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第四章 房地产价格影响因素
一、单项选择题
1、下列关于房地产价格影响因素的表述中，不正确的有( )。
A.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨;相反，则导致房地产价格下降
B.在实际估价中应尽量先采用定性分析，判断房地产价格的影响因素
C.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的
D.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关
2、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是( )【2011年真题】
A.朝向
B.楼层
C.方位
D.交通条件
3、影响某套住房价格的实物因素不包括( )【2011年真题】
A.装修
B.户型
C.层高
D.楼层
4、下列属于房地产影响因素中的自身因素的是( )。
A.完备程度
B.基础设施
C.实物因素
D.环境状况
5、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是( )。
A.空间直线距离
B.交通路线距离
C.交通时间距离
D.经济距离
6、影响房地产价格的环境因素不包括( )。(2005年试题)
A.大气环境
B.声觉环境
C.卫生环境
D.治安环境
7、当人口数量增加时，对房地产的需求就会( )，房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时，对房地产的需求就会( )，房地产价格也就会下落。
A.增加，增加
B.减少，减少
C.减少，增加
D.增加，减少
8、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是( )。
A.上涨
B.下跌
C.保持相对稳定
D.先涨后跌
9、一般地说，增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格( );相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格( )。
A.下降，下降
B.下降，上升
C.上升，下降
D.上升，上升
10、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是( )。
A.降低房地产开发贷款利率
B.增加土地有效供给
C.降低契税
D.提高购房贷款利率
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11、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是( )。
A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨
B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨
C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降
D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降
12、影响房地产价格的经济因素，不包括( )。
A.人口状况
B.居民收入水平
C.物价
D.利率
13、理论上，利率上升，房地产价格( )。
A.上升
B.下降
C.不变
D.不相关
14、在不考虑其他因素的前提下，人民币汇率上升的预期将会导致中国房地产价格( )。
A.上升
B.下降
C.不变
D.不相关
15、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于( )。(2005年试题)
A.社会因素
B.环境因素
C.人口因素
D.行政因素
16、在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于( )。(2005年试题)
A.社会因素
B.环境因素
C.人口因素
D.行政因素
17、下列影响房地产价格的因素中.不属于国际因素的是( )。
A.世界经济状况
B.政治安定状况
C.政治对立状况
D.军事冲突状况
E.城市化状况
18、影响房地产价格的心理因素不包括( )。
A.投机心理
B.讲究风水
C.吉祥数字
D.时尚风气
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二、多项选择题
1、下列房地产影响因素中属于个别因素的是( )。
A.基础设施
B.区位
C.土地形状
D.规模
E.建筑结构
2、对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为( )三个层次。
A.一般因素
B.国际因素
C.经济因素
D.区域因素
E.个别因素
3、对房地产区位因素进行分解，不包括( )方面。
A.交通
B.地势
C.环境景观
D.面积
E.外部配套设施
4、影响房地产价格的环境景观因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素，主要有( )等。
A.大气环境
B.治安环境
C.声觉环境
D.水文环境
E.卫生环境
5、土地实物因素包括( )。
A.面积
B.形状
C.地形
D.土壤
E.位置
6、影响房地产价值的权益因素包括( )。(2008年真题)
A.房地产权利设立和行使的限制
B.房地产区位的限制
C.房地产使用管制
D.房地产通风采光的限制
E.房地产相邻关系的限制
7、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有( )。
A.交通便捷程度
B.朝向、楼层
C.周围环境和景观
D.建筑规模
E.外部配套设施
8、判定工业房地产区位优劣的主要因素有( )。【2011年真题】
A.临街状况
B.是否便于动力取得
C.是否便于废料处理
D.是否接近大自然
E.是否便于产品和原料运输
9、根据人口增长的绝对数量，人口增长有( )几种情况。
A.人口正增长
B.人口累计增长
C.人口净增长
D.人口零增长
E.人口负增长
10、影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策，包括( )等。
A.严格控制或适度放松房地产开发、购房贷款
