张某于2016年11月以银行按揭方式购买了一套140㎡的三室二厅住宅。由于生意经营不善，拟于2017年5月出售该住宅。李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。 赵某于2015年6月预购了一幢别墅（总售价为260万元），并先后向开发商支付了228万元。该别墅于2016年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了80万元。2016年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2016年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型（指重新装修前）的别墅的正常市场售价为260万元，赵某希望评估价值为2016年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即340万元，现估价人员掌握的资料有：1．赵某与开发商于2015年6月签订的商品房买卖合同原件；2．赵某的购房发票；3．商品房预售许可证复印件；4．其他有关房地产市场资料。请问：1．上述资料用于抵押估价是否齐全？2．估价人员可否承诺按340万元进行估价？3．可否按2016年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值？为什么？ 黄某于2014年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2015年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。2017年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价（估价依据正确），估值140万元。然后，再将该估价对象视为住宅采用了比较法估价，估值150万元。由此确定最终估价结论为（140＋150）÷2＝145（万元）。请问：这样确定估价结论是否正确？为什么？ 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000㎡，其中1层有600㎡为酒店大堂，900㎡出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40㎡；会议室5间，建筑面积共500㎡；自用办公室3间，建筑面积共300㎡。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正：1层餐厅和咖啡厅价格＝20000×900＝18000000（元）＝1800万元酒店客房年总收益＝250×280×365×（1－6%）＝10220000（元）＝1022万元酒店会议室年总收益＝1000×20×12＝240000（元）＝24（万元）酒店年总费用＝1022×40%＝409（万元）酒店客房及会议室年净收益＝1022＋24－409＝637（万元）酒店客房及会议室价格＝637/10%×［1－1/（1＋10%）30］＝6007（万元）酒店办公室价格＝300×10000＝3000000（元）＝300（万元）该酒店总价格＝1800＋6007＋300＝8107（万元） ××公寓2号楼土地使用权及地上建筑物（停建）房地产估价报告（之三）（续）（二）采用假设开发法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格根据清华建筑设计院出具的改造方案要点，估价对象现状主楼所有夹层拆除；主楼4至12轴设为办公及设备用房；主楼一至四轴楼板及剪力墙拆除，设为立体机械停车库；主楼12至16轴梁、板、柱、剪力墙及四层以上部分均拆除，四层屋顶改为网架屋顶，共设三层会议室；基地面积为1875㎡，总建筑面积为9036㎡；主楼为六层；前面附属楼为八层（由于是砖混结构，不宜对这一部分的结构再行改造）；主楼顶上还加有一层设备层；结构形式为框架—剪力墙结构；大会议室按观演空间设计，共有池座一层，楼座两层，总面积为533㎡，可设732座；停车库设为立体机械停车库，设六个出口，停车总数为132辆。各楼层面积表                                                                   1-6改建方案的室内外装修设计如下：外墙面：背槽式瓷板干挂幕墙（重量轻，强度高）；外墙窗：断桥隔热铝合金中空玻璃窗；天棚：T型铝合金龙骨，面层采用铝合金板；隔断墙：采用双排T型龙骨，岩棉填充，双层AT板刮胶；会议室层顶：采用轻型钢架，保温隔声屋面加芯板；楼地面：会议室采用地毯，办公用房采用复合木地板，卫生间采用瓷砖。A、采用收益法测算改建完成后的写字楼市场价格收益法是指运用适当的报酬率，将预期的房地产未来各期的正常净收益折算到价值时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产市场价格。1．年租金毛收入经对估价对象周边相类似的物业调查分析，确定估价对象可出租建筑面积的租金水平。整个区域类似中高档次写字楼每天每平方米租金4元至6元。实例如下表：写字楼租金实例表1-7最终取其平均值确定估价对象的租金为每天每建筑平方米5元，在市场上有一定的竞争力，办公面积、会议室面积等在计算租金时统一按可出租的办公用房面积，即7832㎡计算；车库收益按停车位计算，停车总数为132辆，根据当前市区写字楼车位出租情况，估价对象的车位租金取600元/个·月，在市场上有一定的竞争力。则估价对象的年租金毛收入为：（5×7832×365＋600×12×132）÷10000＝1524．38（万元）2．年有效租金收入考虑出租空置率、缓租期、租金交付拖欠等情况的影响，每年每套房屋总收益损失的租金按1．5个月计算，则年有效租金收入为：1524．38万元×（1－1．5/12）＝1333．83万元3．年客观运营费用（1）房产税按年有效租金收入的12%计算，l333．83万元×12%＝160．06万元（2）营业税、城市建设维护税和教育费附加按年有效租金收入的5．5%计算，1333．83万元×5．5%＝73．36万元（3）物业维修费用根据目前物业维修的统计资料，维修费用约占年有效租金收入的2%，则物业维修费为：l333．83万元×2%＝26．68万元（4）城镇土地使用税；按4元/㎡（土地面积）计算，土地使用税为：5550×4÷10000＝2．22万元（5）物业管理费（合公共水电费、垃圾处理费、物业公司工作人员工资等）按年有效租金收入的5%计算：l333．83万元×5%＝66．69万元（6）年客观运营成本年客观运营成本＝上述5项之和＝329．01万元4．年净收益年净收益＝年有效租金收入一年客观运营成本＝1333．83万元－29．01万元＝1004．82万元5．确定报酬率报酬率实质上是一种投资收益率，即报酬率应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。虽然目前北京房地产投资的风险较以往有所增加而投资收益率有所下降，但相对其他行业仍然具有较高的投资收益率。由于房地产本身的固有特性以及房地产存在的地域性，使不同区位、不同类型、不同时期的房地产投资收益率会存在一定的差异。经过调查计算分析，估价对象所在区域为北京市最中心地带，房价回落的可能性很小，但同时总房价款较高因此仍具有一定的投资风险，最终确定投资收益率为8%。6．采用收益法测算的房地产市场价格p＝a/r×［1－l/（1＋r）n］其中P——房地产市场价格a——年净收益（1004．82万元/年）r——报酬率（8%）n——收益年限（综合土地使用年限50年）根据上述公式以及分析取得的数据，采用收益法测算出估价对象具有转让、出租、抵押权利条件下的房地产市场价格为总价12292万元，单价为13603元/㎡。