混乱

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