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1、估价依据
估价依据是指一个估价项目中估价所依据的有关法律法规和标准，包括有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院颁布的有关司法解释、估价对象所在地的地方性法规、国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策、估价对象所在地的国家机关颁发的有关地方政府规章和政策，以及房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等。例如，《物权法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》的有关规定，以及《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》、《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》等。
广义的估价依据还包括估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料。为了使估价委托人提供的有关情况和资料可靠，估价师应要求委托人如实提供其知悉的估价所需的估价对象权属证书、开发建设成本、运营收入和费用等情况和资料，并要求委托人声明其提供的情况和资料是真实、合法的，没有隐匿或虚报的情况;估价师还应当对委托人提供的有关情况和资料进行必要的核查。
还需要说明的是，估价标准特别是国家标准是估价的底线，是最基本或最低的要求。鼓励估价机构制定严于估价标准的企业标准，在实际估价中也要严于估价标准的要求，并在不违反有关法律法规和标准的前提下有所创新。
2、估价假设
估价假设是指一个估价项目中估价师对那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定，以及对于由估价目的决定的评估的估价对象状况与估价对象现状不同之处作出的说明。例如，在评估一宗房地产开发用地的价值时，在该地块的建筑容积率等规划条件尚未确定的情况下，对其作出的假定。
合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构;另一方面是告知、提醒估价报告使用者注意，保护估价报告使用者。
3、估价原则
估价原则(appraisal princille)是指在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。房地产估价原则主要有：①独立、客观、公正原则;②合法原则;③最高最佳利用原则;④估价时点原则;⑤替代原则;⑥谨慎原则。其中，独立、客观、公正是对房地产估价的基本要求，因此它不仅是房地产估价的基本原则，而且是房地产估价的最高行为准则。合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则是在各种估价目的的房地产估价中都应遵循的技术性原则。谨慎原则是仅在房地产抵押估价中应遵循的特殊原则。
估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。
4、估价程序
估价程序(appraisal process)是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。房地产估价的基本程序是：⑴获取估价业务;⑵受理估价委托;⑶制定估价作业方案;⑷搜集估价所需资料;⑸实地查看估价对象;⑹分析估价对象价值;⑺测算估价对象价值;⑻判断估价对象价值;⑼撰写估价报告;⑽ 内部审核估价报告;⑾交付估价报告;⑿估价资料归档。
通过估价程序可以看到一个估价项目运作的全过程，可以了解到一个估价项目中各项具体工作之间的相互关系。履行必要的估价程序，是规范估价行为，保障估价质量，提高估价效率，防范估价风险的重要方面。
5、估价方法
房地产估价应采用科学的方法(appraisal approach)进行分析、测算和判断，不能仅凭经验进行主观判断。一宗房地产的价值通常可以通过下列3个途径来求取：
(1) 近期市场上类似房地产是以什么价格进行交易的――基于理性而谨慎的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买类似房地产的价格，即基于类似房地产的成交价格来衡量其价值。所谓类似房地产(similar propeny)，是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。
类似房地产简单地说就是与估价对象相同或者相似的房地产。所谓同一供求范围，也称为同一供求圈、同一市场，是指与估价对象之间具有一定的替代关系，价格会相互影响的房地产区域范围。
(2)如果将该宗房地产出租或营业预计可以获得多少收益―基于理性而谨
慎的买者肯出的价钱不会高于该宗房地产的预期收益的现值之和，即基于该宗房
地产的预期收益来衡量其价值。
(3)如果重新开发建设一宗类似房地产需要多少费用―基于理性而谨慎的买者肯出的价钱不会高于重新开发建设类似房地产所必要的代价，即基于房地产的重新开发建设成本来衡量其价值。
由上述三个途径便产生了三大基本估价方法，即市场法、收益法和成本法。此外，还有基本估价方法衍生的一些其他估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。
关于基本估价方法，值得指出的是，美国体系为成本法(cost approach)、市场比较法(market comparison approach，sales comparison approach)、收益法(income approach)三种;英国体系为比较法(compari sonmethod，comparative method)、投资法(investment method)、剩余法(residual method)、利润法(profits method)、承包商法(contractors method)五种。英国的比较法与美国的市场比较法相同，英国的投资法和利润法可以归为收益法(income approach，两者的区别主要在于估价对象不同，投资法用于出租的房地产估价，利润法用于营业的房地产估价)，而剩余法和承包商法可以归为成本法 (cost based approach)因此，英国的估价方法与美国的估价方法本质上是相同的。
本书将在后面的章节中分别介绍市场法、收益法、成本法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法及其运用。每种估价方法都有其适用的估价对象和估价需要具备的条件，这些方法有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。
估价师应当熟知、理解各种估价方法及其综合运用，正确运用估价方法进行估价。在评估一宗房地产的价值时，当理论上可以同时采用多种估价方法进行估价的，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意排除可以采用的估价方法。如果确因客观条件不能采用某种方法的，必须在估价报告中充分说明不采用的理由。
6、估价结果
估价结果是指估价师分析、测算和判断出的估价对象价值及提供的相关专业意见。由于估价结果对估价委托人十分重要，估价委托人通常会对估价结果有特别的期望。但因估价工作的客观公正性质，估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”;不能在未估价之前就征求估价委托人或其他估价利害关系人对估价结果的意见，也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这有可能影响估价独立、客观、公正地进行;更不得迎合估价委托人的高估或者低估要求来争取估价业务。
还值得说明的是，虽然要求估价结果是客观合理的，但实际上的估价结果可能带有估价师的主观因素，受估价师专业能力和职业道德的影响，并且所要求的客观合理的估价结果和实际上的估价结果又都可能与估价对象在市场上真正交易的成交价格有所不同。出现这种情况的原因，不一定是估价结果存在问题，可能是成交价格受到交易者的个别情况的影响，或者房地产市场状况或估价对象状况因成交日期与估价时点不同而发生了变化。
7、国有建设用地使用权出让的需要
国有建设用地使用权出让是指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付出让金等费用的行为。
目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。在招标出让方式中，市、县人民政府国土资源行政主管部门(以下简称出让人)需要确定招标底价，投标人需要确定投标报价。在拍卖出让方式中，出让人需要确定拍卖底价(保留价)，竞买人需要确定自己的最高出价(最高应价或最高报价)在挂牌出让方式中，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价。在协议出让方式中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。
此外，对于列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向、提出用地预申请的单位和个人，需要承诺愿意支付的土地价格;出让人需要认定其承诺的土地价格是否可以接受。因此，无论是哪种出让方式，都需要对拟出让地块进行估价，为出让人确定各种出让底价提供参考依据，或者为欲受让人确定各种出价提供参考依据。
