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一、注意事项
1.申论考试是对应考者阅读能力、综合分析能力、提出和解决问题能力、文字表达能力的测试。
2.参考时限：阅读40分钟，作答110分钟。
3.仔细阅读给定资料，按照后面提出的“申论要求”作答。
二、资料转自环 球 网 校edu24ol.com
1.某小区的一座楼里，其中的两部电梯全都“罢工”了，徒步上下楼的住户几乎个个汗流浃背、气喘吁吁。物业公司方面打算更换新的电梯，并得到了部分业主的响应。可是，由于种种原因，并不是所有的业主都积极“掏腰包”，且部分业主搬走了，难以谋面，电梯购置费用因此至今没有凑齐。
假若是某私人大楼的电梯坏了，不太会出现因购置费凑不齐而不能更换电梯的情形。这是因为电梯作为私人的一项财产，其产权明晰而且集中，资源使用的效率也就很高。
而报道中这个小区里的电梯就不一样了，这里电梯的产权虽然也很明晰，属于所有的业主，但是产权却是分散和支离破碎的，存在着众多的所有权人，因而资源就得不到有效的利用。
这种局面就是英国经济学家哈丁所言的“反公地悲剧”——“反公地”作为一项资源或财产，其产权明晰，但同时是分散和支离破碎的，存在着众多的所有权人，每一个人都有权使用“公地”，但与“公地”相反的是，他们中的每一个人又都没有能力单独使用“公地”，因此，没有人拥有真正有效的使用权，资源也得不到有效的利用。目前大量存在的物业管理权纠纷恰恰满足了“反公地悲剧”的模型。
显然，“反公地”的产权是支离破碎的产权，“反公地悲剧”则需要整合产权来化解。具体到该小区的电梯上，所要做的就是完善业主权利代理行使制度，设定对于怠于行使权利的业主代理权自动授权规则。与此同时，在立法层面，明确物业管理各方的法律定位，赋予政府相关部门相应监督与处罚的行政职能。当产权得到整合之后，电梯购置费就不会因有人不交而凑不齐;当物业管理各方的法律定位明确之后，积极行使权力的业主将会更加积极，不积极的业主迫于处罚压力也会逐渐积极。
2.“交了一年的物管费却没有享受一年的服务。”2009年3月25日，南昌县熊先生向记者反映，南昌佳鑫物业管理有限责任公司收了物管费却不管理，而开发商江西嘉业房地产有限公司更不知道如何取得联系。
熊先生告诉记者，2008年年初，他向南昌县嘉丽小区的物管公司佳鑫物业交了全年的物管费，但是，从2008年四五月开始，佳鑫物业先后3次离开小区，未履行物业管理的义务。“现在我们小区里到处都是垃圾，也没人管了。”熊先生说。转自环 球 网 校edu24ol.com
记者联系了佳鑫物业的赵经理，赵经理向记者“大吐苦水”，“不是我们不管，是小区将近2/3的业主不肯交物管费，我们现在都是在贴钱经营!”赵经理称，导致业主拒交物管费的原因有两个，一是，业主对小区开发商不满意，认为小区的配套设施建设不完整;二是，业主对小区的前方一家饭店排出的噪音废气颇有微词。
赵经理说，他曾多次试图联系小区开发商江西嘉业房地产有限公司，但是开发商当初留下的电话已经打不通。
3.哈尔滨市房产住宅局在全市开展以“解决百姓住房难心事，优化服务满意在物业”为主题的物业管理大接访活动。接访内容包括：物业管理区域环境卫生脏乱差;物业管理区域内公共秩序混乱;物业管理区域内草坪、树木等绿化养护不及时;二次加压供水设施运行不正常;下水管道堵塞或污水污物漫溢;物业管理人员服务态度等方面的问题。大接访活动将采取二级接访方式，各物业管理企业主要负责人以管理区域为单位进行一级接访，受理和解决小区居民的来访。市房产住宅局设立二级接访，对一级接访未处理和解决的疑难问题进行重点处理，督办解决。
