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第十二章 房地产估价程序
一、单项选择题
1、三级资质的房地产估价机构可以从事除( )司法鉴定以外的房地产估价业务。
A.公司上市、企业清算
B.公司上市
C.城镇房屋拆迁、企业清算
D.城镇房屋拆迁
2、明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于( )。【2011年真题】
A.估价委托人
B.估价利害关系人
C.承担估价项目的估价师
D.估价对象的权利人
3、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的估价的( )。
A.估价目的
B.估价方法
C.价格类型
D.时间长短
4、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由( )见证，有关情况应当在评估报告中说明。【2011年真题】
A.房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人
B.与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人
C.公证机关和无利害关系的第三人
D.人民法院
5、下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是( )。
A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象内、外观状况的影像资料、
C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D.估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师不必去现场调查了解
6、在估价报告中应包含一份由( )的估价师签名、盖章的声明。
A.本估价机构所有
B.所有参加该估价项目
C.对该估价项目负第一责任
D.本估价机构法定代表人
7、防范估价风险的最后一道防线是( )。
A.撰写估价报告
B.内部审核估价报告
C.出具估价报告
D.估价资料归档
8、估价机构出具的估价报告应该一式( )。
A.1名
B.2份
C.3份
D.4份
9、估价报告经审核合格之后，由负责该估价项目的至少( )注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章，以估价机构的名义出具。
A.1名
B.2 名
C.2名以上
D.3名以上
10、关于估价资料归档要求的说法，错误的是( )。【2011年真题】
A.估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料
B.记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一
C.归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式
D.对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期限不得少于1年
11、估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录( )。
A.应作为估价资料归档
B.不用作为估价资料归档
C.由估价机构决定是否归档
D.依委托人的意见决定是否归档
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二、多项选择题
1、房地产估价程序的作用包括( )。
A.规范估价行为
B.保障估价质量
C.提高估价效率
D.遵守估价规范
E.防范估价风险
2、明确估价基本事项有( )。
A.估价目的
B.估价方法
C.估价对象
D.估价价值类型
E.估价时点
3、不能独立使用、处分的房地产，如( )不宜作为抵押物。
A.一个球场
B.一个高尔夫球洞
C.一条保龄球球道
D.封闭使用的大院深处的一幢房屋
E.一个游泳池
4、估价作业方案的内容主要包括( )。
A.拟采用的估价技术路线和估价方法
B.预计所需要的时间、人力、经费
C.估价作业步骤和时间进度安排
D.拟搜集的估价所需要资料及其来源渠道
E.委托方的协助义务
5、估价所需资料主要包括如下( )。
A.反映估价对象状况的资料
B.对房地产价格有普遍影响的资料
C.对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料
D.估价对象及类似房地产的交易、收益、开发成本等资料
E.对房地产价格有典型影响的资料
6、在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有( )。【2011年真题】
A.隐含的估价对象范围不同
B.参数选取不合理
C.估价作业日期不同
D.价值类型选取不合理
E.选用的估价方法不切合估价对象
7、封面的基本要素包括( )。
A.估价报告名称
B.估价项目名称
C.估价委托人
D.估价作业日期
E.致委托人函
8、估价技术报告一般包括下列内容( )。
A.估价测算过程
B.估价基本事项
C.估价结果确定
D.市场背景分析
E.估价方法适用性分析
9、审核的结论性意见可为( )之一。
A.估价没意义
B.可以出具
C.作适当修改后出具
D.重新撰写
E.重新估价
10、估价项目完成后，应归档的估价资料包括( )。
A.实地查勘记录
B.委托人名片
C.估价项目来源和接洽情况记录
D.估价中的主要不同意见
E.估价报告定稿之前的重大调整或修改意见
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三、判断题
1、在实际估价中，估价程序中的各个工作步骤之间不是完全割裂的，相互间可以有某些交叉，但不会出现反复。( )
Y.对
N.错
2、估价需求者可能是个人，也可能是企业、事业单位及其有关部门或者其他组织;可能是房屋所有权人、土地使用权人也可能是房屋所有权人、土地使用权人以外的投资者、债权人等。但不可能是政府等行政机关。( )
Y.对