B、采用比较法测算改建完成后的写字楼市场价格比较法是指在求取估价对象的房地产价格时，将估价对象与在较近时期内交易的类似房地产加以比较对照，从交易价格修正得出估价对象房地产价格的一种方法。1．可比实例选择选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易的实例，以它们的价格作比较，结合影响房地产的因素，进行因素修正，求取估价对象的价格。由于估价对象周边新建出售的写字楼项目较少，选取实例时以同一地价区位的写字楼为参照。具体实例如下：实例A：金宝通汇大厦位于东城区建国门内金宝街18号，金宝街东段路南。金宝通汇大厦左右邻街无其他办公建筑，其商业、办公气氛主要受金宝街西段众多商务大厦影响。公共配套、基础设施齐全。交通便利，有24路、44路、713路、820路到达，距东二环线较近。项目占地3347㎡，总建筑面积17056㎡。建筑共9层，有底商，为新建建筑，目前主体结构及外立面装修均已完成，正进行内部装修，尚未有企业入住。抛光大理石外立面，采暖通风系统采用中央空调。物业管理费拟定为10元/㎡·月。2006年5月的市场价格为15500元/㎡。实例B：盈地大厦位于东城区朝阳门内大街298号，北邻朝阳门内大街，西距东四北大街约50m。地段商业气氛较好，公共配套、基础设施齐全。公交线路有110路、11l路、106路、112路、202路、807路、846路等。大厦为建成并已使用项目，共地上9层，地下3层，含商业和写字楼。商业部分名称为盈通购物城，现正在招商。项目占地6500㎡，总建筑面积48000㎡。建筑物外立面铺米花石材，部分为淡绿色玻璃幕墙。公共部分精装修，淡绿色玻璃外窗，采用中央空调系统。办公物业管理费为23元/月·㎡，由专业物业管理公司进行管理。2006年5月写字楼的市场价格为15000元/㎡。实例C：金域中心位于东城区朝阳门内大街以南，北距朝阳门内大街约50m，东距东二环约100m，西邻朝内小街。项目东有新建成的凯恒中心、北有中海油大厦，区域商务气氛浓郁，公共配套设施齐全。交通便利公交线路多，有112路、115路、109路等，距环线地铁朝阳门站约100m。项目总建筑面积12万㎡，共分九个组团，规模巨大。建筑物地下、2层地上7至12层不等，一至二层为商业。底商层高4．5m，二层商业及办公部分层高3．9m。配有美国约克和瑞士威克特中央空调系统、美国艾顿自控系统，美国GIC通讯系统、日本BOLIN安防系统等先进楼宇配套，通宽带及有线电视。建筑外立面采用抛光大理石与褐色玻璃幕墙相间，公共部分精装修。2006年5月的市场价格为15000元/㎡。2．编制比较因素条件说明表估价对象与可比实例的比较因素条件详述见表下表。比较因素条件说明表表1-83．编制比较因素条件指数表根据估价对象与可比实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素条件指数表见下表：比较因素条件指数表表1-94．编制因素比较修正系数表根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表：因素比较修正系数表表1-105．选取交易实例时，根据估价对象的实际用途，采用了中高档写字楼作为实例。但是估价对象在商业与办公集聚度等区位因素及临街方面均劣于实例。因此比较法测算的价格低于可比实例的平均价格。根据注册房地产估价师的估价经验和市场状况，采用加权平均求取房价，权重分别为金宝通汇大厦0．4、盈地大厦0．3、金域中心0．3。则采用比较法测算的结果为：办公部分单价：14606×0．4＋13583×0．3＋12428×0．3＝13646元/㎡6．根据当前市区写字楼车位出售情况，价格从15万元至20万元不等，估价对象属于立体车库，且其位置决定需要其提供停车服务的物业较少，车位售价应取低限，为15万元/个。7．改建后写字楼的总建筑面积变更为9036㎡，其中办公部分建筑面积（包括办公及设备用房、会议室、前附楼）为7832㎡，总停车位132个。则改建后写字楼价格为：总价：13646×7832÷10000＋15×132＝12668万元单价：12668÷9036＝14019元/㎡C、改建完成后的写字楼市场价格估价结果的确定收益法和比较法从不同角度反映了房地产价格，估价对象为投资收益型房地产，因此收益法与比较法测算的房地产市场价格较为接近。根据估价对象的特点以及目前房地产市场行情，结合估价师的经验，取上述两种评估方法测算结果的平均值作为最终的评估结果。测算的结果见下表：两种评估方法评估结果一览表表1-11改建完成后的写字楼单价：13603×0．5＋14019×0．5＝1381l元/㎡改建完成后的写字楼总价：13811×9036÷10000＝12480万元D、假设开发法测算估价对象市场价格1．补交出让金根据《国有土地使用证》（市东中外国用（95）字第××号）、《北京市城镇国有土地使用权出让合同》（京房地出让［合］字（95）第××号）和《建设工程规划许可证》（（95）规建字××号）记载，东城区××大街××号建筑面积459l0㎡（不合古建），土地用途为商业办公及公寓，总出让金5396．85万元。由于资产占有方北京××有限公司无法提供各个用途土地的出让金额，在此我们根据总出让金和总建筑面积测算出原楼面毛地价为1175．53元/㎡，并以此为假设前提计算因用途改变而需补交的出让金额。价值时点时，估价对象用地应交楼面毛地价由比较法测算（计算过程略），测算的结果为：正常楼面毛地价：（1748＋1749＋1719）÷3＝1739元/㎡则需补交楼面毛地价＝正常楼面毛地价－原楼面毛地价＝1739－l175．53＝63．47元/㎡补交地价总额为563．47×9036÷10000＝509．15万元2．建筑安装工程费（1）改造方案：根据清华建筑设计院出具的改造方案要点，估价对象现状主楼所有夹层拆除；主楼4至12轴设为办公及设备用房；主楼一至四轴楼板及剪力墙拆除，设为立体机械停车库；主楼12至16轴梁、板、柱、剪力墙及四层以上部分均拆除，四层屋顶改为网架屋顶，共设三层会议室；本方案占地面积为l875㎡，总建筑面积为9036r㎡；主楼为六层；前面附属楼为八层（由于是砖混结构，不宜对这一部分的结构再行改造）；主楼屋顶上还加有一层设备层；结构形式为框架—剪力墙结构；大会议室按观演空间设计，共有池座一层，楼座两层，总面积为533㎡，可设732座；停车库设为立体机械停车库，设六个出口，停车总数为132辆。实施基本步骤：首先拆除1995～1997年新建的夹层部分，l～4轴、12～15轴、A～F轴五层及五层以上部分；再对3～5轴，11～13轴的剪力墙进行拆除，最后拆除l～4轴、12～15轴、A～F轴楼板和中间的梁柱，并且对不满足结构安全性要求的部位进行加固处理。拆除加固完成后，对1～4轴，A～F轴范围内委托专业厂家安装机械停车设备；对12～15轴，A～F轴形成的四层通高室内无柱空间按照剧院模式设置一层池座、两层楼座，并且按会议室声学要求进行室内装修；同时对其他部位的办公室进行装修。主要的设备用房设于首层的A～C轴、4～12轴。各楼层面积表表1-15改建方案的室内外装修设计如下：外墙面：背槽式瓷板干挂幕墙（重量轻，强度高）；外墙窗：断桥隔热铝合金中空玻璃窗；天棚：T型铝合金龙骨，面层采用铝合金板；隔断墙：采用双排丁型龙骨，岩棉填充，双层AT板刮胶；会议室层顶：采用轻型钢架，保温隔声屋面加芯板；楼地面：会议室采用地毯，办公用房采用复合木地板，卫生间采用瓷砖。（2）改造预算根据清华建筑设计院出具的《××2号楼改造估算表》，改建工程预算费用为31695861元，估价对象的继续建安装修工程费为3540元/㎡。详见下表：改造估算表                     表1-163．红线内市政工程费（史记：是小配套费，应计入土地开发成本中，下同）上述预算价格中包含了续建工程的红线内市政工程费，此处不再重复计算。4．专业人士费（史记：相当于勘察设计和前期工程费）包括工程的工程设计、勘察、可行性研究等以及不可预见费，该费用约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的10%：3540×10%＝354元/㎡5．