4.“刚开业的时候物业费31元，翻个年头就涨到62元，再过一年收90，这不是利滚利嘛!”2009年3月18日，记者来到浙江路某美容会所，店主张女士这样对记者抱怨着。早上的恐怖场面还历历在目，张女士说，早上11点左右她的店里来了6个高高大大的男人，来者称再不交物业费就断电，她以物管收费不合理，且没有尽到应尽职责为由拒交物管费。10分钟后，她的店便停电了，无奈之下张女士只得交了物管费，才得以恢复供电。
张女士称，自己是做美容美体的，属于特殊行业，按照自来水公司的收费标准，应收4.6元/吨，但物业公司收取的却是4.7元/吨，且不算这一毛钱的差价，隔壁同样属于美发行业，物管收取的却是2.5元/吨。而且她去同一条街的其他业主处咨询时得到的答案更让张女士吃惊，有些业主称自己已经一年没有交过物业费了，照常营业，物管也来过人，但硬撑着不交也就不了了之。
这样不合理的收费标准让张女士难以接受，所以于2009年2月份停交物管费。物业公司开始派人来店里催交物业费。“以前都是他们内部的工作人员来，这次竟然带了6个小混混一样的人来，太吓人了。”张女士回忆着早上的情形。转自环 球 网 校edu24ol.com
“这附近天天有疯子在店外逛，小偷更是猖獗，白天营业时间都径直走到我的店里来偷，治安巡逻人员连个鬼影都没有。”说到这里，张女士情绪有些激动。“上个月我在店里休息，小偷趁我洗碗的时机，偷走了我的包，里面有3000多元现金，一枚金戒指，一个手机，还有驾驶证、身份证等都被一洗而空。”第二日张女士新买的一部手机，同样被小偷在店内顺利得手。张女士称，这里的小偷都是惯犯，有一个小偷曾经三次被她当场抓住，但小偷狡猾的以拿来把玩为由退回给张女士。
她认为，既然物管收取了费用，却没有尽到应有的安保职责，对于业主的人生财产安全都是一大威胁。
5.随着2007年《物权法》的全面实施，广大业主们的合法权益有了更加全面和有力的保障，而在此激励下，一些原本隐而不宣的物业纠纷不断浮现在人们眼前：仅刚刚过去的几个月，就有数个小区因为业主与物业的纠纷而见诸报端。
而面对这种矛盾升级的状况，外界质疑的声音也始终不曾停止。有业内人士直言“在这场物业的‘战争’中，没有谁是真正的赢家”。
2007年12月10日，是美丽园小区新物业——南京新××物业有限公司进驻美丽园整整一年的日子。一年来的美丽园经历了怎样的变化?这是关注着美丽园的人们很想知道的。而当人们再次审视美丽园的时候，已经不再像当初那样着重于“纠纷”本身，而开始用更客观的眼光去看待这件事的实际意义和如今业主们的生活。
对美丽园的实地走访中，有许多变化是明显的。从环境上看，小区已经比一年前有了很大的改观，道路上比较干净，路边没有再堆放杂物;而小区的保安工作也有了一些改善，站岗与巡逻的保安其态度获得了一些业主的肯定。一位老年业主告诉记者，小区里的物业纠纷持续了那么长时间，现在总算开始步入正轨，他希望这种情况能够保持下去。转自环 球 网 校edu24ol.com
尽管取得的进步是可喜的，但存在的问题仍然不可回避。新××物业有限公司董事长王先生告诉记者，目前存在的问题主要有三个：首先是一些交接遗留下来的问题。由于新物业进驻时，小区部分电力系统、绿化、地下管网的图纸没有拿到，致使后来许多维修工作无法开展，这也是业主们意见最大的地方。
