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一、美国住房贷款市场的三个层次及其次级债的运作过程
１．美国住房贷款市场的三个层次
按照贷款对象的不同，根据消费者信用评分、月供与收入比以及首付三个指标，大致可将美国住房抵押贷款市场分为以下三个层次：
（１）优级贷款：对象为信用评分最高的个人（信用分数在６６０分以上），月供占收入比例不高于４０％及首付超过２０％以上；
（２）Ａｌｔ―Ａ贷款：对象为信用评分较高但信用记录较弱的个人，如自雇以及无法提供收入证明的个人；
（３）次级贷款：对象为信用分数较差的个人，尤其是消费者信用评分分数低于６２０分、月供占收入比例较高或记录欠佳，首付低于２０％。
２．美国次级债的运作过程――证券化和再证券化的金融创新
美国的房屋按揭贷款大多通过证券化后向市场发行，所产生的债券产品叫作房屋按揭抵押支持债券。比如住房权益类贷款，它的产生是屋主以其已经抵押的房子，再度向银行抵押贷款。住房权益贷款产生的条件是屋主对已经抵押的不动产有充分的权益，而权益一是来自于屋主偿还首次抵押贷款所积累的还本额；其二为房屋价的上涨额。屋主向银行申请融资之后，银行如果批准融资申请，会拨给贷款人一个信用额度，贷款人可以自由支取，并按其所支额度缴纳本息。而银行则将这部分贷款额也进行证券化发行，所产生的产品被称为住房权益贷款支持债。房屋按揭贷款公司将一些按揭贷款汇集成一个贷款池，然后进行分割打包证券化发行。由于获得贷款者还本付息的
资金流是投资房屋按揭抵押支持债券的所得，因此根据贷款人的资质、获得现金流和承担违约损失顺序的先后，债券评级公司会对不同按揭产品进行评级划分，ＡＡＡ级的为优先级，ＡＡ和Ａ级的为夹层级，其它更低的ＢＢＢ到Ｂ级为低层级，而另有平均仅约５％债权为无评级的最低权益级，用来最先承受违约损失。
一般，优级贷款由包括美国联邦国家房屋贷款协会、联邦住房贷款抵押公司等三家有一定政府信用支持的按揭债券发行机构发行，信用等级为ＡＡＡ。而川ｔ―Ａ和次级按揭则多被划分后重新打包，成了发行的资产支持型抵押债务权益（ＡＢＳ ＣＤＯｓ）的抵押品。这一金融创新方式使得不同风险偏好的投资者得以参与，因此使更多的次级按揭得以证券化发行。但这一证券化过程牵涉到对按揭贷款池进行复杂的切分，并且只能用金融计算模型来估计未来ＣＤＯｓ债券的现金流状况，而不同的债券评级机构、按揭发行人、投资机构的金融模型都不尽相同。这虽然促进了此类产品交易的活跃，但同时也埋下了定价机制模糊、评级变化巨大的隐患。
这种分割后再分割的“金融创新”甚至可能不止一次，于是就创造出了多层衍生产品。一个标准的 ＡＢＳ ＣＤＯｓ，其抵押证券池可能包括住房权益贷款、其他ＣＤＯｓ、住房按揭支持债券和其它资产。这样就形成 了非常庞大而又复杂的资产支持结构。这些多层 ＣＤＯｓ产生的好处是使得投资者能够简便直观地投资一些复杂的信贷产品，而对另一些风险偏好型投资者而言，选择这些低层次的投资产品（低级产品都有较高收益率或者很高的杠杆收益率）在违约率很低、房价高企的时候可以获得高额的回报。但在房价下跌、违约率上升的情况下，则会遭到巨额损失。尤其需要指出的是， 由于评级公司对这些再分层出来的 ＣＤＯｎ产品中的高层级产品也给与了甚至ＡＡＡ级的高信用评估，而事实上，大量投资者根本不知道自己的ＡＡＡ级ＣＤＯ产品之上有一个庞大的Ａ级贷款层，而自己手中所持的ＡＡＡ层产品不过是原来上一层中ＢＢＢ层中被人为分割出来的一个优先层。这就造成了市场定价体系的混乱。
因此，美国的次债危机不仅仅是次级按揭贷款的危机。狭义的说，次债危机的对象仅指次级按揭贷款共约１．２万亿美元的部分。从广义上说，次债危机也涉及到Ａ１ｔ－Ａ按揭贷款和次级住房权益贷款，因此最终整体的损失不仅单纯取决于次级按揭贷款中的损失，还在更大程度上取决于最终房价下跌的幅度和速度。
二、美国次债危机爆发的原因