管理费管理费是指在建设施工过程中的发生人员工资、福利等，该项费用占建筑安装工程费和红线内市政工程费的8%，则管理费为：3540×8%＝283．20元/㎡上述4项费用合计为4177．20元/㎡。6．投资利息利率按年贷款利率6．03%计算。类似于估价对象的正常继续建造装修期为1年，各项费用均匀投入，则投资利息为：投资利息：4177．20×［（1＋6．03%）1/2－1］＝124．10元/㎡7．开发利润根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平状况，估价对象的实际情况，设定估价对象整个建设周期的客观开发利润，以上述建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，利润率取10．00%，则开发利润为：开发利润：4177．20×10．00%＝417．72元/㎡8．估价对象改建费用估价对象改建费用单价：4177．20＋124．10＋417．72＝4719．02元/㎡9．估价对象价格测算结果估价对象价格＝改建完成后的写字楼价值－改建费用－应补交的出让金估价对象单价＝13811—4719．02—563．47＝8528．50元/㎡估价对象总价＝8528．50×9036÷10000＝7706万元（三）采用假设开发法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格（略）（四）估价结果的确定估价结果运用了三种技术路线测算，分别是：采用成本法兼用基准地价法测算估价对象价格，采用假设开发法兼用收益法、比较法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格，采用假设开发法兼用比较法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格。三种评估技术路线从不同角度反映了房地产价格，测算的结果见下表：三种评估技术路线评估结果一览表表1-21三种估价路线测算出的方法价格差别较大，分析原因有以下内容：（1）设定建成后为写字楼时扣除的续建成本较大，根据对目前周边写字楼市场价值的估算，续建后的增值空间并不明显，而续建成本的价值偏高，则导致现状房地产价格较低，同时由于续建方案中对写字楼的建筑面积由现状的15032．27㎡，变更为9036㎡，导致房地产总价的价格同样降低。（2）目前北京市房地产市场的居住房地产价格增势明显，通过对该区域的市场调查分析，该区域的公寓与写字楼的销售价格差别较小，而由于两种类型的房地产的续建成本差别较大，也导致最终价格差异性明显。根据的估价对象的特点以及目前房地产市场行情，结合估价师的经验，采用加权平均求取最终评估结果，权重分别为：0．4，0．3，0．3，则测算的结果为：总价：13242万×0．4＋7706万×0．3＋15713万×0．3＝12323万元平均单价：12323万元÷15032．27＝8197元/㎡七、估价结果确定最终确定估价对象的房地产市场价格，如下表：表1-22附件（略） ××公寓2号楼土地使用权及地上建筑物（停建）房地产估价报告（之二）（续）房地产估价技术报告（节选）一、估价对象描述与分析1．估价对象四至估价对象位于北京市××区××大街××号西院，东至××大街××号东院，南至××大街22号，西至小夹道，北至嵩祝寺。2．估价对象概况××银行委托评估的估价对象是指位于北京市××区××大街××号的××公寓2号楼。估价对象状况一览表表1-33．估价对象建筑物状况（略）4．估价对象区位状况（1）地理位置：估价对象位于北京市××区××大街××号西院，东至××大街××号东院，南至××大街22号，西至小夹道，北至嵩祝寺。（2）交通便捷度：估价对象东隔××l号楼（现××银行），临近××大街及××街，向北约500m为××大街，向南约500m为××大街，道路等级较低。周边公交线路有8路、60路、112路，道路通达性和便捷性较好。估价对象不直接临街，其出入口为建筑东侧与××l号楼之间的夹道。（3）公共配套设施：商务配套主要有中国进出口银行等。生活配套设施如购物场所、邮电局、饭店等较齐全但距估价对象有一定距离。周边公共配套设施基本满足商务活动和日常生活的需要。（4）周边环境：估价对象位于北京市××区中心地带。北临文化遗迹嵩祝寺，西南方向约1km有故宫博物院、景山公园，距离东南方向1．5km左右是北京市著名的王府井商业街。估价对象区域的文化气氛浓郁、商业气氛较弱。周边新建的建筑物较少，以旧有建筑物、或改建建筑物为主。（5）基础设施状况：估价对象位于北京市市中心，市政基础设施齐全，区域土地的水、电、气、暖、通讯、宽带等管网均已接通。二、市场背景描述与分析北京是全国政治、经济、文化的中心，也是全国性交通枢纽，铁路四通八达，空中航线、公路交通＋分便利。北京作为首都的特殊地位及其良好的投资环境吸引了大量的投资者进驻北京，北京的房地产市场需求始终保持着较高的水平。北京2008奥运会的申办成功、中国加入世界贸易组织等事件在一定程度上刺激了北京房地产市场，特别是外国公司重新审视其在中国的市场运作，对扩大投资抱有积极的态度，而且市政府加大对市政基础设施建设的力度，这些因素为房地产市场带来了良好的预期。估价对象位于××大街附近，已经脱离×××商业中心的辐射影响。所在区域道路等级较低，新建高层建筑少，周边房地产以居住及旧有办公用房为主，办公集聚度一般，商业繁华度处于较低水平，土地级别为居住一级、综合二级、商业三级。此区域新建居住项目均为高档次住宅，且数量较少。周边写字楼可大致分为中低、中高两个档次。中低档写字楼所占比例较大，建筑为多层砖混结构，普遍已经进行过二次装修、改造，但装修档次不高，配套落后；中高档以新建写字楼、商务酒店式写字楼为主，其特点是办公环境好，装修档次高，配套全。三、最高最佳利用分析根据《国有土地使用证》（市东涉外国用（99）字第××号）记载，估价对象的用途为居住。根据对估价对象的个别因素和区位条件的分析，其最高最佳利用用途为居住或综合。四、估价方法适用性分析（略）五、估价测算过程（一）采用成本法测算估价对象价格估价对象属于独立的整幢楼宇，并且尚未竣工，适用成本法测算。成本法是求取估价对象在价值时点的重新购建成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。重新购建成本中包括：土地使用权价格，建筑安装工程费、红线内外市政工程费、专业人士费、管理费、投资利息以及开发利润。1．土地使用权价格（采用基准地价修正法）北京市基准地价是指各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平”）或宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内土地平整（简称“五通一平”），在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权平均价格。基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价；楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格；楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年限内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。楼面熟地价的计算公式为：楼面熟地价＝适用的楼面熟地价×期日修正系数×年限修正系数×容积率修正系数×因素修正系数北京市基准地价表（单位：元/建筑面积）表1-4北京市基准地价内涵如下：①土地开发程度：居住用途一至六级土地开发程度为“七通一平”；②平均容积率：居住一至六级平均容积率为2；③基准日期：基准地价的基准日期为2002年1月1日；④土地使用年限：居住用途最高使用年限为70年；⑤适用的基准地价：估价对象现状用途为居住，是北京市基准地价区类划分标准中的居住一级地价区，土地使用权楼面熟地价在4740～7000元/㎡之间。