其次是物业用房问题。老的物业迁走后，小区的110号物业用房被开发商收回，至今仍未交接。“由于没有住房，我们的保安只能住在地下室，这种住宿环境使我们很难留住招来的保安。保安流动过快，无法熟悉周围的环境，不利于提高服务的质量”。
第三是交流沟通的问题。由于物业公司的大部分人员来自南方，语言、习惯等存在着一些差别，在交流上存在一些问题。而长期的物业纠纷使部分业主对物业有很大的偏见，“与所有业主的良好沟通还需要我们的进一步努力。”王先生说。
6.物业管理一直是衡量一个楼盘价值的软性指标之一，长期的物业纠纷，带给业主的不仅是无休无止的烦恼，更有可能给一些楼盘带来“恶名”，直接影响了这些住宅在二手市场上的交易，甚至直接带来楼盘价值的贬损。
位于十里堡的京港城市广场，其物业纠纷几经波折后在2006年又再次显现出来，并在业内再次引起轩然大波。剪不清理还乱的物业关系，再加上周围近年来发展较快，同类型的可替代性的项目越来越多，致使其价值贬损已越发明显。与周边同类楼盘的最大差价已近5000元/平方米。
而美丽园小区在成交量上也表现出更多的劣势。据了解，一年多以来美丽园小区的房屋在二手市场上仅出售了30套左右，仅占小区总共1100套房子的2?7%，远低于周边同类商品房5%～15%的二手成交率。据中原专业人士介绍，尽管产品的稀缺性与地段的优势在一定程度上掩盖了房价的波动，但成交量的低迷无疑会使许多急于出手的投资性卖家备受煎熬。
北京中原三级市场部副总经理宫萍指出：如果说一个楼盘的房屋质量、配套设施是它的“硬件系统”，那么物业管理就是一个小区的“软件设备”，硬件问题很难解决，但软件是可以通过业主们的努力或更换或维护的，因此好的物业管理对于房产价值会有一定提升作用，而物业纠纷如果长期得不到处理，也必然会对房屋价值产生负面的影响，而且其影响力仅排在地段、房屋自身品质之后位列第三，不可忽视。
7.家住郑州市城东路5号院一位不愿透露姓名的业主向记者反映，郑州市城东路5号院因为开发商的一再更换，物业一度陷入几乎无人管理的地步。2006年春节以前，院内唯一一部运行的电梯被质量监督局查封，12层的高楼，业主不得不徒步登梯，居民怨声载道。2006年5月，院内最初的开发商终于再次成立物业部门，将其中一部电梯修好，并雇人清扫庭院。然而让物业部门烦恼的是，虽然电梯修好了，但由于一座楼只有一部电梯运行，总共16户业主的楼房内，楼下的业主不愿缴包括电梯运营的物业费，楼上的业主因为公摊过多也不愿缴纳，近一个月过去了，缴纳物业费的业主不过几家。
业主也有自己的理由，一位在4层居住的郭先生说:“我们家就用不着电梯，我根本没享受上述服务，怎么能缴电梯运行费呢?”住在11楼的业主认为，楼上没有几户人，每个月几千块钱的电费和维修费分摊到他们头上太重。“电梯停了吧，业主们吵，电梯修好了让业主缴运行费用吧，业主们仍然吵。”郑州市城东路5号院的物业部翟经理抱怨说。一方面是物业的困扰，另一方面业主认为物业费高、物业管理不善等等，一肚子抱怨也不买这个“糊涂账”。转自环 球 网 校edu24ol.com
8.“租住的房子物业管理费应该由房主交还是租户交?”针对市民许先生提出的问题，市物管办有关负责人答复说，物业费由谁来交纳应根据业主和租户的约定来执行。2005年6月25日，许先生给党报新闻热线打来电话说，自己租住了市区东城路的一套住房，当初租房时，他并没有同房主讨论过小区物业费由谁来交的问题。最近，物业公司的工作人员上门收费，他打电话给房主，但房主要求许先生来负担物业管理费。许先生问：“我租了房交房租不就可以了嘛!为什么物业费也由我来交?”
