2014年房地产估价师《理论与方法》第八章:成本法及其运用

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　　11、在求取建筑物的重新购建价格的具体方法中，(　　)主要用于检验其他方法的测算结果。

　　A、单位比较法

　　B、分部分项法

　　C、工料测量法

　　D、指数调整法

　　12、某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于(　　)。

　　A、物质折旧

　　B、功能折旧

　　C、经济折旧

　　D、设备折旧

　　13、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是(　　)。

　　A、建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数

　　B、建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数

　　C、建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等

　　D、建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

　　14、某经过年数为25年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄(　　)。

　　A、等于25年

　　B、小于25年

　　C、大于25年

　　D、可能等于也可能大于25年

　　15、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为(　　)。【2011年真题】

　　A、70.00%

　　B、83.33%

　　C、84.00%

　　D、86.67%

　　16、假设建筑物重置价格为500万元，有效经过年数为10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，此时建筑物的每年折旧额是(　　)万元。

　　A、12.9

　　B、14.3

　　C、11.3

　　D、15

　　17、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120┫，单位建筑面积的重置价格为800元/┫，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是(　　)元。

　　A、76800

　　B、79104

　　C、80118

　　D、81562

　　18、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120┫，单位建筑面积的重置价格为600元/┫，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是(　　)。

　　A、16%

　　B、42%

　　C、58%

　　D、84%

　　19、建筑物的年龄有实际经过年龄和有效经过年数，它们之间的关系为(　　)。

　　A、有效经过年龄等于实际经过年龄

　　B、有效经过年龄短于实际经过年龄

　　C、有效经过年龄长于实际经过年龄

　　D、有效经过年龄可能短于或长于实际经过年龄

　　20、某建筑物的建筑面积为200┫，有效经过年数为12年，重置价格为800元/┫，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为(　　)。

　　A、10.2万元

　　B、11.0万元

　　C、11.3万元

　　D、11.5万元

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　　21、某建筑物实际经过年数为15年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为(　　)。

　　A、43.2%

　　B、50%

　　C、56.8%

　　D、70%

　　22、某建筑物的建筑面积为2000┫，占地面积为3000┫，现在重新获得该土地的价格为800元/┫，建筑物重置价格为900元/┫，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/┫。则该建筑物的成新率为(　　)。

　　A、44%

　　B、50%

　　C、67%

　　D、86%

　　23、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年;设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为(　　)万元。

　　A、400

　　B、628

　　C、656

　　D、700

　　24、某一商业建筑物的有效年龄为8年，年平均折旧率为2.5%，假设建筑物的残值率为零，建筑物的经济寿命为(　　)年。

　　A、30

　　B、40

　　C、50

　　D、60

　　25、成新折扣法习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损状况等，判定出建筑物的(　　)。

　　A、成新率

　　B、年折旧率

　　C、残值率

　　D、回收率

　　26、某幢空调已落后的办公楼，旧系统已计提折旧80万元，拆除该空调的费用为8万元，可回收残值40万元，重新购建价格(不含安装费)为150万元，安装新的空调系统的费用为6万元。则该办公楼因空调落后引起折旧额为(　　)万元。

　　A、32

　　B、44

　　C、96

　　D、108

　　27、估价上的折旧注重的是(　　)。

　　A、原始取得价值的减价修正

　　B、原始取得价值的分摊、补偿与回收

　　C、重置价值的摊销与回收

　　D、资产市场价值的真实减损

　　28、某工业用房，建成5年后补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为50年，地使用权出让合同约定不可续期。建筑物的经济寿命为40年，该建筑物折旧的经济寿命应为(　　)年。

　　A、40

　　B、45

　　C、50

　　D、55

　　29、某建筑物建成于1997年10月1日，在该建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，土地使用权出让合同未约定不可续期。建筑物的经济寿命为60年，有效经过年数为10年，如果要求取建筑物在2012年10月的现值，则建筑物的剩余经济寿命应为(　　)年。