计算高低限的平均值，确定楼面熟地价为5870元/㎡；⑥期日修正系数：基准地价的基准日期为2002年1月1日，基准日期至价值时点期间，估价对象所在区域土地使用权价格基本没有变化，所以不需要修正；⑦因素修正系数的确定：北京市居住一级基准地价因素修正系数表表1-5备注：A、商业繁华度：指距离商业中心的距离、商业设施的种类规模与集聚程度、经营类型、客流的数量与质量。B、文通便捷度：指公吏条件、距离火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。C、区域土地利用方向：指周边土地利用方向的一致性。D、临街宽度和深度：指临街宽度和深度对商业的影响。E、临街道路状况：指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。F、宗地形状及可利用程度：指宗地形状对土地利用的影响程度。G、公共服务、基础设施状况：指公共设施和水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。因素修正系数＝l－2．5%＝97．5%。⑧年限修正系数：基准地价界定的居住用途土地使用权年限为70年，估价对象土地使用权终止日期为2065年10月30日，土地剩余使用年限为59．48年。年限修正系数＝（1－［1/（1＋r）ｎ］）÷（1－［1/（1＋r）m］）＝0．994r：土地报酬率（取8．00%）n：宗地剩余使用年限（59．48年）m：法定最高出让年限（70年）⑨容积率修正系数的确定：按照城市规划管理部门给定的宗地容积率（R），查相应的《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。估价对象现状容积率约为2．71，确定容积率修正系数为0．932。⑩估价对象楼面熟地价的确定楼面熟地价＝适用的楼面熟地价×期日修正系数×年限修正系数×容积率修正系数×因素修正系数楼面熟地价＝5870×l×0．994×0．932×0．975＝5302元/㎡2．建筑安装工程费根据北京市建筑工程概预算定额标准，估价对象的建筑结构的建筑安装工程费约为1800元/㎡。3．红线内市政工程费红线内市政包括供暖、给水、排水、弱电、道路、绿化等，（史记：这里的红线内市政工程费准确的说法应该是：建设用地红线内基础设施建设费，俗称“小配套费”，计入土地取得成本中）。参考目前市政工程建设标准，类似于估价对象的红线内市政工程费大约为建筑安装工程费的10%，由此可测算红线内市政工程费：1800×10%＝180元/㎡4．专业人士费（史记：可视为勘察设计和前期工程费）包括工程的工程设计、勘察、可行性研究等以及不可预见费，该费用约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的10%：（1800＋180）×10%＝198元/㎡5．管理费管理费是指在建设施工过程中的发生人员工资、福利等，该项费用占建筑安装工程费和红线内市政工程费的8%，则管理费为：（1800＋180）×8%＝158．40元/㎡上述4项费用合计为2336．40元/㎡。6．投资利息利率按年贷款利率6．03%计算。类似于估价对象的正常建造期为2年，其中土地开发期为0．5年、建设期1．5年。各项费用均匀投入，则投资利息为：土地投资利息：5302×［（1＋6．03%）0．5/2＋1．5－1］＝658．70元/㎡建筑物投资利息：2336．40×［（1＋6．03%）1．5/2－1］＝104．89元/㎡投资利息：658．70＋104．89＝763．59元/㎡7．开发利润根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平状况，估价对象的实际情况，设定估价对象整个建设周期的客观开发利润，以上述土地使用权价格、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，成本利润率取10．00%，则开发利润为：土地开发利润：5302×10．00%＝530．20元/㎡建筑物开发利润：2336．40×10．00%＝233．64元/㎡开发利润：530．20＋233．64＝763．84元/㎡8．建筑物现值的确定成本法中的成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。根据注册房地产估价师实地查勘，并结合委托人和资产占有方的介绍，估价对象于1998年改造为现状，根据建设部、财政部制定的《房地产单位会计制度一会计科目和会计报表》（1992年6月5日建综［1992］349号印发），钢筋混凝土结构（包括框架大板与框架轻板）的说明，非生产用房的年限为60年，截止价值时点，估价对象房屋剩余耐用年限约为52年。求取建筑物的成新率的计算公式为：（1）该建筑物的成新率＝n÷（t＋n）×100%t＝建筑物已使用过的年限为8年n＝建筑物剩余的年限为52年该建筑物的成新率＝52÷（8＋52）×100%＝86．67%（2）求取最终建筑物的现值，其计算公式为：V＝C×qV＝建筑物现值C＝建筑物重新购建成本（估价对象建筑物现状价值为上述建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费、建筑物投资利息、建筑物开发利润之和）；q＝建筑物的成新率（％）最终建筑物现状价值单价＝（1800＋180＋198＋158．40＋104．89＋233．64）×86．67%＝2318．27元/㎡六、估价对象房地产价值的确定最终估价对象的价值单价＝建筑物现状价值单价＋土地使用权价格＋土地投资利息＋土地开发利润＝2318．27＋5302＋658．70＋530．20＝8809．17元/㎡最终估价对象现状价值总价＝8809．17×15032．27＝13242万元人民币 ××公寓2号楼土地使用权及地上建筑物（停建）房地产估价报告（之一）估价项目名称：××区××大街××号——××公寓2号楼土地使用权及地上建筑物（停建）房地产价格评估委托人：××银行房地产估价机构：北京市×××房地产评估有限责任公司注册房地产估价师：×××、×××估价作业日期：2006年04月27日至2006年06月01日估价报告编号：×××（2006）评字第××号目　录一、致估价委托人函二、估价师声明三、估价假设和限制条件四、房地产估价结果报告五、房地产估价技术报告六、附件致估价委托人函××银行：承蒙贵方的委托，我公司对位于北京市××区××大街××号——××公寓2号楼的土地使用权及地上建筑物（停建）房地产价格进行了评估。此次评估目的是确定房地产市场价值，为委托人以估价对象进行房地产交易工作提供价格参考依据。价值时点为2006年5月21日。在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用成本法、收益法、比较法、假设开发法等估价方法对估价对象进行了评估，确定估价对象房地产市场价值为12323万元，大写金额为壹亿贰仟叁佰贰拾叁万元整。北京市×××房地产评估有限责任公司法定代表人：×××二OO六年六月一日估价师声明我们郑重声明：1．注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2．估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。3．注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。4．注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。估价假设和限制条件一、估价的假设条件（一）一般性假设1．