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《估价实务》收益还原法答题方法(一)

|0·2009-10-19 23:27:29浏览0 收藏0

  一、土地估价实务往年考试题型变化分析

  1、1998年考试题型

  该年度考试将计算题放在第三门土地估价理论与方法中,共4小题,每题15分。四个小题分别需要采用收入还原法、市场比较法、成本逼近法和剩余法来答题。在土地估价实务中的第一个大题是综合计算题,共3小题,第一小题20分,后两小题各30分,共80分。综合计算题主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力,每道小题的解答通常又贯穿一种主要方法。第二大题估价实务分析,其实就是土地估价报告改错,出了两题,每题60分。1998年这一门的总分值是200分,不过题型设置并不是很合理。

  2、2000年考试题型

  在题型上跟1998年相比有了一些变化。一是第一部分的综合计算题减为两题,每题40分,共80分;二是增加了第二部分案例综合分析,共一题,60分;三是第三部分土地估价报告改错改为一题,也是60分。总分值上跟1998年一样,都是200分,但题型结构上显得合理一些。另外,在土地估价理论与方法中同样设有4小题的计算题,依次需要采用成本逼近法、收益还原法、市场比较法和剩余法来答题。

  3、2002年考试题型

  取消了第三门土地估价理论与方法中单独列出的计算题,分别归入本门的客观试题和第四门的第一部分中。土地估价实务第一部分计算题共有3题,其中,前两小题为简单计算题,各30分,分别需要采用成本逼近法和剩余法来答题,第三小题是综合计算题,40分,计算题部分共100分。第二部分案例分析共1题,60分,跟2000年相同。第三部分土地估价报告改错也是1题,不过分值降为40分。

  4、2004年考试题型分析

  2004年考试题型将与2002年相同,不再进行调整,预计题量和分值也不会有什么大的变化。2002年的简单计算题考了成本逼近法和剩余法,今年要特别注意收益还原法和市场比较法。当然,这几种主要估价方法都必须熟练掌握。

  二、解答计算题注意事项

  1、仔细审题,用对方法;

  2、格式正确,步骤清楚,切忌省略中间过程,不写出计算公式或算式;

  3、简单计算题要先写明解题方法,综合计算题先写明解题思路;

  4、注意标明单位,并按要求进行单位换算;

  5、尽可能多做几步,哪怕只能列出使用方法和计算公式;

  6、注意检查,避免出现计算错误,以及不按要求保留小数点后位数。

  三、1998年采用收益还原法计算题解析

  题目:1998年土地估价理论与方法第五大题计算题的第一小题(略)

  (一)审题

  1、浏览题目,构思解题方法

  从题目中给出条件看出,该宗土地及建筑物出租,有经济收益,适宜采用收益还原法进行估价。

  2、仔细查看题目中的条件,思考哪些可用,还需要哪些

    重点留意:土地与建筑物的还原率、土地与建筑物的估价时点、计算土地与建筑物客观收益和客观费用的条件、各已知条件的单位。

  (二)草拟出解题适用的公式和基本思路

  1、适用公式

  特别注意:计算房屋纯收益时,可采用无限年期公式;计算土地价格时,必须采用有限年期公式。

  2、解题基本思路

  第一步:根据房地客观收益和客观费用,计算房地纯收益

  第二步:通过建筑物重置价格求得现值,再用房屋还原率计算房屋纯收益

  第三步:将房地纯收益减除房屋纯收益,得到土地纯收益

  第四步:用土地还原率,采用适用公式求得估价时点的土地价格

 

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