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2015年房地产估价师《案例分析》精选知识点5

|0·2014-11-18 11:13:37浏览0 收藏0
摘要 2015年房产估价师正在备考,环球网校整理"2015年房地产估价师《案例分析》复习资料,供大家参考学习!祝您马到成功!

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  工业房地产估价

  1、工业房地产及其估价特点

  ①涉及的行业多;

  ②非标准厂房多,单价相差大;

  ③要区分设备和建筑物的造价;

  ④受腐蚀的可能性大。

  2、工业房地产估价常采用的方法

  市场比较法(适用于标准厂房)、收益法(拨离房地产收益)、成本法(要区分建筑造价和设备基础,要分别估算,扣除设备基础价值)。

  由于工业房地产的特点,所以估价时多采用成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格,从而可以制定当地统一重置价格表。非标准厂房的重置价格的确定则有两个主要信息途径:

  一是参考预算价格计算;

  二是利用标准厂房的重置价格表,根据跨度、柱距、高度等修正,修正参数由经验得出。

  3、影响工业房地产的主要区域因素

  交通条件、基础设施、地理位置。

  4、影响工业房地产的主要个别因素

  用地面积、地质和水文条件、房地产用途(体现最高最佳使用原则,能改变用途的,以其最高最佳使用用途估价)。

  特殊用途房地产估价

  即这类房地产通常都伴随着专营权,因此最理想的估价方法应该是利润法。采用利润法估价,意味着在对该房地产估价时已经考虑了专营权的价值。如:加油站和停车场。应拨离出特许经营权的收益,即超额剩余价值。

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