我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在价值时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如下假设：（1）任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规。（2）在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。（3）在价值时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法地进行转让。（4）存在自愿销售的卖主，不考虑特殊买家的额外出价。（5）有一段合理洽谈时间，通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。2．本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于价值时点市场状况以及估价对象的现状而言，并未考虑市场价格波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果时应予充分考虑。3．委托人和北京××有限公司所提供的资料是此次估价的重要依据，注册房地产估价师未向政府有关部门核实和查证，对于该资料的真实性和准确性由委托人负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。（二）未定事项假设1．对于估价对象的房地产产权，注册房地产估价师仅以委托人提供的《国有土地使用证》（市东涉外国用（99）字第××号）、《北京市城镇国有土地使用权出让合同》（京房地出让［合］字（95）第××号）（估价对象属于停建工程，因此没有办理房屋所有权证）。等文件复印件予以界定，产权人为北京××有限公司。2．估价对象的建筑面积、土地使用权面积，分别以委托人提供的《房屋土地测绘技术报告书》（××测绘技术有限责任公司2004年12月30日）、《国有土地使用证》（市东涉外国用（99）字第××号）记载的数据为依据。如与国家有关测绘部门最终确认的面积有差异，本报告结果应作相应调整。3．根据《国有土地使用证》（市东中外国用（95）字第××号）、《北京市城镇国有土地使用权出让合同》（京房地出让［合］字（95）第××号）和《建设工程规划许可证》（（95）规建字××号）记载，××区××大街××号院土地用途为商业办公及公寓，总出让金5396．85万元，1号楼和2号楼总建筑面积45910㎡。由于北京××有限公司无法提供各个用途土地的出让金额，在此我们根据总出让金和总建筑面积测算出原土地出让金均价为1175．53元/㎡，并以此为假设前提计算估价对象因用途改变而需补交的出让金额，若改变建设用途确需补交土地出让金，具体金额应依据北京市地价评审委员会审定结果为准。4．由于对估价对象建成写字楼的改造方案具有一定的特殊性，因此改造方案的描述及续建成本的测算，采用清华大学建筑设计院出具的设计方案要点及估算表作为此次估价依据。本次测算是设定其在规划上许可、技术上可行前提下进行的。二、估价的限制条件1．本报告估价结果为2006年5月21日的市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应的调整。本报告使用期限为自2006年6月1日起一年，如使用本报告估价结果的时间与报告的估价日期相差12个月或以上，我公司对应用此结果给有关方面造成的损失不承担任何责任。2．本报告仅为委托人进行投资提供价格参考依据，如果改变估价目的或若用于其他用途对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。3．本报告和估价结果的使用权归委托人所有，本公司对估价结果有最终解释权。4．未经我公司允许，本估价报告全部或部分内容不得公开发表。房地产估价结果报告一、委托人（略）二、估价机构北京市×××房地产评估有限责任公司住所：北京市××区×××胡同24号院资质级别：建设部壹级资质证书：建房估证字［2005］×××号法定代表人：×××联系人：×××三、估价对象（一）估价对象界定估价对象是指位于北京市××区××大街××号的××公寓2号楼土地使用权及地上建筑物（停建）。估价对象状况一览表（二）估价对象概况1．估价对象四至估价对象位于北京市××区××大街××号西院，东至××大街××号东院，南至××大街22号，西至小夹道，北至嵩祝寺。2．建筑物历史背景该楼为原牡丹集团东风电视机厂生产组装车间，始建于1974年，原设计为六层框架结构，局部七层。该楼于二十世纪九十年代中期进行了结构改造：1995年11月由清华建筑设计院完成改造设计，1997年完成改造施工，后由于使用功能改变于1998年再次进行修改，即在每层增设了一局部夹层（公寓楼格局形式），总体上形成目前的十二层结构形式。此次改造期间对一层及二层部分框架柱、顶层框架梁进行了加固处理；在局部区域增设了现浇混凝土剪力墙、电梯井及楼梯间、承重柱和建筑面积约5000㎡的夹层楼板；此外还对局部区域的预制圆孔板进行了拆除，改为现浇混凝土板。建筑物主体结构改造基本完成，闲置至今。3．建筑物现状建筑物周边为水泥砂浆及沥青地面，地上停车位约50个。外立面为白色小块瓷砖兼有粉色瓷砖点缀，墙面有瓷砖脱落现象。内墙为水泥墙面，部分砌块外露。地面及楼梯间为水泥面，尚未抹平。顶棚未作处理，管线外露。外窗为中空双玻黑色铝合金窗，但折旧较大。估价对象现保存有个别精装修标准样板间，楼道吊顶有筒灯、烟感喷淋。入户门为防盗门和实木门，大厅、卧室、书房为米黄色木地板，墙面刷白色涂料，卫生间瓷砖铺地面、铺墙面、铝合金吸音吊板，厨房为瓷砖铺地面、铺墙面。由于样板间长期闲置，装修有折旧现象。建筑物原设计消防采用自动报警及喷淋系统。供暖及空调通风系统冬季采用．暖气供暖，热源由锅炉房提供；夏季采用分体空调系统。各类管线、暖气片已安装到户，上述设施为原设计标准；部分管线已预留，但因长期闲置在质量和功能上已不能满足当前的使用要求。四、估价目的确定估价对象房地产市场价格，为委托人以估价对象进行房地产交易工作提供价格参考依据。五、价值时点二OO六年五月二十一日六、价值类型本报告的估价结果是指估价对象具备转让、出租、抵押的权利，房屋在维持现状并正常使用的条件下，于价值时点二OO六年五月二十一日的土地使用权及地上建筑物（停建）的房地产市场价值。七、估价依据本次评估的估价依据包括中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、国家建设部、国土资源部以及北京市人民政府有关部门颁布的有关法规和政策文件，委托人提供的有关资料等。具体资料如下：1．《中华人民共和国土地管理法》2．《中华人民共和国城市房地产管理法》3．《北京市基准地价》4．《房地产估价规范》5．委托人提供的涉及估价对象的有关法律文件、图表和资料6．我公司掌握的有关市场资料及注册房地产估价师实地查勘所获取的材料八、估价原则我们在估价时遵循了以下原则：（一）合法原则：房地产估价必须以房地产合法使用为前提。（二）最高最佳利用原则：能给估价对象带来最高收益的使用，这种使用，是在法律上允许、技术上可能、财务上可行。（三）替代原则：房地产价格遵循替代规律，有相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。（四）价值时点原则：由于房地产市场是不断变化的，在不同价值时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，对估价对象房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在价值时点已知或假设状况为准。九、估价思路和方法房地产估价常用方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价系数修正法等，评估过程中应根据估价对象的实际情况选择适合的估价方法。