　　A、40

　　B、45

　　C、50

　　D、60

　　30、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为(　　)。

　　A、2.00%

　　B、2.13%

　　C、2.22%

　　D、2.50%

　　31、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为(　　)万元。

　　A、1838.00

　　B、1844.55

　　C、1845.87

　　D、1850.00

　　32、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。则该商业房地产的折旧年限是(　　)年。

　　A、37

　　B、40

　　C、60

　　D、63

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　　二、多项选择题

　　1、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括(　　)。

　　A、土地补偿费

　　B、安置补助费

　　C、地上附着物和青苗的补偿费

　　D、土地使用权出让金等土地有偿使用费用

　　E、安排被征地农民的社会保障费用

　　2、成本法主要适用于评估(　　)的房地产。

　　A、新开发的

　　B、危险房

　　C、正在开发建设

　　D、计划开发建设

　　E、针对特定使用者的特殊需要

　　3、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，以下属于这类房地产的有(　　)。

　　A、公园

　　B、酒店

　　C、空置的写字楼

　　D、学校

　　E、行政办公楼

　　4、房地产价格构成中的建设成本包括(　　)。

　　A、取得土地使用权时的出让金或转让金

　　B、基础设施建设费

　　C、开发期间税费

　　D、勘察设计和前期工程费

　　E、开发利润

　　5、成本法中的投资利息的应计项目包括(　　)。

　　A、土地取得成本

　　B、销售税费

　　C、管理费用

　　D、销售费用

　　E、建设成本

　　6、成本法中的“开发利润”是指(　　)。

　　A、开发商所期望获得的利润

　　B、开发商所能获得的最终利润

　　C、开发商所能获得的平均利润

　　D、开发商所能获得的税前利润

　　E、开发商所能获得的税后利润

　　7、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括(　　)。

　　A、土地取得成本

　　B、建设成本

　　C、管理费用

　　D、销售费用

　　E、投资利息

　　8、成本法中房地产价格构成中的销售税费包括(　　)。

　　A、营业税

　　B、印花税、交易手续费

　　C、教育费附加

　　D、城市维护建设税

　　E、应由卖方交纳的土地增值税、企业所得税

　　9、投资利润率的计算基数包括(　　)。

　　A、土地取得成本

　　B、建设成本

　　C、投资利息

　　D、销售费用

　　E、销售税费

　　10、关于重新购建价格的说法，正确的有(　　)。【2011年真题】

　　A、重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出

　　B、重新购建价格相当于账面价值

　　C、重新购建价格是客观的重新购建价格

　　D、建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格

　　E、土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格

　　11、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有(　　)。

　　A、单位比较法

　　B、市场提取法

　　C、分解法

　　D、工料测量法

　　E、指数调整法

　　12、引起建筑物物质折旧的因素包括(　　)。【2011年真题】

　　A、地震

　　B、电梯数量不够

　　C、酸雨

　　D、单行道

　　E、门窗的自然破损

　　13、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有(　　)。

　　A、估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别

　　B、建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额

　　C、建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失

　　D、建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额

　　E、建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧

　　14、求取建筑物折旧的方法主要有(　　)。

　　A、年限法

　　B、市场提取法

　　C、分部分项法

　　D、分解法

　　E、指数调整法

　　15、根据引起建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为(　　)。

　　A、物质折旧

　　B、功能折旧

　　C、设备折旧

　　D、经济折旧

　　E、资产折旧

　　16、物质折旧可进一步从(　　)几个方面来认识和把握。

　　A、自然环境的恶化

　　B、自然经过的老化

　　C、正常使用的磨损

　　D、意外破坏的损毁

　　E、延迟维修的损坏残存

　　17、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于功能折旧的有(　　)。

　　A、功能落后

　　B、功能缺乏

　　C、环境污染

　　D、交通拥挤

　　E、城市规划改变

　　18、完好房的成新度可以是(　　)。

　　A、六成

　　B、七成

　　C、八成

　　D、九成

　　E、十成

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　　三、判断题

　　1、成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。(　　)

　　对

　　错

　　2、在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产就价格就相应增高。(　　)

　　对

　　错

　　3、为便于投资利息的测算，销售费用不需要区分为销售之前发生的费用与销售同时发生的费用。(　　)

　　对

　　错

　　4、某房地产由于空间布局欠佳而引起的折旧属于外部折旧。(2012年真题)

　　对

　　错

　　5、土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。(　　)

　　对

　　错

　　6、成本法中的土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用等的金额，均按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。(　　)

　　对

　　错

　　7、销售税费是指销售或者预售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费。(　　)