对此，市物业管理办公室有关负责人在接受记者采访时表示，根据国家2003年实施的《物业管理条例》中的有关规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主同时负连带交纳责任。也就是说，业主和租户都可以成为物业管理费的交纳主体，但究竟由谁来交纳，须按照业主和租户的约定来执行。“租房者不需交物业管理费”的看法并不准确，像许先生这种租房时双方没有约定的情况，他可以和房主协商解决。
9.随着房地产业的横向与纵向发展，强化对物业管理的法律保护已经成为各国立法之重，对物业管理的立法，己经成为各个国家和地区的房地产市场的重要课题。而物业管理各项课题里，始终离不开物业管理参与人间的权利义务，即业主或物业使用人(住户)与物业管理公司间的权利义务，以及政府所扮演之角色，基于对业主权益的保障，可以从法律层面厘清这三者之间的关系。
物业公司在处理与大多数业主以及少数业主的关系时经常会遇到是管理还是放纵的考量。由于物业公司负责的对象是作为共同体的业主大会的公共意志，因此在日常的管理中，应当有权在一定限度内限制少数业主的不当或违法行为，甚至可以动用一定的强制力，比如依照业主大会确定的规则，对不遵守相应规则的人的行为予以制止甚至提起诉讼。
对物“管理”与对人“管理”的矛盾统一：现代物业管理展现对物管理与对人管理的二重性，使得有的人希望将“物业管理”改为“人居服务”，然而，有权的对世性与作为所有权客体的物的独立性是相应的，“所有权之标的物须为独立之一体”，但是随着大规模合住住宅的出现，这种独立性受到了极大的限制，纵横交错的分割所有关系，紧密相连的毗连状态，专有共有部分犬牙交错，使得居住业主必须调整或改变“各人自扫门前雪，不管他人瓦上霜”的传统观念或生活习惯，必须共同参与制定规约，组织区分所有权人或住户会议等。
三、申论要求
1.用不超过150字的篇幅概括所给材料反映的主要内容。(15分)
2.根据材料所反映的主要问题，用不超过350字的篇幅提出解决的方案。要求方案有针对性和可操作性。(15分)
3.谈谈我国物业管理起到的作用主要有哪些。要求：叙述完整，条理清晰，400字左右。(25分)
4.就给定材料所反映的主要问题，用1200字左右的篇幅，自选角度、自拟题目进行论述。要求中心明确，内容充实，论述深刻。(45分)
参考答案(范文)
1.答案提示
材料通过列举物业管理公司和业主、租户之间发生的种种纠纷问题，反映出由于我国在物业管理方面存在着无法可依的状态，随着物业管理的快速发展，人们对物业管理的要求越来越高，物业管理覆盖面也不断扩大，物业管理发展的深层次问题和矛盾也随之暴露出来。因此，物业管理立法成为当务之急。
2.答案提示
进一步完善物业管理法律法规。建议立法机关尽快出台规制物业管理的法律、法规，有关行政部门也可对物业管理收费提供参考性标准，改变目前存在的收费无依据，交费无发票现象，加强对物业管理公司的管理。
尽快确立业主委员会的诉讼地位，发挥其积极作用。由全体业主通过一定程序选举相关人员组成业主委员会，用业主委员会的名义代表全体业主与物业管理公司进行交涉或以业主委员会的名义提起诉讼，合全体之力、集全体之智参与维权活动，以避免业主因势单力薄而致权益受损。
完善物业管理监督机制。要将法律监督、纪律监督、社会监督结合起来，共同促进物业管理的顺利进行。
加强法制宣传，提高业主与物业管理公司的法律意识。
3.答案提示
我国物业管理起到的主要作用有以下四点：
第一，配合城镇住房制度改革。我国城镇住房制度改革要按照社会主义市场经济的要求，实现住房商品化，由此将形成住房产权多元化和管理社会化的新格局。市场化、专业化的现代物业管理是住房制度改革的一项重要内容和配套工程。