N.错
3、对于不应承接的房地产估价业务，房地产估价机构不可以向估价需求者介绍其他合适的房地产估价机构和房地产估价师承接该项估价业务。( )
Y.对
N.错
4、明确估价目的有助于明确估价对象，有助于明确估价时点，还有助于明确所要评估的价值类型。( )
Y.对
N.错
5、估价对象既不能简单地根据委托人的要求确定，也不能根据估价师的主观愿望确定，而应估价师在委托人指定的基础上，根据已明确的估价目的，依据有关法律法规并征求委托人认可后综合确定。( )
Y.对
N.错
6、有条件选用市场法进行估价的，应当以市场法为主要的估价方法。( )
Y.对
N.错
7、执行实地查勘的估价师可以用照片等方式证明自己进行了实地查勘，并应在实地查勘记录上签字。另外，还应尽量要求委托人和被查勘房地产业主等当事人在实地查勘记录上签字或盖章确认。( )
Y.对
N.错
8、当选用加权算术平均数时，通常是对最适用于估价对象、占有资料全面准确的估价方法的测算结果赋予较大的权重;反之，赋予较小的权重。( )
Y.对
N.错
9、估价报告使用期限不同于估价报告有效期或者估价责任期限：如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或者估价责任期限就是估价报告使用期限;如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或者估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即出具估价报告的估价机构和签字的估价师要负责到底。( )
Y.对
N.错
10、估价报告使用期限是从估价时点计算，而不是从估价报告出具之日开始计算。( )
Y.对
N.错
11、估价报告使用期限也是估价的责任期。( )
Y.对
N.错
12、估价机构出具的估价报告应该一式三份，二份交委托人收执，一份由本机构存档。( )
Y.对
N.错
13、服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。( )【2011年真题】
Y.对
N.错
14、估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起，应不少于8年。( )
Y.对
N.错
15、估价机构终止的，估价报告及相关资料可以自行处理。( )
Y.对
N.错
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四、单项选择题答案部分
1、【正确答案】：A
【答案解析】：三级资质的房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。参见教材P396。
【该题针对“获取估价业务”知识点进行考核】
2、【正确答案】：C
【答案解析】：参见教材P398。
【该题针对“受理估价委托”知识点进行考核】
3、【正确答案】：B
【答案解析】：针对本次估价应搜集哪些资料，主要取决于拟采用的估价方法。参见教材P407。
【该题针对“搜集估价所需资料”知识点进行考核】
4、【正确答案】：A
【答案解析】：参见教材P409。
【该题针对“实地查勘估价对象”知识点进行考核】
5、【正确答案】：D
【答案解析】：对估价对象为已经消失的房地产，虽然不能进行完全意义上的实地查勘，但也应去估价对象原址进行必要的调查。参加教材P408。
【该题针对“实地查勘估价对象”知识点进行考核】
【答疑编号10224888】
6、【正确答案】：B
【答案解析】：所有参加估价项目的注册房地产估价师都应在该声明上签字。参见教材P412。
【该题针对“撰写估价报告”知识点进行考核】
7、【正确答案】：B
【答案解析】：对估价报告进行审核，类似于对生产出的产品在出厂之前进行质量检验，是防范估价风险的最后一道防线。参见教材P415。
【该题针对“审核估价报告”知识点进行考核】
8、【正确答案】：C
【答案解析】：估价机构出具的估价报告一般应一式三份。参见教材P416。
【该题针对“交付估价报告”知识点进行考核】
9、【正确答案】：B
【答案解析】：一份房地产估价报告必须有至少两名注册房地产估价师签字、房地产估价机构盖章。参见教材P416。
【该题针对“交付估价报告”知识点进行考核】
10、【正确答案】：B
【答案解析】：参见教材P417。
【该题针对“估价资料归档”知识点进行考核】
11、【正确答案】：A
【答案解析】：归档的估价资料应全面、完整，一般包括：①估价报告;②估价委托书;③估价委托合同;④估价项目来源和接洽情况记录;⑤实地查勘记录;⑥估价报告内部审核记录;⑦估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录;⑧估价报告交接单;⑨估价机构和估价师认为有必要保存的其他资料。参见教材P417。
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五、多项选择题答案部分
1、【正确答案】：ABCE
【答案解析】：概括起来，估价程序主要有以下4个作用：①规范估价行为;②保障估价质量;③提高估价效率;④防范估价风险。参见教材P394。
【该题针对“房地产估价程序概述”知识点进行考核】
2、【正确答案】：ACDE
【答案解析】：在分析、测算和判断特定价值之前，必须弄清特定目的、特定时间、特定房地产和特定价值，即要弄清估价目的、估价时点、估价对象和价值类型。这四者通常称为估价基本事项，把弄清它们称为明确估价基本事项。参见教材P398。
【该题针对“受理估价委托”知识点进行考核】
3、【正确答案】：BCD
【答案解析】：不能独立使用、处分的房地产，如一个高尔夫球洞、一个保龄球球道、封闭使用的大院内的一幢房屋，因为不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值，所以不宜作为抵押估价目的的估价对象。参见教材P398。
【该题针对“受理估价委托”知识点进行考核】
4、【正确答案】：ABCD
【答案解析】：估价作业方案的内容主要包括：①拟采用的估价方法和估价技术路线;②拟搜集的估价所需资料及其来源渠道;③预计需要的时间、人力的经费;④估价作业步骤和时间进度安排。参见教材P404。