　　对

　　错

　　8、成本法中房地产价格构成中的销售税费既包括由买方缴纳的契税等税费，也包括由卖方交纳的土地增值税、企业所得税。(　　)

　　对

　　错

　　9、一般的建筑物适用于重建价格，有保护价值的建筑物适用于重置价格。(　　)

　　对

　　错

　　10、在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。(　　)

　　对

　　错

　　11、建筑物的经济折旧是建筑物因功能性落后所导致的价值贬损。(　　)

　　对

　　错

　　12、由于交通拥挤引起的折旧属于功能折旧。(　　)

　　对

　　错

　　13、某大型的商贸中心，实际经过年数为20年，该建筑物的维修养护状况较差，也没有进行装修，那么该建筑物的有效年龄小于20年。(　　)

　　对

　　错

　　14、某建筑物的建筑面积100┫，单位建筑面积的重置价格为500元/┫，判定其有效年龄为10年，年平均折旧率为2%。用直线法计算该房屋的现值为4万元。(　　)

　　对

　　错

　　15、一幢有效年龄为8年的建筑物，实际年龄为10年，年折旧率是1.67%，经济寿命为60年，则该建筑物的剩余经济寿命为50年。(　　)

　　对

　　错

　　16、某房产年折旧率为1.6%，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。(　　)

　　对

　　错

　　17、估价上的折旧注重的是原始价值的真实减损。(　　)

　　对

　　错

　　18、建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束的，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。(　　)

　　对

　　错

　　19、经分析，某建筑物重置价格为1000万元，其建筑结构、装修和房屋设备的价值分别占重置价格的60%、25%和15%，经观察评定，三部分各自的成新率分别为90%、70%和80%，该建筑物的现时价格为835万元。(　　)

　　对

　　错

　　20、某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，在出让合同中已约定不可续期。建筑物的经济寿命为50年。该建筑物折旧的经济寿命应为44年。(　　)

　　对

　　错

　　21、房屋的完好程度越高，其价值就越接近于重新购建价格。(　　)

　　对

　　错

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　　四、简答题

　　1、某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元;装饰装修得重置价格为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年;设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。

　　五、阅读理解

　　1、某幢写字楼，土地面积4000┫，总建筑面积为9000┫，建成于1990年10月 1日，土地使用权年限为1995年10月1目～2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/┫，建筑物重置成本(不含空调)为1300元/┫.建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：

　　(1)门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。

　　(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。

　　(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。

　　(4)该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。

　　(5)假设除空调以外，残值率均为零。

　　<1>、试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。

　　2、某厂房的建筑面积为4800┫，建筑结构为钢筋混凝土结构，耐用年限为50年，于5年前建成并投入使用;土地面积为8000┫，于6年前取得土地使用权，土地使用年限为50年，届满后土地使用权及其地上建筑物和其他不动产所有权由国家无偿取得。已知该厂房所在位置的工业用地土地使用权出让最高年限的基准地价为450元/┫，目前的工业地价指数为102.10(为定基价格指数，基期为基准地价对应的评估基准日)，土地综合状况较基准地价对应的土地综合状况好1.70%。重新建造该厂房的建筑安装工程费为1500元/┫，专业费为建筑安装工程费的6%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%销售费用为重新购建价格的2%，年利息率为6%，建设期为1年，建筑安装工程费、专业费、管理费用、销售费用可视为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6%，建筑物的投资利润率为15%，该厂房的部分门窗、地面等有损坏，修复费用为5万元;其内没有行车，出租率为80%，月租金为15元/┫;如果目前单独增加行车，需要66万元，而如果重置该厂房随同增加行车，仅需要50万元;市场上类似有行车厂房的出租率为85%，正常月租金为16元/┫。当地该类房地产的报酬率为7.50%，土地报酬率为6.50%，建筑物残值率为0。

　　1、计算土地重新购建价格。

　　2、计算建筑物重新购建价格。

　　3、计算建筑物折旧。

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　　参考答案：

　　一、单项选择题

　　1、【正确答案】A

　　【答案解析】现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。

　　2、【正确答案】C

　　【答案解析】A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低=1000元/亩×100亩×6=60万元。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最高=1000元/亩×100亩×10=100万元