第二，促进城市管理工作。城市管理是现代政府的重要职责。物业小区是城市的缩影、城市的细胞，物业的容貌构成城市的整体形象，物业管理是城市管理工作系统的一个组成部分。因此，物业管理的成效影响一个城市的市政形象。转自环 球 网 校edu24ol.com
第三，提升业主生活质量。随着经济的发展，人们对住宅面积数量的关注逐渐转向对居住环境质量的强调。物业管理不仅能充分发挥维修养护物业，发挥物业最大功能，而且能以物为媒，以人为本，与社区建设相得益彰，为业主创造安全、舒适、文明、和谐的生活工作环境。
第四，增加劳动就业，繁荣第三产业。物业管理作为服务行业，可以吸纳多种劳动力，提供就业机会，同时物业管理带动装饰维修业、家政服务业、园林绿化业等相关产业的发展，从而将有效推动第三产业及国民经济的发展。
4.答案提示
完善物业管理立法
我国物业管理经过艰难的探索和实践，从无到有，从小到大，其巨大的社会效益、强大的生命力和广阔的发展前景，已充分显示出来，其作用也日益显著。但随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，广大群众对物业管理的要求也会越来越高，而我国传统的房屋管理体制和物权法律结构阻碍了市场化物业管理的推行。在物业管理迅速发展的今天，制定物业管理法律法规，完善物业管理法律制度将有助于规范物业管理行业，维护业主权益，推动房地产市场，促进城市社区建设。
当前出现物业管理问题的原因十分复杂，涉及观念、机构、体制、市场、法制和监管等诸多方面。特别是法治建设严重滞后于物业管理行业的发展，致使物业管理市场不规范，物业管理活动中各方面主体的权利、义务不清，合法权益得不到保护，政府的监督管理缺乏法律依据，大量矛盾纠纷得不到解决。主要表现在：物业管理的体制问题;物业管理的服务价格问题;物业管理相关主体之间的法律责任问题;物业管理企业经营活动不规范问题;已经出台的法规政策层次不高，没有涵盖物业管理的全部内容，整体性、连续性、实践性较差，可操作性不强。
针对以上情况，完善物业管理立法已是当务之急。
首先，立法部门应尽快建立和完善物业管理法律法规体系，加强《物业管理条例》的贯彻落实，并将《物业管理条例》上升为法律，将行政管理处罚的权限上升为司法行政的权限。
第二，应以法规的形式对物业管理在体制、收费等原则性问题做一个统一的规范，但不宜太具体。因为各地房地产及物业管理状况差异较大，具有立法权的各省市可以结合本地区实际、因地制宜，制定相应的具体细则或实施办法。对于中央与地方立法冲突问题，坚持根据法律的效力层级理论，在《条例》生效之后，各地方的地方性法规继续有效，但是这些法规中与《条例》相冲突的条款无效，应以《条例》中的规定为准;在合适的时候，对《城市房地产管理法》进行修改，加入物业管理一章，专门调整物业管理中各种法律关系。同时经过对实践操作中遇到的问题进行总结，结合相关实践经验、国外先进经验和我国具体国情，对《物业管理条例》进行修改、完善，使之更加具体，可操作性更强。
第三，尽快完善物业管理行业协会体制，实行行业自律管理。要理顺行业协会与政府的关系。早期的行业协会基本由政府派生出来，具有“二政府”或“准政府”的特征。现阶段行业协会必须真正转变角色，从对政府的完全“依赖”转化到“依托”的地位，改变过去行政部门无事不理、无所不包的格局，切实使协会背靠企业、面向政府，成为真正的企业自律组织。在构建完善的行业自律机制过程中，理顺行业协会与物业管理企业的关系是前提，强化行规行约是重点，充分发挥行业协会的职能作用是关键。
良好的法制环境，对物业管理行业快速、健康发展起到促进和保障作用。我国物业管理要实现法制化运作，关键在于加速物业管理立法，完善物业管理法律体系。