【该题针对“制定估价作业方案”知识点进行考核】
5、【正确答案】：ABCD
【答案解析】：估价所需资料主要包括以下4类：①反映估价对象状况的资料;②估价对象及类似房地产的交易、收益、开发成本等资料;③对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料;④对房地产价格有普遍影响的资料。参见教材P406。
【该题针对“搜集估价所需资料”知识点进行考核】
6、【正确答案】：ABE
【答案解析】：参见教材P410。估价基本事项中，需要明确估价时点和价值类型。同一估价报告中，这两个因素必须是一致的。
【该题针对“求取估价对象价值”知识点进行考核】
7、【正确答案】：ABCD
【答案解析】：封面的基本要素包括：①估价报告名称;②估价项目名称;③估价委托人;④估价机构;⑤注册房地产估价师;⑥估价作业日期;⑦估价报告编号。参见教材P412。
【该题针对“撰写估价报告”知识点进行考核】
8、【正确答案】：ACDE
【答案解析】：估价技术报告应较详细地叙述下列内容：①估价对象描述与分析;②市场背景描述与分析;③估价对象最高最佳利用分析;④估价方法适用性分析;⑤估价测算过程;⑥估价结果确定。参见教材P415。
【该题针对“撰写估价报告”知识点进行考核】
9、【正确答案】：BCDE
【答案解析】：审核结论可为下列之一：①可以出具;②适当修改后出具;③应重新撰写;④应重新估价。参见教材P416。
【该题针对“审核估价报告”知识点进行考核】
10、【正确答案】：ACDE
【答案解析】：归档的估价资料应全面、完整，一般包括：①估价报告;②估价委托书;③估价委托合同;④估价项目来源和接洽情况记录;⑤实地查勘记录;⑥估价报告内部审核记录;⑦估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录;⑧估价报告交接单;⑨估价机构和估价师认为有必要保存的其他资料。参见教材P417。
【该题针对“估价资料归档”知识点进行考核】
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六、判断题答案部分
1、【正确答案】：N
【答案解析】：在实际估价中上述估价程序中的各个工作步骤之间不是割裂的，可以有某些交叉，有时甚至需要一定的反复，但不得随意简化和省略。参见教材P393。
【该题针对“房地产估价程序概述”知识点进行考核】
2、【正确答案】：N
【答案解析】：估价需求者可能是企业、政府有关部门或者其他单位，也可能是个人;可能是房屋所有权人、土地使用权人，也可能是房屋所有权人、土地使用权人以外的债权人、投资者、受让人等。参见教材P394。
【该题针对“获取估价业务”知识点进行考核】
3、【正确答案】：N
【答案解析】：在上述不应承接估价业务的情况下，估价机构和估价师可以向估价需求者介绍其他合适的估价机构和估价师承接该估价业务。参见教材P396。
【该题针对“获取估价业务”知识点进行考核】
4、【正确答案】：Y
【答案解析】：明确估价目的有助于明确估价时点、估价对象和价值类型。参见教材P398。
【该题针对“受理估价委托”知识点进行考核】
5、【正确答案】：Y
【答案解析】：估价对象不能简单地根据委托人的要求来确定，也不能根据估价师的主观愿望来确定，而应是估价师在委托人指定的基础上，根据已明确的估价目的和估价时点，依据有关法律、法规、规章和政策并经委托人认可后确定的。参见教材P400。
【该题针对“受理估价委托”知识点进行考核】
6、【正确答案】：Y
【答案解析】：有条件选用市场法估价的，应以市场法为主要的估价方法。参见教材P405。
【该题针对“制定估价作业方案”知识点进行考核】
7、【正确答案】：Y
【答案解析】：执行实地查勘的估价师可以用照片等方式证明自己进行了实地查勘，并应在实地查勘记录上签字。另外，还应尽量要求委托人和被查勘房地产业主等当事人在实地查勘记录上签字或盖章确认。参见教材P408。
【该题针对“实地查勘估价对象”知识点进行考核】
8、【正确答案】：Y
【答案解析】：当选用加权算术平均数时，通常是对最适用于估价对象、占有资料全面准确的估价方法的测算结果赋予较大的权重;反之，赋予较小的权重。参见教材P410。
【该题针对“求取估价对象价值”知识点进行考核】
9、【正确答案】：Y
【答案解析】：估价报告使用期限不同于估价报告有效期或者估价责任期限：如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或者估价责任期限就是估价报告使用期限;如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或者估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即出具估价报告的估价机构和签字的估价师要负责到底。参见教材P414～415。
【该题针对“撰写估价报告”知识点进行考核】
10、【正确答案】：N
【答案解析】：估价报告使用期限是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。参见教材P414。
【该题针对“撰写估价报告”知识点进行考核】
11、【正确答案】：N
【答案解析】：估价报告使用期限不同于估价报告有效期或者估价责任期限。参见教材P414。
【该题针对“撰写估价报告”知识点进行考核】
12、【正确答案】：Y
【答案解析】：估价机构出具的估价报告一般应一式三份，其中两份交委托人收执，一份由本机构存档。参见教材P416。
【该题针对“交付估价报告”知识点进行考核】
13、【正确答案】：Y
【答案解析】：参见教材P417。
【该题针对“估价资料归档”知识点进行考核】
14、【正确答案】：N
【答案解析】：估价档案保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于10年。参见教材P417。
【该题针对“估价资料归档”知识点进行考核】
15、【正确答案】：N
【答案解析】：估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设行政主管部门或者其指定的机构。参见教材P418。
【该题针对“估价资料归档”知识点进行考核】
