2014年房地产估价师《经营与管理》真题及解析(部分)

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　　8.在商品房开发项目综合验收中，()是竣工项目投入使用前的关键环节。

　　A.环保验收

　　B.市政工程验收

　　C.规划验收

　　D.人防验收

　　【标准答案】C

　　【老师解析】综合验收中的规划验收，是竣工项目投入使用前的关键环节。参见教材P92.

　　11.某房地产开发企业专门在国内主要城市开发建设建材超市，其采用的目标市场选择模式是()。

　　A.市场集中化

　　B.选择专业化

　　C.产品专业化

　　D.市场专业化

　　【标准答案】D

　　【老师解析】市场专业化，企业集中满足某一特定消费群体的各种需求。参见教材P122.

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　　18.某投资者以100万元购买了一商铺用于出租经营，其中40万元为银行提供的年利率为8%、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为12万元，贷款期和经营期相同，该项投资的资本金利润率是()。

　　A.8.80%

　　B.12.00%

　　C.14.67%

　　D.20.00%

　　【标准答案】C

　　【老师解析】资本金利润率=年利润总额(或年平均利润总额)/资本金×100%=(12-3.2)/60×100%=14.67%.参见教材P199.

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　　25.某房地产开发企业拟投资开发一占地面积为25000┫、容积率为2的住宅项目，预计项目可销售面积为45000 ┫，开发成本为5000元/┫(不含土地费用)，销售均价为8000元/┫，销售税费为销售收入的5.5%.当该项目销售利润为零时，企业能承受的最高楼面地价是()元/┫. A.1804

　　B.3608

　　C.4608

　　D.5120

　　【标准答案】A

　　【老师解析】(45000×8000×0.945-5000×50000)/50000=1804.

　　32.房地产开发企业获得房地产开发贷款的基础条件是开发项目()。

　　A.有预售或预租收入

　　B.满足资本金投入比例要求

　　C.有合作投资方

　　D.已落实施工队伍

　　【标准答案】B

　　【老师解析】对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的35%.参见教材P302.

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　　二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)

　　3.下列住房类型中，属于合法供给的城市住房有()。

　　A.廉租住房

　　B.公共租赁住房

　　C.经济适用住房

　　D.商品住房

　　E.小产权房

　　【标准答案】ABCD

　　【老师解析】公共住房：廉租住房;经济适用住房;限价商品住房;公共租赁住房。商品住房：普通住宅;高档住宅;公寓;别墅。参见教材P5.

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　　10.不确定型决策常用的决策方法有()。

　　A.最大可能法

　　B.小中取大法

　　C.大中取大发

　　D.决策树法

　　E.最小最大后悔值法

　　【标准答案】BCE

　　【老师解析】常用的不确定性决策方法包括小中取大法、大中取小法和最小最大后悔值法。参见教材P239.

　　13关于企业债券融资特点的说法，正确的有()。

　　A.筹集到的资金需到期偿还

　　B.债券持有人是债券发行企业的债权人

　　C.发行债券支付的利息可以在企业所得税前扣除

　　D.债券不能在市场上自由流通

　　E.债券风险与债券发行企业的经营状况无关

　　【标准答案】ABC

　　【老师解析】选项D，债券可以在流通市场上自由转让。参见教材P287.

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　　三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分)

　　7.对“开发一持有出租”模式的房地产开发项目进行财务分析时，不应计算土地增值税。

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