2014年房地产估价师《理论与方法》第五章:房地产估价原则

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　　二、多项选择题

　　1、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是(　)。

　　A.独立、客观、公正原则属于普适性原则

　　B.合法原则属于一般性原则

　　C.最高最佳使用原则属于技术性原则

　　D.谨慎原则属于一般性原则

　　E.估价时点原则是特殊

　　2、为评估出客观合理的价值，估价人员应本着(　)等进行估价。

　　A.各方当事人均是理性的

　　B.估价人员应以各方当事人的心态来考虑评估价值

　　C.估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值

　　D.估价人员以老师身份反复、精细的权衡评估价值

　　E.估价人员以委托人的立场来考虑评估价值

　　3、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有(　)。(2005年试题)

　　A.土地所有权

　　B.国有工业用地土地使用权

　　C.宅基地土地使用权

　　D.大型游乐场

　　E.乡镇企业用房

　　4、我国《物权法》规定，下列不得抵押的财产有(　)。

　　A.自留山

　　B.自留地

　　C.被依法查封的财产

　　D.被依法监管的财产

　　E.乡镇企业的厂房抵押时其占有范围内的土地使用权

　　5、现状为在建工程的房地产，由于估价目的不同，同时存在着3种估价，分别是(　)。

　　A.估价时点为现在，估价对象为现时状况

　　B.估价时点为现在，估价对象为未来状况

　　C.估价时点为未来，估价对象为未来状况

　　D.估价时点为未来，估价对象为现时状况

　　E.估价时点为现在，估价对象为历史状况

　　6、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的(　)。

　　A.最佳规模

　　B.最佳经营手段

　　C.最佳集约度

　　D.最佳管理方式

　　E.最佳投资渠道

　　7、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后按照下列(　)方面筛选。

　　A.法律上的许可性

　　B.技术上的可能性

　　C.经济上的可行性

　　D.道德上的可行性

　　E.价值是否最大化

　　8、最高最佳使用包括上(　)的最佳。

　　A.用途

　　B.规模

　　C.集约度

　　D.档次

　　E.规划

　　9、估价中的最高最佳利用具体包括(　)等。

　　A.最佳用途

　　B.最佳位置

　　C.最佳规模

　　D.最佳环境

　　E.最佳集约度

　　10、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括(　)。

　　A.在运用市场法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

　　B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价

　　C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

　　D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧

　　E.在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正

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　　三、判断题

　　1、房地产估价原则可以使不同的房产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，从而结合估价方法的测算就可以评估出一个更加精准的价值。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　2、独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在委托方的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　3、如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　4、评估拖欠工程款的房地产在建工程的抵押价值时，该房地产的抵押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　5、在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产作为抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　6、对于评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　7、当被拆迁的房屋定性为违章建筑或超过批准期限的临时建筑，可以进行拆迁估价，只是评估价值要进行减价调整。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　8、某单位于2009年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为2.0;2010年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公;2011年5月9日报市规划局批准变更容积率为3.0;2011年9月1日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额，则估价时点应为2010年10月10日和2011年5月9日。(　)【2011年真题】

　　Y.对

　　N.错

　　9、现需评估某期货房地产的价值，在此估价中，估价对象状况为未来某时点的状态，则房地产市场情况应为未来某时点的状态。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　10、估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。但是房地产估价结果可能不是现时的估价时点的价值。

　　Y.对

　　N.错

　　11、在同一个市场上的类似房地产，价格相互牵制，相互接近。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　12、合法原则是最高最佳利用原则的必要条件。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　13、适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　14、均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　15、运用假设开发法评估房地产价值时，按谨慎原则要求，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。(　)

　　Y.对

　　N.错

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　　参考答案：

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：房地产估价工作的性质，决定了独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则。

　　2、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价是估价原则中的客观原则。

　　3、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：合法原则不是只有合法的房地产才能成为估价对象而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产。

　　4、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：合法原则主要是针对估价对象的。

　　5、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：依法判定的使用权利，应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据。

　　6、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：A估价时点还是原来的估价结果对应的时间(在过去);B估价时点在现在;而估价对象都是过去和现在价值差;C估价时点和估价对象都是现在;D补偿标准是现在给，房地产状况是未来的期房。

　　7、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：评估期房的价值时，估价时点为现在，估价对象为未来状况。

　　8、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：要以原估价时点时的状况为准，才能检验原估价结果是否合理。

　　9、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：

　　10、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：替代原则要求估价结果不得不合理偏离与估价对象相似的房地产在同等条件下的正常价格。

　　11、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：替代原则是针对估价结果而言的。

　　12、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：

　　13、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：重新装修价值=6500-800*1.1-0.5-500=5161

　　改变用途价值=8000-2160*1.1-0.5-500=5235

　　14、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：收益递减规律是对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。

　　15、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：

　　16、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途

　　17、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：这是最佳最高原则的体现。

　　18、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：在合法的前提下采用最高最佳原则估价。

　　19、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：以建筑物为例，现有建筑物应予以保留的条件是：(新房地产的价值-拆除现有建筑物的必要支出及应得利润-建造新建筑物的必要支出及应得利润)<现有房地产的价值。

　　20、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧。

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　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】：DE

　　【答案解析】：

　　2、

　　【正确答案】：ABD

　　【答案解析】：在估价操作层面，为了评估出公平合理的价值，估价师首先应本着以下假设进行估价：各方当事人均是利己并理性的，其次，估价师应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值，然后，估价师再以老师的身份来反复、精细地权衡评估价值。在此基础上自然就能够得出一个对各方当事人来说均为公平合理的评估价值。

　　3、

　　【正确答案】：AC

　　【答案解析】：根据我国《担保法》的有关规定。乡镇企业的土地使用权不得单独抵押

　　4、

　　【正确答案】：ABCD

　　【答案解析】：

　　5、

　　【正确答案】：ABC

　　【答案解析】：

　　6、

　　【正确答案】：AC

　　【答案解析】：均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。

　　7、

　　【正确答案】：ABCE

　　【答案解析】：四个方面：法律上是否允许;技术上是否可能;经济上是否可行;价值是否最大化。

　　8、

　　【正确答案】：ABCD

　　【答案解析】：最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的规模、最佳的集约度和最佳的档次。

　　9、

　　【正确答案】：ACE

　　【答案解析】：最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的规模、最佳的集约度和最佳的档次。

　　10、

　　【正确答案】：ACD

　　【答案解析】：B在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用较低的，而不是居中的收益估计值进行估价;E不应低估后续开发的必要支出及应得利润。

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　　三、判断题

　　1、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：房地产估价原则可以使不同的房产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，从而结合估价方法的测算就可以评估出一个更加精准的价值。

　　2、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：独立、客观、公正原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值。

　　3、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：如果城市规划规定了某宗土地的用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等，则对该土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。

　　4、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：

　　5、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨的建设用地使用权变为出让的建设用地使用权应缴纳的出让金等费用。

　　6、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。

　　7、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：如果被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，就不应予以估价，或者评估价值应为零。

　　8、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：估价时点只有一个。补地价，是按照新规划对应的时间作为估计时点，新规划对应的时间为2011年5月9日。但是估价对象的状况要回溯2009年12月1日时房地产状况。

　　9、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：

　　10、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：

　　11、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是它们的价格相互接近。

　　12、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：

　　13、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。

　　14、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：均衡原理是以估价对象内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。均衡原理可以帮助确定最佳集约度和规模。

　　15、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：运用假设开发法评估房地产价值时，按谨慎原则要求，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。

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