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三、关于地基基础和主体结构工程的最低保修期限问题的几点认识：
1、国家《建设工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
基础设施工程，房屋建筑的地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;笔者发现目前设计施工图纸文件中，均未有该工程的合理使用年限说明。据国家《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068-2001)规定的3类普通房屋和建筑物，其设计年限为50年，并明确工程是在正常施工、正常使用和正常维护的前提下才能满足的条件。
2、在保修阶段监理工作中发现工程竣工验收合格并移交使用单位后，有的使用单位擅自改变设计使用功能，即出现工程的非正常使用条件，增加了结构的活荷载甚至破坏了屋面和外墙面防水功能等情况。举例说明：
①楼层办公室改为档案资料室，宿舍改为文具仓库;
②屋面上加设太阳能热水器，电视等无线接收设备，屋面和外墙面设置大型广告牌;
③室内进行二次装修扩门拆墙，改变水、电管线;
④屋面天沟灰尘和生活垃圾堆积，天沟流水不畅，个别水落堵塞等。
监理人员一旦发现上述情况，即应书面通知业主或使用单位，并提出处理意见，引起重视。
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3、关于地基基础和主体结构分部保修如何实施，缺乏具体配套措施，不好操作。因保修期为50年，是人生的大半辈子。岁月沧桑，人事沉浮，50年后去哪里找承包商和责任人?又如何分清责任工程是否属正常使用和正常维护。笔者认为实施这条不大现实。
四、几点体会和建议：
1、监理单位把工作重点和主要精力放在施工阶段监理工作中，无疑是正确的。只有在施工阶段对工程质量进行有效的、严格的控制，不留人和质量隐患，使工程竣工每一分部质量均达到设计和施工质量验收标准，同时满足用户的使用功能要求，使业主放心使用。实践证明，施工阶段监理工作越到位，保修监理工作量就会大大减少。
2、当房屋建筑工程投入使用过程中，由于荷载对结构构建产生时间效应和构件在温度和湿度变化中以及地基的沉降等原因会产生变形。同时，在建筑物协调变形过程中会产生次应力的不利影响。(当然，在正常设计、正常施工以及正常使用和维护条件下，以上结构、构件不会发生超承载力极限状态和正常使用极限状态的质量问题。)故工程在使用一阶段后，会出现这样、那样质量小问题是正常的，也是难免的。所以说工程质量保修是必要的，即使竣工验收质量达到优良等级的工程也不例外。
3、监理单位对保修阶段也要像施工阶段监理那样重视，就像工业产品售后服务那样，想用户所想，急用户所急。搞好保修阶段监理工作，也是监理单位提高资信度保持监理行业形象，创监理品牌的重要方面。
4、监理人员首先要模范地贯彻执行国家《建设工程质量管理条例》关于有关工程保修的规定，在施工阶段监理工作中，严格控制材料、构配件质量和施工操作工序质量，确保工程在正常条件下施工。同时呼唤业主方要确保工程的正常使用条件和采取正常的维护措施，以求房屋建筑工程达到设计规定的使用年限。
5、建议国家和各级建设行政主管部门对贯彻国家《建设工程质量管理条例》中，制定关于房屋地基基础和主体结构保修期为50年的相应的具体配套措施便于实施。