　　3、【正确答案】D

　　【答案解析】8000+6000+800+600+720+X×6%+X×16%=X

　　X=20666.67万元。

　　4、【正确答案】B

　　【答案解析】体现客观成本的要求。

　　5、【正确答案】B

　　【答案解析】土地取得费用为开发期之初计息，即2年，土地开发费为均匀投入，第一年计息1.5年，第二年计息0.5年。540×1.082+90×1.081.5+60×1.080.5-(540+90+60)=103.22元/┫。

　　6、【正确答案】C

　　【答案解析】通常房地产开发投资利润率的计算基数为土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用。

　　7、【正确答案】B

　　【答案解析】投资利润率=开发利润/(土地取得成本+建设成本+管理费+销售费用)=500/(1000+3000+200+300)=11.1%。

　　8、【正确答案】D

　　【答案解析】开发完成后的地价=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润=(1000+1500)×(1+6%+5%+5%)+100+300=3300(元/┫)。

　　9、【正确答案】B

　　【答案解析】该类房地产的重置价格=1800×1000=180(万元)，该类房地产建筑物的实际价值=2500×1000-2000×500=150(万元)，该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低(180-150)×10000÷1000=300(元/┫)。

　　10、【正确答案】A

　　【答案解析】参见教材P290-295。单位比较法的实质是比较法。即修正：将实际不正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费，将建造日期时的建安工程费调整为估价时点时的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。

　　11、【正确答案】D

　　【答案解析】指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果。

　　12、【正确答案】A

　　13、【正确答案】D

　　【答案解析】建筑物在其寿命期间如果经过翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。有效经过年数可能短于，也可能长于实际经过年数。当建筑物的维修保养属于正常的，有效经过年数与实际经过年数相当;当建筑物的维修保养比正常好或经过更新改造的，建筑物的有效经过年数短于实际经过年数，剩余经济寿命相应较长;当建筑物的维修保养比正常差的，有效经过年数长于实际经过年数，剩余经济寿命相应较短。

　　14、【正确答案】B

　　【答案解析】当建筑物的施工、使用、维护比正常的施工、使用、维护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄。

　　15、【正确答案】B

　　【答案解析】剩余使用年限=40年

　　建筑物已经使用年限=8年

　　成新率=40/48=83.33%。

　　16、【正确答案】C

　　【答案解析】D=C(1-R)/N=500×(1-10%)/40=11.3(万元)。

　　17、【正确答案】B

　　【答案解析】d=D/C，年折旧额D=C×d=120×800×2.2%=2112(元);

　　折旧总额Et=D×t=2112×8=16896(元);

　　建筑物现值V=C-Et=120×800-16896=79104(元)。

　　18、【正确答案】D

　　【答案解析】(600×120-1440×8)÷(600×120)=84%。

　　19、【正确答案】D

　　【答案解析】建筑物的有效年龄可能等于也可能小于或大于其实际年龄。

　　20、【正确答案】C

　　【答案解析】建筑物现值V=C×[1-(1-R)×t/N]×建筑面积=800×[1-(1-2%)×12/40]×200=11.29(万元)。

　　21、【正确答案】C

　　【答案解析】成新率q=[1-(1-R)]×t/(t+n)]×100%=[1-(1-4%)×18/(18+22)]×100%=56.8%。

　　22、【正确答案】C

　　【答案解析】建筑物的成新率q=建筑物现值(V)/建筑物的重置价格(C)=(1800×2000-800×3000)/(900×2000)=67%。

　　23、【正确答案】B

　　【答案解析】该幢写字楼的物质折旧额=10+200×4÷5+250×9÷15+(2000-10-200-250)×10÷50=628(万元)

　　24、【正确答案】B

　　【答案解析】根据建筑物的经济寿命等于年平均折旧率的倒数，1/2.5%=40(年)。

　　25、【正确答案】A

　　【答案解析】成新折扣法习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损状况等，判定出建筑物的成新率。

　　26、【正确答案】B

　　【答案解析】该功能落后空调系统的重建成本(现有项目成本)-该落后空调已计提折旧+修复成本(拆除该功能落后空调所必需的费用-该功能落后空调系统可回收的残值+安装新的功能先进空调所必需的费用)-该新的功能空调系统如果在建筑物建造时就安装所必需的费用=可修复的功能落后引起的折旧。

　　该办公楼因空调落后引起的折旧=(150-80)+(8-40+6)=44(万元)

