2015年房地产估价师《理论与方法》章节习题:第十章

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　　二、多项选择题

　　1、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于(　)等。

　　A.收益法中预测未来的租金

　　B.市场法中对可比实例成交价格进行交易情况调整

　　C.填补某些房地产历史价格资料的缺乏

　　D.比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力

　　E.成本法中确定房地产的重新购建价格

　　2、运用长期趋势法估价的一般步骤有(　)。

　　A.搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别

　　B.整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图

　　C.观察、分析时间序列，得出一定的模式

　　D.以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格

　　E.对未来的价格进行分析和预测

　　3、运用长期趋势法估价的一般步骤有(　)。

　　A.搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别

　　B.整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图

　　C.观察、分析时间序列，得出一定的模式

　　D.以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格

　　E.对未来的价格进行分析和预测

　　4、数学曲线拟合法主要有(　)。

　　A.直线趋势法

　　B.指数曲线趋势法

　　C.二次抛物线趋势法

　　D.指数修匀法

　　E.回归分析法

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　　三、判断题

　　1、运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价值的变动过程是持续上升或下降的，但各期上升或下降的幅度相差较大，否则就不适宜采用这种方法。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　2、移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　3、指数修匀法是以本期的实际值和对将来的预测值为根据，经过修匀之后得出下一时期预测值的一种预测方法。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　4、房地产价格上涨(或下降)趋势的强弱与房地产目前的价格高低无关。目前价格高的房地产，其价格上涨可能较缓慢，而价格低的房地产，其价格上涨趋势可能较强劲。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　5、目前房地产价格水平越高，则房地产价格上涨趋势越强。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　6、长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　7、根据市场调查，获知某类房地产2003～2007年的价格逐年上涨，分别为 3500元/m2、3700元/m2、3950元/m2、4250元/m2、4550元/m2，运用平均增减量法预测，该类房地产2008年的价格高于4800元/m2。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　8、由于越接近所预测的价格对应的时间的增减量对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的增减量予以加权后再计算其平均增减量，就能使预测的价格更接近或符合实际。(　)

　　Y.对

　　N.错

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　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：平均发展速度=

　　=1.24055

　　2011年的价格=3800×1.240555=11165

　　2、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：预测2003年的价格为：V6=3100×1.051256=4183.96(元/m2)

　　3、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：预测2008年的价格为：t=(4800/3500)1/5=1.0652，V8=3500×1.06528=5801.56(元/m2)。

　　4、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。

　　5、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：长期趋势法适用的估价对象是价格无明显季节波动的房地产。

　　6、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：甲的斜率比乙的斜率大

　　7、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：数学曲线拟合法中最简单的为直线趋势法。

　　8、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：根据平均增减量法进行测算：d=(160+165+175+170)/4=167.5(元/m2)，预测该地区商品住宅2008年的价格为：V6=P0+d×i=3405+167.5×6=4410(元/m2)。

　　9、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：d=(5192-4682)/3=170(元/m2)，预测该地区商品住宅2010年的价格为：V5=P0+d×i=4682+170×5=5532(元/m2)。

　　10、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：各年增减量分别为320、330、350、340

　　平均增减量=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338

　　2010年价格=6810+338×5=8500

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　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】：ACD

　　【答案解析】：“市场法中对可比实例成交价格进行交易情况调整”和“成本法中确定房地产的重新购建价格”不用长期趋势法。参见教材P354。

　　【该题针对“长期趋势法的作用”知识点进行考核】

　　【答疑编号10224776】

　　2、

　　【正确答案】：ABCD

　　【答案解析】：

　　3、

　　【正确答案】：ABCD

　　【答案解析】：运用长期趋势法进行价格预测，一般分为4个步骤：①搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实;②整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图;③观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随着时间的变化而出现的变动规律，得出一定的模式;④以此模式去推测、判断估价对象在未来某个时间的价格

　　4、

　　【正确答案】：ABC

　　【答案解析】：数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。

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　　三、判断题

　　1、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否则就不宜采用这种方法。

　　2、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。

　　3、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法

　　4、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：房地产价格上涨(或下降)趋势的强弱与房地产目前的价格高低无关。目前价格高的房地产，其价格上涨可能较缓慢，而价格低的房地产，其价格上涨趋势可能较强劲。

　　5、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：房地产价格上涨或下降趋势的强弱，与房地产目前的价格高低无关

　　6、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：长期趋势法适用对象是价格无明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。

　　7、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：d=(4550-3500)/4=262.5(元/m2)，预测该地区商品住宅2008年的价格为：V5=P0+d×i=3500+262.5×5=4812.5(元/m2)。

　　8、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：由于越接近所预测的价格对应的时间的增减量对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的增减量予以加权后再计算其平均增减量，就能使预测的价格更接近或符合实际。

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