首先，房价的非理性上涨和下跌是次债危机爆发的导火线。随着次级按揭贷款的发展，美国有更多的家庭拥有了房屋，全美的住房所有率从１９９５年的６４％快速增加到了２００５年的６９％，需求的上升进而推动了美国的房市出现了一波较大的涨势。为了使次级按揭更具有吸引力，次级按揭贷款公司普遍采用２／２８或者３／２７的优惠固定期／浮动期利息结构，也就是在最初的２到３年内给与非常优惠的按揭利率，而后则按市场利率加以一定息差的浮动率来计息。由于申请者有权随时提前还款并通过市场再按揭来改变自己的贷款条件，因此很多对房价上涨或者自身收入、信用等级提高有着良好预期的贷款申请者，都申请了未来可变利息超过自身接受能力的次级按揭贷款。这种利用金融信贷创新导致的房价上涨脱离了美国实际居民消费能力的基本面支持。 房价的上涨使得美国的居民住房租金平均收益率从历史平均１０％迅速下滑到了２００６年的６％。而在房价上升周期内，按揭信贷的隐患被市场大大低估，随着美国利率在２００５年后不断走高，经济增速下滑，平均房价终于在２００６年见顶开始回落。
其次，信贷金融创新产品助长也助跌，加大了房价的波动性。当房价下跌时，由于违约率的上升，一方面越来越多的房屋被收回后推入市场再销售，增大了供给；另一方面，由于信贷创新产品的风险大增、流动性骤降，导致按揭贷款和证券化发行活动陷于停止，又大大减少了市场的需求。这种供求关系的变化就会进一步推动房价的下跌，这种恶性循环使得整个按揭信贷和资产支持证券市场陷入混乱和流动性枯竭。
再次，评级机构对结构性金融产品信用评估体制存在缺陷。问题的根源不在于金融手段的应用，而在于如何正确地对其中的风险和收益加以客观准确的评估，并增加评估过程和使用评估模型的透明度。而在这一点上，市场各方参与者，尤其是信用评级机构的失职难辞其咎。评级机构对这些衍生信贷产品的评级模型和标准存在着重大偏差，对于同一个产品，不但这些机构彼此之间存在重大的评级差异，甚至这些机构内部不同部门给出的评级结果也各不相同。“公正和公开”的缺失使得市场的定价体系出现了严重的混乱，使得各金融机构出现了甚至可能比实际损失会更为巨大的账面损失。
第四，中间人利益驱动因素的影响。在整个贷款发行证券化过程中的真正受益人是诸如发行商和承销商这些收取佣金的中间人。这也是这些投资银行、贷款机构乐此不疲地创造各种结构性金融产品的真正利益驱动所在。严格来说，评级机构和政府也是这样的中间人。评级机构收取平均７个基点的评估费，而政府则获得大量的房产交易税以及跟随房价上涨的物业税。
第五，浮动利率按揭贷款的影响。２／２８和３／２７的优惠固定／浮动利率结构在次级按揭贷款中非常普遍，约有７０％左右的次级按揭贷款和Ａ１ｔ―Ａ贷款都将在发行的２―３年内转变为浮动息，而这些高额的浮动息（５００个基点的基差甚至更高）是许多次级按揭贷款人所承受不起的。同时，由于按揭信贷市场流动性的枯竭，购房者通过市场转按揭再融资的希望也将变得十分渺茫。
第六，数据模型投资缺乏风险控制。定量投资研究和数据模型是研究和估价这些纯粹以未来现金流为基础的结构性金融产品的唯一方法。而由于未来现金流可能受到各种因素的干扰，因此不可能有一个绝对完美的模型。但是，由于这种研究和产品相对出现较晚，缺乏足够的数据特别是熊市的数据资源支持，在本轮房产牛市中，模型中所取的变量很有可能都偏于乐观而缺乏足够的风险控制。因而在房产价格出现下滑的情况下，一些原本模型显示非常有利可图的投资品却产生了巨额的损失。
三、美国次债危机对我国房地产金融业的启示
美国次级抵押贷款危机提醒我们，越是在市场繁荣的时期，越应当加强风险控制和市场监管，建立房地产价格监控制度和房地产市场泡沫预警制度，采取多种措施稳定房价，保持房地产市场有序健康地发展。在深入剖析美国次级债危机的基础上，笔者认为，我国应从以下几个方面建设与完善房地产金融体系。
首先，应该加快推动住房按揭货款证券化，化解集中于银行的金融风险。对我国房地产金融风险主集中的银行业而言，应大力推行各种资产证券化建立风险转移、转嫁、分担、分散机制。它不仅可以效地化解房地产金融风险，也有利于我国金融业不断创新，除此之外，资产证券化可以让国民分房地产行业高成长性带来的收益。
其次，应该建立全国性的独立的第三方资产评公司，并加强对其监管。
第三，建设全国范围内的个人信用评级与管理据库，监督并规范消费者的经济行为。
第四，加强住房信贷危机监控，采取多种措施定房价。房价是影响抵押贷款发放的重要因素，也决定借贷者借款规模和借款折扣的关键因素，房价波动会极大影响抵押贷款的价值，稳定的房价是今住房信贷市场健康发展的重要保证。