　　27、【正确答案】D

　　【答案解析】要注意区别估价上折旧与会计上折旧概念的不同点。估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损，会计上的折旧注重的是资产原始价值的分摊、补偿或回收。

　　28、【正确答案】A

　　【答案解析】非住宅建筑物经济寿命早于土地使用期限结束的，应按照建筑物经济寿命计算折旧。

　　29、【正确答案】C

　　【答案解析】在估价时点建筑物的剩余经济寿命为60-10=50(年)。

　　30、【正确答案】C

　　【答案解析】对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。50-5-40=5(年)，50-5=45(年)，1÷45=2.22%。

　　31、【正确答案】B

　　【答案解析】2000-150-0.8÷12%×[1-1÷(1+12%)15]=1844.55(万元)。

　　32、【正确答案】A

　　【答案解析】对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。60+3-40=23(年)，60-23=37(年)。

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　　二、多项选择题

　　1、【正确答案】ABCE

　　【答案解析】征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括①土地补偿费;②安置补助费;③地上附着物和青苗的补偿费;④安排被征地农民的社会保障费用。土地使用权出让金等土地有偿使用费用也是征收集体土地下的土地取得成本之一，但不属于征地补偿安置费用。

　　2、【正确答案】ACDE

　　【答案解析】新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产，都可以采用成本法估价。有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。

　　3、【正确答案】ADE

　　【答案解析】对于很少发生交易而限制了市场法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。

　　4、【正确答案】BCD

　　【答案解析】“取得土地使用权时的出让金或转让金”属于土地取得成本，而“管理费”是房地产价格构成的一项。

　　5、【正确答案】ACDE

　　【答案解析】土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用均应计算利息。

　　6、【正确答案】CD

　　【答案解析】开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所获得的平均利润。开发利润是所得税前的利润。

　　7、【正确答案】AB

　　【答案解析】直接成本利润率的计算基数=土地取得成本+建设成本。

　　8、【正确答案】ABCD

　　9、【正确答案】ABD

　　【答案解析】投资利润率的计算基数包括土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用。

　　10、【正确答案】CD

　　【答案解析】A错在实际两个字，应该是必要的。B账面价值是基于历史成本的余值。E土地重新构建价格，应该按照该地块在估价时点的剩余年限确定价值确定其土地使用权价格。

　　11、【正确答案】ADE

　　【答案解析】求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。

　　12、【正确答案】ACE

　　【答案解析】B是功能缺乏的功能折旧，D是外部折旧，规划限制导致的。

　　13、【正确答案】ACDE

　　【答案解析】会计上的折旧是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额。

　　14、【正确答案】ABD

　　【答案解析】求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、市场提取法和分解法。

　　15、【正确答案】ABD

　　【答案解析】根据引起折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。

　　16、【正确答案】BCDE

　　【答案解析】根据引起物质折旧的原因，物质折旧分为下列四种：自然经过的老化;正常使用的磨损;意外破坏的损毁;延迟维修的损坏残存。

　　17、【正确答案】AB

　　【答案解析】AB属于功能折旧。其他的属于经济折旧(外部折旧)。

　　18、【正确答案】CDE

　　【答案解析】一般损坏房是五、四成，基本完好房是七成和六成，完好房是十、九、八成。

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　　三、判断题

　　1、【正确答案】错

　　【答案解析】成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

　　2、【正确答案】错

　　【答案解析】现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。

　　3、【正确答案】错

　　【答案解析】为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为销售之前发生的费用与销售同时发生的费用。参见教材P278。

　　【该题针对“房地产价格构成”知识点进行考核】

　　4、【正确答案】错

　　【答案解析】房地产由于空间布局欠佳而引起的折旧属于功能折旧。参见教材P297。

　　5、【正确答案】对

　　【答案解析】土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。参见教材P279。

　　【该题针对“房地产价格构成”知识点进行考核】

　　6、【正确答案】错

　　【答案解析】土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用等的金额，均应按照它们在估价时点的正常水平来估算，而不是按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。参见教材P281。

　　【该题针对“房地产价格构成”知识点进行考核】

　　7、【正确答案】对

　　【答案解析】销售税费是指预售或者销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费。参见教材P282。