B.上调或下调金融机构存款基准利率
C.提高或降低最低购房首付款比例
D.提高或降低最高房地产抵押贷款成数
E.延长或缩短最长购房贷款期限
11、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有( )。
A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升
B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大
C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升
D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大
E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大
12、影响房地产价格的社会因素，不包括( )。
A.政治安定状况
B.社会治安状况
C.城市化
D.居民收入
E.环境
13、下列影响房地产价格的因素中，属于经济因素的是( )。
A.房地产投机
B.物价变动
C.经济发展状况
D.居民收入水平
E.政府规制
14、影响房地产价格的社会因素，主要有( )。
A.政治安定状况
B.社会治安程度
C.房地产投资
D.房地产投机
E.城市化
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三、判断题
1、某一地带有铁路，则铁路一定是增值因素。 ( )
Y.对
N.错
2、一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。( )
Y.对
N.错
3、在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅大。 ( )
Y.对
N.错
4、交通时间距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况、交通管制等的影响。这种距离虽然不远，但可及性、便捷性可能并不好。 ( )
Y.对
N.错
5、一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，在任何情况下单位价格都较低。
Y.对
N.错
6、如果地方市场仅能接受小型建筑型态，较大面积土地的单位价格会高于较小面积土地的单位价格。 ( )
Y.对
N.错
7、供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。 ( )
Y.对
N.错
8、在城市规划中，地下建筑面积通常是不计入容积率的。 ( )
Y.对
N.错
9、某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。 ( )
Y.对
N.错
10、税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。( )【2011年真题】
Y.对
N.错
11、低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。( )(2005年试题)
Y.对
N.错
12、对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。( )
Y.对
N.错
13、限价商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高，商品住房的价格一般会下降。( )
Y.对
N.错
14、高收入者收入的增加比中低收入者收入的增长更能增加房地产的消费需求。( )
Y.对
N.错
15、中国目前的统计口径中，房地产价格变动没有纳入居民消费价格指数。( )
Y.对
N.错
16、一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。( )
Y.对
N.错
17、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于行政因素。 ( )
Y.对
N.错
18、将较落后地区管辖的某个地方划归相对较发达地区管辖，通常会导致这个地方房地产价格上涨。( )
Y.对
N.错
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参考答案：
一、单项选择题
1、
【正确答案】：B
【答案解析】：许多因素对房地产价格的影响难以用数学公式或数学模型来量化。
2、
【正确答案】：D
【答案解析】：参见教材P133。
3、
【正确答案】：D
【答案解析】：D是区位因素
4、
【正确答案】：C
【答案解析】：房地产自身因素包括：房地产实物因素、房地产权益因素、房地产区位因素。
5、
【正确答案】：A
【答案解析】：空间直线距离，受交通条件限制，有时是无意义的。
6、
【正确答案】：D
【答案解析】：影响房地产价格的环境因素包括：大气环境、声觉环境、卫生环境、视觉环境、水文环境。
7、
【正确答案】：D
【答案解析】：在某一地区，当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨;反之，房地产价格会下降。
8、
【正确答案】：A
【答案解析】：随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。
9、
【正确答案】：C
【答案解析】：增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格上涨;相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格下降。
10、
【正确答案】：C
【答案解析】：A降低贷款利率，将降低开发成本，可以导致价格下降B增加有效供给，结果是价格的下降，这是供给规律作用的结果;D提高购房者贷款利率，将导致需求减少，也是导致价格下跌。降低契税，使购房者成本减低，需求增加，价格上升，还有一种解释，契税降低，使得投机成本降低，刺激投资导致价格上升。
11、
【正确答案】：A
【答案解析】：A在卖方市场下，增加卖方的税收，卖方会转嫁给买方，通常会导致房地产价格上涨;
B增加房地产持有环节的税收，增加持有成本，可以抑制投资和投机，通常会导致房地产价格下跌;C在买方市场下，增加卖方的税收，卖方无法转嫁，但是通常不会对房地产价格造成影响;