此次评估运用了三种技术路线，分别是：采用成本法兼用基准地价法测算估价对象价格，采用假设开发法兼用收益法、比较法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格，采用假设开发法兼用比较法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格。具体分析如下：1．估价对象属于独立的整幢楼宇，并且尚未竣工，适用成本法测算。成本法是指以现时开发建造估价对象房地产或者类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常利润得出房地产价格的方法。其中土地使用权价格用基准地价法测算。2．估价对象属于停建工程，可继续建设装修或可改变用途进行改建，使用假设开发法测算。假设开发法是将预测估价对象开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象投资方向和现状用途分别是写字楼和公寓，因此从改建为写字楼后的价值和续建为公寓后的价值两个角度分别进行假设开发的测算能更加客观的反映估价对象的合理价格。（1）估价对象改建为写字楼后的价值。由于市场中有类似的写字楼项目出售、出租，交易价格较透明，因此可以用比较法和收益法综合测算。比较法是指在求取估价对象的房地产价格时，将估价对象与在较近时期内交易的类似房地产加以比较对照，从交易价格修正得出估价对象房地产价格的一种方法。收益法是将预期的房地产未来各期的正常净收益折算到价值时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产市场价格的方法。以估价对象改建为写字楼后的价值，扣除应补交的土地出让金和改建费用，即为估价对象的市场价格。（2）估价对象续建为公寓后的价值，采用比较法测算。市场中有类似的二手公寓出售，交易价格较透明，可作为转让实例，采用比较法测算能较准确的反映估价对象的比较价值。以估价对象续建为公寓后的价值，扣除续建费用，即为估价对象的市场价格。3．采用成本法测算估价对象价格，采用假设开发法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格，采用假设开发法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格三种技术路线从不同角度反映了房地产价格，根据估价对象的特点、房地产市场行情，并结合估价师的经验，采用加权平均的方法求取房地产市场价格。十、估价结果在整个估价过程中，注册房地产估价师本着公平、公正、客观的原则，在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的房地产市场价格进行了评估。最终确定估价对象的房地产市场价格，如下表：十一、注册房地产估价师×××（中国注册房地产估价师　注册号：××××××××××）×××（中国注册房地产估价师　注册号：××××××××××）十二、实地查勘期二OO六年四月二十七日十三、估价作业期二OO六年四月二十七日至二OO六年六月一日 ××保税区××厂房估价结果报告（节选）一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价目的为委托人了解估价对象市场价格提供价格参考。四、估价对象概况估价对象为××保税区××地块及地上建筑物。根据××有限公司提供的《国有土地使用证》（×国用（××）第××号），土地使用权人为××有限公司，坐落于××保税区××地块，用途为工矿仓储用地，使用权类型为出让，终止日期为2054年6月21日，使用权面积为13200㎡。此证与××国房合字［××］××号《国有土地使用权有偿出让合同书》一起使用。五、价值时点2006年9月12日。六、价值类型估价中采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。七、估价原则（略）八、估价依据（略）九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行实地查勘、调查后，根据估价对象的特点及本次估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，对估价对象地块拟采取基准地价修正法，对估价对象建筑物拟采取成本法进行评估。十、估价结果估价人员经过实地查勘和严密测算，确定估价对象在价值时点的市场价值为￥25762358元（人民币贰仟伍佰柒拾陆万贰仟叁佰伍拾捌元整），单价2025元/㎡。结果报告的其他内容略。××保税区××厂房估价技术报告（节选）一、估价对象描述与分析（一）估价对象实物状况描述与分析估价对象为××保税区××地块及地上建筑物。根据××有限公司提供的《国有土地使用证》（×国用（××）第××号），土地使用权人为××有限公司，坐落于××保税区××地块，用途为工矿仓储用地，使用权类型为出让，终止日期为2054年6月21日，使用权面积为13200㎡。此证与××国房合字［××］××号《国有土地使用权有偿出让合同书》一起使用。根据《建设工程规划许可证》（×城规开建字［××］第××号、×开规建［××］××号）及附件《报建审核意见书》，建设单位为××有限公司，建设项目名称为厂房工程，建设位置位于××保税区××大道北侧，建设规模详见下表：据实地查勘，估价对象地块南至××大道，东、西、北至相邻地块，地块形状较规则，呈长方形，地块已达“五通一平”，地上有厂房、门卫室及环保绿化设施，地面按工艺要求部分硬底强化。据实地查勘，估价对象建筑物为一幢框架结构三层的厂房，外墙贴方形釉面砖。其内部装修情况详见下表：（二）估价对象权益状况描述与分析（略）（三）估价对象区位状况描述与分析（略）二、市场背景描述与分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估价方法适用性分析估价人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行实地查勘、调查后，根据估价对象的特点及本次估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，对估价对象地块拟采取基准地价修正法、对估价对象建筑物拟采取成本法进行评估。基准地价修正法即根据现行的同一用途用地基准地价，对估价对象宗地所处级别的基准地价进行交易日期、容积率、个别因素及年期修正从而求得估价对象宗地的市场价格。成本法即首先估算重新建造全新状态的估价对象所需的各必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，再结合成新率（综合考虑年限、实体性、功能性和经济性贬值求取）计算出估价对象的市场价格。五、估价测算过程1．估价对象地块市场价值的确定基准地价修正法是根据当地最新发布的基准地价对影响地价各因素进行系数修正，得到估价对象地块在正常情况下的价格。该基准地价的内涵为：于价值时点2004年12月31日，土地在正常市场条件下、区域平均土地开发程度（工业五通一平）和合理容积率（工业为1）下的熟地价格。估价对象地块所在地块工业用途网格地价为517元/㎡。Pzz＝Psz×K×Aw×Ar×Ao×Ay×S＋F×S其中 Pzz—估价对象总地价；Psz—估价对象所在位置工业基准地价；K—期日修正；Aw—临江修正系数；Ar—容积率修正系数；Ao—其他个别因素修正系数；Ay—使用年期修正系数；F—开发程度修正；S—宗地总面积。①期日修正该区域基准地价于2006年公布，价值时点为2004年12月31日，该区域在这两年内工业地价有一定程度的上涨，本次评估根据同类用地总体上涨水平确定交易日期修正系数取1．10。②临江修正估价对象宗地不临江，故不修正，修正系数为1．00。③容积率修正根据委托人提供的资料显示，估价对象宗地容积率≤1，则修正系数为1．