　　【该题针对“房地产价格构成”知识点进行考核】

　　8、【正确答案】错

　　【答案解析】销售税费是指预售或者销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费。参见教材P282。

　　【该题针对“房地产价格构成”知识点进行考核】

　　9、【正确答案】错

　　【答案解析】一般的建筑物适用重置价格，有保护价值的建筑物适用重建价格。参见教材P290。

　　【该题针对“重新构建价格的求取”知识点进行考核】

　　10、【正确答案】错

　　【答案解析】有些功能落后是不可修复的。如无法调整的建筑设计的缺陷，就是不可修复的功能落后。参见教材P308。

　　【该题针对“重新构建价格的求取”知识点进行考核】

　　11、【正确答案】错

　　【答案解析】外部折旧也称为经济折旧，是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。参见教材P297。

　　【该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核】

　　12、【正确答案】错

　　【答案解析】由于交通拥挤引起的折旧属于外部折旧。参见教材P297。

　　【该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核】

　　13、【正确答案】错

　　【答案解析】当建筑物的施工、使用、维护比正常的施工、使用、维护差的，其有效年龄大于实际年龄。参见教材P298。

　　【该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核】

　　14、【正确答案】对

　　【答案解析】V=C(1-dt)=500×100×(1-2%×10)=40000(元)。参见教材P299～300。

　　【该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核】

　　15、【正确答案】错

　　【答案解析】剩余经济寿命60-8=52(年);剩余自然寿命60-10=50(年)。

　　16、【正确答案】对

　　【答案解析】总折旧额Et=12×d×C

　　成新率q=V/C=(C-Et)/C=(C-12×d×C)/C=1-12×d=80.8%。

　　17、【正确答案】错

　　【答案解析】估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损。

　　18、【正确答案】错

　　【答案解析】非住宅建筑物的经济寿命早于土地使用期限而结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。

　　19、【正确答案】对

　　【答案解析】建筑物的现时价格=1000×60%×90%+1000×25%×70%+1000×15%×80%=835。

　　20、【正确答案】错

　　【答案解析】40+6=46年。

　　21、【正确答案】对

　　【答案解析】房屋的完好程度越高，其价值就越接近于重新购建价格。

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　　四、简答题

　　1、【正确答案】该建筑物的物质折旧额计算如下：

　　门窗等损坏的修复费用=2(万元)

　　装饰装修的折旧额=【600×500×3/5】/10000=18(万元)

　　设备的折旧额=60××10=40(万元)

　　长寿命项目的折旧额=【(3600×500-20000-600×500-600000)×10/50】/10000=17.6(万元)

　　该建筑物的物质折旧额=2+18+40+17.6=77.6(万元)

　　【答案解析】

　　五、阅读理解

　　1、【正确答案】(1)土地价格=0.4×2000×[1-1/(1+8%)30)]/[1-1/(1+8%)40]=800×0.9006/0.9540=755.26万元

　　(2)建筑物物质折旧额计算：

　　1)门窗等损坏的修复费用=3万元;

　　2)装修的折旧费=82.5×1/5×4=66万元;

　　3)其他设备的折旧费=250×1/15×9=150万元。

　　4)长寿命项目的折旧费=(1300×0.9-3-82.5-250)×1/40×10=208.63万元

　　(3)建筑物功能折旧额计算：

　　1)功能过剩所引起的折旧=800×12/10%×[1-1/(1+10%)30]=9.05万元

　　2)空调功能落后引起的折旧=130-80+10-30+8=38万元

　　(4)建筑物经济折旧额=7/10%×[1-1/(1+10%)30]=65.99万元

　　(5)建筑物折旧总额=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67万元

　　(6)写字楼估价结果=755.26+1300×0.9-540.67=1384.59万元

　　2、<1>、【正确答案】

　　<2>、【正确答案】建筑物重新购建价格=建设成本+管理费十销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　设建筑物重新购建价格为x，则

　　<3>、【正确答案】对于非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回的，按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。

　　1)物质折旧=50000+2107.98×4800×5×1/(50-1)=1082480(元)

　　2)因功能缺乏造成的折旧

　　先计算增加行车所能带来的房地产价值增加额

　　由于修复费用66万元<增加行车所能带来的房地产价值增加额117.78万元，因此该功能缺乏引起的折旧是可修复的，折旧额=66万元。

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