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房地产投资与投资风险
第二节 房地产投资的形式与利弊
房地产投资分为直接投资和间接投资两类。直接投资包括开发投资和置业投资。间接投资包括：①投资房地产企业的股票或债券，②投资房地产投资信托基金，③购买住房抵押支持证券。
一、房地产直接投资
㈠房地产开发投资――短期投资
开发投资→增量供给。建成后的房地产用于出租或经营，短期开发投资→长期置业投资。
㈡ 房地产置业投资
置业投资的两个目的：①自用;②投资。置业机构投资者的选择：⑴缺乏投资经验且具有低风险偏好的投资者，购买黄金地段优质成熟物业，购买价格高，收益水平低，风险小;⑵具备投资经验又有风险偏好型的投资者，购买优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，初始投资和收益水平低，增值潜力大。
二、房地产间接投资
㈠投资房地产企业股票或债券
房地产投资企业通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划，不仅解决了资金短缺问题，为投资者提供了间接投资房地产机会，使其分享房地产投资的部分收益，成为房地产间接投资者。形式：首次公开发行、配股、公开增发或定向增发、发行可转换债券。
㈡投资房地产投资信托基金(REITs)
概念：是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具。投资者把资金交由信托投资基金，基金由专业人士进行投资组合，将资金投入房地产业，基金机构将收益再分配给投资人。
优越性：收益相对稳定――主要来源于租金收入 流动性很好――可进行交易
类型：权益型、抵押型、混合型。REITs选择投资的领域广泛，其投资涉及到许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。因有专业投资管理者负责经理管理，其收益水平高于一般的股票收益，REITs股票，成了个人、机构投资者间接投资房地产的重要工具。
REITs作为一种创新的房地产金融工具，已经出现了若干雏形。预计随着中国相关法律制度的完善，REITs很快将成为中国投资者现实的投资工具。
㈢ 购买住房抵押支持证券
把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。主要做法是：银行将个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司(SPC)，由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。
住房抵押贷款证券化兴起于20世纪70年代，现已成为美国、加拿大等住房金融市场上的重要筹资工具和手段，泰国、韩国、马来西亚、中国香港等新兴国家和地区也开始了住房抵押贷款证券化的实践，使住房抵押支持证券成了一种重要的房地产间接投资工具。中国推行住房抵押贷款证券化的条件已日趋成熟，住房抵押支持证券将出现在中国的投资市场上。
三、房地产投资的利弊
㈠房地产投资之利
适于长期投资、能从公共设施的改善和投资中获取利益。优点包括：
相对较高的收益水平。开发项目成本利润率≥20%，有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆，其权益投资收益率会更高。置业投资持有期内权益收益率每年可达10%～12%。这相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是相对较高的。
易于获得金融机构的支持。由于可以将物业作为抵押物，所以置业投资者可以较容易地获得金融机构的支持，得到其投资所需要的大部分资金，金融机构都愿意提供抵押贷款服务，给置业投资者提供了很多选择。
金融机构通常认为以房地产为抵押物，是保证其能按期安全收回贷款最有效的方式。除了投资者的资信情况和自有资金投入的数量外，房地产是一种重要的信用保证，且租金收入就能满足投资者分期还款对资金的需要，金融机构提供的抵押贷款比例相当高，可达到70%～90%，且常常还能为贷款者提供利率方面的优惠。在西方，甚至可获得超过90%～100%的融资。
能抵消通货膨胀的影响。通货膨胀分类：预期通货膨胀(Expeted Inflation)和非预期通货膨胀(Unexpected Inflation)。房地产投资能有效抵消通胀，尤其是预期通货膨胀的影响。由于存在通货膨胀，资产的重置成本不断上升，说明房地产投资具有增值性。房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退过程中，其使用价值不变，因此具有保值性。一般情况下，房地产价格的上涨率都会大于总体物价水平的上涨率。美国和英国的研究资料表明，房地产价格的年平均上涨率大约是同期年通货膨胀率的两倍。房地产投资可以抵消通胀，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。房地产投资能够增值，是在正常市场条件下从长期投资的角度来看的。短期内房地产价值的下降，并不影响其长期的增值特性，从房地产市场的长期景气循环规律来看，房地产价格总是随着社会经济的发展不断上升的。
提高投资者的资信等级。拥有房地产是占有资产、具有资金实力的最好证明。
㈡房地产投资之弊
流动性差或变现性差。缺点还包括：投资数额巨大。大量自有资本的占用，使得在宏观经济出现短期危机时，投资者的净资产迅速减少。投资回收周期较长。除了开发投资在项目竣工后在3～5年能收回投资外，置业投资的回收期，少则十年八年，长则二三十年甚至更长，要承受长时间的资金压力和市场风险，要求投资者资金实力强，与机构投资者合作。需要专门的知识和经验。房地产开发涉及的程序和领域复杂，直接参与房地产开发投资就要求投资者具备专门的知识和经验，因此限制了参与房地产开发投资的数量。置业投资者要想达到预期投资目标，也对其专业知识和经验有较高的要求。
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