00。④其他个别因素修正工业用地其他个别因素修正系数表：⑤使用年限修正估价对象宗地工业用地的最高出让年限为50年，剩余使用年限为47．75年，取土地报酬率为6%，则年期修正系数为：［1－l÷（1＋6%）47．75］÷［1－l÷（1＋6%）50］＝0．99195831。⑥开发程度修正估价对象地块红线内外已达五通一平，且地块内有环保绿化设施，地面按工艺要求部分硬底强化，价值增加40元/㎡。估价对象宗地红线外五通、宗地红线内场地平整。根据《城镇土地估价规程》，基准地价修正法评估宗地地价的计算公式及计算过程见下表：估价对象宗地工业用地计算过程：则估价对象地块总地价：8342400元（取整）单位地价：8342400÷13200＝632（元/㎡）（取整）注：①由于建筑面积小于用地面积，按有关规定，采用用地面积作为地价计算依据。2．估价对象建筑物市场价值的确定（1）建安费用根据《××省建筑工程计价办法》、《××省建筑工程综合定额》、《××省装饰装修工程计价办法》及《××省装饰装修工程综合定额》，参考××市同类型工业厂房建筑技术经济指标及相关市场行情，根据估价对象的实际情况，土建单位造价为800元/㎡，房屋装修单位成本为200元/㎡，设备安装单位成本为100元/㎡。建安费用＝（800＋200＋100）×12722＝13994200（元）（2）专业费、管理费及不可预见费根据项目费用支出情况，按建造成本的6%计算（其中专业费占2%、管理费占2%、不可预见费占2%）即839652元。（3）投资利息假设开发期为1年，贷款利率按一年期贷款年利率6．12%测算，资金在开发期均匀投入，则投资利息为：投资利息＝（13994200＋839652）×6．12%×1×0．5＝453916（元）（4）开发利润取利润率10%，即为1483385元。（5）销售税费在销售中需支付的营业税等税费为重置成本的5．65%。则销售税费＝（13994200＋839652＋453916＋1483385）/（1－5．65%）×5．65%＝1004314（元）（6）计算估价对象建筑物的市场价值经估价人员实地查勘和相关人员介绍，估价对象建筑物于2006年3月才开始投入使用，状态接近全新，设备运行良好，完全满足使用要求，因此确定综合成新率为98%。估价对象建筑物市场价值＝［（1）＋（2）＋（3）＋（4）＋（5）］×98%则估价对象建筑物市场价值为17419958元，单价1369元/㎡。3．房地产市场价值的确定房地产市场价值＝地块市场价值＋建筑物市场价值＝8342400＋17419958＝25762358（元）则估价对象房地产市场价值为25762358元，单价2025元/㎡。六、估价结果确定估价人员经过实地查勘和严密测算，确定估价对象在价值时点的市场价值为￥25762358元（人民币贰仟伍佰柒拾陆万贰仟叁佰伍拾捌元整），单价2025元/㎡。

某企业一幢4层办公大楼，于3年前抵押给银行获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。 某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148㎡，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/㎡，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/㎡，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/㎡，另需交纳的装修改造手续办理费用2220元。现有一个买家希望以3000元/㎡的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少？为什么？ 在一成片开发小区内，某副食商场被拆除，拆除时的状况为：建筑面积420㎡，砖混结构，用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平，该商场与开发商议定，小区建成后，在偿还商场原建筑面积的基础上再给该商场增加建筑面积280㎡。与原建筑面积相等部分按结构差价结算，新增加的建筑面积部分按建造成本计算，地价按小区全部建筑面积平均分摊，建造费用不计利息。以上价款由商场支付，产权归商场所有。两年后，小区建成，其建筑密度为60%，容积率为2．5，开发商按合同规定，交付给商场总建筑面积为700㎡的钢混结构商业用房，并要求该商场据合同结算差价。据调查，该市同类砖混结构房屋的建造成本为每平方米建筑面积920元，与同类钢混结构房屋的建造成本比率为1：1．4，该小区地价为每平方米土地面积1800元。该商场财务人员按下列方法计算应付款项：1．结构差价920×（1＋1．4）×700＝1545600（元）＝154．56（万元）2．新增建筑面积成本920×1．4×700＝901600（元）＝90．16（万元）3．补交地价款1800/60%×700＝2100000（元）＝210（万元） 某房地产占地面积2580㎡，建筑面积9440㎡，每层建筑面积2360㎡。其中，一二层为出租商铺，三四层为出租住房。为了估价其征收补偿价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定其价值时点的价格为12666元/㎡。根据当地商业用房楼层价格变化规律（一层二层差价2％，二层三层差价5％，三层四层差价2％），判断出二层价格为12309元/㎡，三层价格为l1694元/㎡，四层价格为l1460元/㎡，从而得出估价对象房地产的市场价格为：（12566＋12309＋11694＋11460）×2360＝113348440（元）。试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？ 某酒店土地总面积3000㎡，土地使用年限40年，从1998年10月8日起计；总建筑面积10000㎡，共5层，每层建筑面积2000㎡；首层有500㎡建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率80%；其他楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房的价格为每天200元，年平均入住率80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%，其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样剩余使用年限的楼面地价为每平方米3000元，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%，酒店欲投保，请评估其2001年10月8日的保险价值。估价计算如下：1．有效毛收入＝2000×100×12×80%＋200×200×365×80%＝13600000（元）2．总费用＝200×200×365×40%＝5840000（元）3．酒店总净收益＝有效毛收入－总费用＝13600000－5840000＝7760000（元）4．酒店土地净收益＝10000×3000×8%＝2400000（元）5．酒店建筑物净收益＝7760000－2400000＝5360000（元）6．酒店建筑物价值＝＝63114957（元）该酒店2001年10月8日的保险价值为63114957元。 某商贸公司为拓展公司业务，欲购买了该市甲、乙两家商业门市，为摸清这两家商业门市的正常市场价格，委托丙房地产估价公司对这两家商业门市进行估价。丙公司出具的评估报告显示：甲门市所处地段为三级商业地段，评估单价为6000元/㎡，收益年限为50年；乙门市所处地段为二级商业地段，评估单价为4500元/㎡，收益年限为20年。两家商业门市的报酬率为5%。现在，该商贸公司对估价结果提出异议：甲门市坐落位置及环境劣于乙门市，而其单价却高于乙门市单价。对此，你认为该商贸公司的见解是否正确？