2015年房地产估价师考试《理论与方法》考点解析17

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　　假设开发法的基本公式

　　2.1假设开发法最基本的公式

　　假设开发法最基本的公式为：

　　待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费

　　2.2按估价对象细化的公式

　　上述假设开发法最基本的公式，按估价对象状况可具体细化如下：

　　2.2.1求生地价值的公式

　　(1)适用于在生地上进行房屋建设的公式：

　　生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费

　　(2)适用于将生地开发成熟地的公式：

　　生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费

　　2.2.2求毛地价值的公式

　　(1)适用于在毛地上进行房屋建设的公式：

　　毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费

　　(2)适用于将毛地开发成熟地的公式：

　　毛地价值=开发完成后的熟地价值一由毛地开发成熟地的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一土地开发利润一买方购买毛地应负担的税费

　　2.2.3求熟地价值的公式

　　熟地价值=开发完成后的房地产价值一由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一买方购买熟地应负担的税费

　　2.2.4求在建工程价值的公式

　　在建工程价值=续建完成后的房地产价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一续建投资利润一买方购买在建工程应负担的税费

　　2.2.5求旧房价值的公式

　　旧房价值=装修改造完成后的房地产价值一装修改造成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一装修改造投资利润一买方购买旧房应负担的税费

　　2.3按开发完成后的经营方式细化的公式

　　2.3.1适用于开发完成启出售的公式

　　V=Vp-C

　　式中V――待开发房地产的价值;

　　Vp――用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值;

　　C――应扣除项目。

　　2.3.2适用于开发完成后出租、营业的公式

　　V=VR-C

　　式中VR――用收益法测算的开发完成后的房地产价值。