D严格控制房地产开发贷款，对房地产价格的影响有双重性，因为开发商资金链条紧张，可能甩卖房地产，这样就会导致价格下跌，而如果开发商采用其他高融资成本的融资，则因为成本上升，房地产价格会上升。
12、
【正确答案】：A
【答案解析】：影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等
13、
【正确答案】：B
【答案解析】：利率上升，房地产价格会下降。
14、
【正确答案】：A
【答案解析】：当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨。
15、
【正确答案】：A
【答案解析】：影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化
16、
【正确答案】：A
【答案解析】：影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化
17、
【正确答案】：BE
【答案解析】：影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况等
18、
【正确答案】：A
【答案解析】：A属于社会因素。
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二、多项选择题
1、
【正确答案】：BCDE
【答案解析】：个别因素如该房地产的区位、用途、规模、土地形状、地形、地势、建筑结构、建筑物新旧程度等。
2、
【正确答案】：ADE
【答案解析】：对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。
3、
【正确答案】：BD
【答案解析】：房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等方面。
4、
【正确答案】：ACDE
【答案解析】：影响房地产价格的周围环境和景观因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。
5、
【正确答案】：ABCD
【答案解析】：土地实物因素包括：土地面积;土地形状;地形、地势;地基(工程地质);土壤;土地开发程度。
6、
【正确答案】：ACDE
【答案解析】：房地产权益因素包括：房地产权利及其行使的限制;房地产使用管制;相邻关系的限制。
7、
【正确答案】：ABCE
【答案解析】：建筑规模属于实物因素
8、
【正确答案】：BCE
【答案解析】：A是商业房地产的区位要求;D是住宅房地产的要求。
9、
【正确答案】：CDE
【答案解析】：根据人口增长的绝对数量，人口增长有人口净增长、人口零增长和人口负增长三种情况
10、
【正确答案】：ACDE
【答案解析】：房地产信贷政策包括增加或缩小房地产信贷规模，放松或收紧房地产贷款，调整房地产信贷投向，提高或降低购房最低首付款比例，上调或下调贷款利率，提高或降低房地产抵押贷款成数上限，延长或缩短购房最长贷款期限等。
11、
【正确答案】：ABCD
【答案解析】：居民收入是房地产价格的重要影响因素，收入房价比常用于评价购房能力，判断房价是否过高，有无泡沫。
12、
【正确答案】：DE
【答案解析】：影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。
13、
【正确答案】：BCD
【答案解析】：房地产投机属于社会因素。
14、
【正确答案】：ABDE
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三、判断题
1、
【正确答案】：N
【答案解析】：某一地带有铁路，该地带如果是居住区，因为会觉得吵，则铁路可能是贬值因素。
2、
【正确答案】：Y
【答案解析】：商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%。
3、
【正确答案】：Y
【答案解析】：在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅大。
4、
【正确答案】：N
【答案解析】：这是交通路线距离的概念。
5、
【正确答案】：N
【答案解析】：一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，单位价格都较低。但也会有例外，比如如果相邻土地的使用者急于买这块地，可能会使这块小地的价格很高。
6、
【正确答案】：N
【答案解析】：如果地方市场仅能接受小型建筑型态，较大面积土地的单位价格会低于较小面积土地的单位价格
7、
【正确答案】：Y
【答案解析】：供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值
8、
【正确答案】：Y
【答案解析】：在城市规划中，地下建筑面积通常不计容积率。
9、
【正确答案】：N
【答案解析】：机械增长率是指在一定时期内迁入和迁出因素导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。
10、
【正确答案】：Y
【答案解析】：减少房地产开发环节的税收，降低开发商成本，在买方市场条件下，开发商为促进成交，会更乐于降价促销，导致价格下降。
11、
【正确答案】：Y
【答案解析】：低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。同理，高价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。
12、
【正确答案】：Y
【答案解析】：对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。
13、
【正确答案】：Y
【答案解析】：限价商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高，商品住房的价格一般会下降。
14、
【正确答案】：N
【答案解析】：
15、
【正确答案】：Y
【答案解析】：中国目前统计口径中，房地产价格变动没有纳入居民消费价格指数和生产资料价格指数核算，房地产是被列入固定资产投资。
16、
【正确答案】：N
【答案解析】：GDP增长带动房地产的需求，引起价格上涨。
17、
【正确答案】：N
【答案解析】：“城市化”属于社会因素。参见教材P146。
【该题针对“社会因素”知识点进行考核】
【答疑编号10219110】
18、
【正确答案】：Y
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