为什么？ 设有A、B两块相邻地块，它们分别属于甲、乙两个公司，请写出评估乙公司购买A地块和公司购买B地块价格的估价技术路线。 甲公司2002年通过有偿出让方式（拍卖）取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/㎡，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/㎡。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/㎡，其余12栋流拍。当2005年第二期30栋竣工后，建成的别墅以6100元/㎡一售而空。甲公司因此指责乙房地产估价公司于2003年评出的拍卖评估底价太低，而且当时别墅的拍卖底价竟然只比2002年的楼面地价高400元/㎡，远低于其当时投入的建设成本，很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。请问：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些？ 某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。 现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。 封面及目录（略）致估价委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）××商业城部分商铺估价结果报告一、委托方：××有限公司（法定代表人、住所略）二、估价方：××房地产估价事务所（法定代表人、住所、估价机构资质等级略）三、估价目的为××有限公司了解估价对象市场价值提供价格参考依据。四、估价对象估价对象为××商业城第三层的部分铺位，即3001～3009号商铺，总建筑面积为547．15㎡。××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。××商业城为一综合性百货商场。其中一层经营化妆品及女装，2层、3、层经营男女装，4层经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。根据实地查勘及业主介绍，3层铺位（3001～3009号）经营男女装，业主分别与“××”、“×××”等品牌商家签订了租赁协议。五、价值时点2002年6月20日六、价值类型（略）七、估价原则（略）八、估价依据（略）九、估价方法估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料以及所搜集的相关资料，在实地查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在××区房地产市场出售、出租案例较多，故采用比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终估价值。比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。十、估价结果××有限公司委托评估的位于××路××商业城三层的3001～3009号商铺，建筑面积合计为547．15㎡，该部分房地产在价值时点的公开市场价值为398万港元（大写港币叁佰玖拾捌万元整）。其他内容略。估价技术报告一、估价对象描述与分析（一）实物状况描述与分析××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。（二）区位状况描述与分析（略）（三）权益状况描述与分析（略）二、市场背景分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估价方法适用性分析（略）五、估价测算过程（一）运用比较法估价由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为类似的三个协议买卖的可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并做出修正后，得出估价对象的价值。具体估价测算过程如下：1．交易情况修正可比实例A、B、C均为正常交易的价格，和估价对象情况一致，不进行交易情况修正。2．交易日期调整有关统计部门的资料表明，2002年房地产市场价格略有下调，但下调幅度较大的是高档写字楼及住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期调整。3．个别因素修正以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异（详述略），故应进行个别因素修正。4．区域因素修正可比实例A与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例A。可比实例B与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略劣于可比实例B。可比实例C与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例C。比较法估价计算表物业名称：××商业城3层商铺　　　　　　　　价值时点：2002年6月20日5．求取比较价值因为三个可比实例与估价对象的可比性相当，且各可比实例的比较价值相差不大，故采用算术平均值计算总的比较价值，平均比较价值单价＝（7282＋7197＋7402）/3＝7294（港元/㎡）故采用比较法估价××商业城3层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：547．15㎡×7294港元/㎡＝3990912（港元），取整为399万港元。（二）运用收益法估价由于预测未来净收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年期使用，故采用下列收益法公式：（1）估算年有效毛收入经调查，该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：该物业客观租金水平取人民币85元/㎡建筑面积·月（该费用不包括水电费和物业管理费），则年收益为：85元/㎡·月×12月＝1020元/㎡。（2）计算年出租费用维修费：参考市场上同类房地产维修费支出平均水平，取年收益的3%计算，年维修费＝1020元/㎡×3%＝30．6元/㎡房产税：建筑物购建价格×70%×1．2%＝65．1元/㎡保险费：建筑物投保时的购建价格×2．5‰＝19．4元/㎡营业税、土地使用税等税金：根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16．576%，为1020元/㎡×16．576%＝169．1元/㎡，则年总费用＝30．6＋65．1＋19．4＋169．1＝284（元/㎡）（3）估算年净收益1020－284＝736（元/㎡）（4）求取收益价格收益年限确定为34年，报酬率取9%，则收益价格为＝7741（元/㎡）＝7235（港元/㎡）故采用收益法估价××商业城第三层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：7235港元/㎡×547．15㎡＝3958465港元，取整为396万港元。六、估价结果确定将上述两种方法的估价结果采用算术平均法得出最终估价值：最终估价值＝（399＋396）/2＝398（万港元）综上所述，××商业城三层3001～3009号商铺于2002年6月20日的公开市场价值为398万港元（大写港币叁佰玖拾捌万元整）。附件（略）

住宅房地产市场分析报告一般包含哪些内容？ 房地产投资项目可行性分析与一般的房地产估价的区别与联系？ 房地产开发项目可行性研究应包含哪些内容？ 房地产项目策划报告主要内容有哪些？