2014年房地产估价师《经营与管理》考点:房地产信托投资有风险慎重控制

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　　房地产信托投资有风险慎重控制

　　随着房地产信托的蓬勃发展，其风险控制的必要性也日益凸显。房地产信托除了面临信托行业本身的风险，还有房地产行业的特有风险，其风险控制措施也有别于其他信托产品。

　　房地产项目风险

　　目前，信托参与房地产业主要有两种形式，进行房地产项目的开发建设和投资成熟物业。房地产开发需要经历立项、建设、竣工验收和销售、管理等诸多环节，因此其风险形式也多种多样，风险控制手段复杂，具有较高的专业化要求。现在的房地产信托产品大多投资于房地产开发领域，有的信托公司并不具有房地产专业管理的经验和能力，突出了房地产项目风险和风险控制的矛盾。

　　通常，信托公司通过控制抵押率、向项目公司派驻管理人员等控制项目风险。但这些风险控制措施都具有一定的局限性。房屋抵押权的实现取决于房产项目的顺利完成，如果因建设资金不足形成烂尾工程，或者因建设质量不合格、配套设施达不到建设要求，不能通过竣工验收，抵押权也无法实现。向项目公司派驻的管理人员必须具备一定房地产管理经验，但信托公司往往缺乏房地产评估、建设、管理等方面的专业人才，从而也限制了这些风险控制措施的作用。

　　即使是投资于成熟物业的房地产信托，也需要专业的房地产投资分析和投资管理人员。因为，把握房地产市场的变化和走势，必须系统考虑国家宏观调控政策、利率调整、消费文化等因素。而相关行业的发展情况、土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化，也可能导致房地产市场价格产生较大的波动。

　　在现阶段，针对大多数信托公司房地产专业投资分析和管理能力不足的情况，风险控制的一个基本思路就是引入“外脑”，通过专业的房地产经营管理机构和中介机构提供专业化管理、咨询服务，借助专业机构的判断和管理，预见并有效控制房地产项目风险。这种结构设计与房地产信托基金类似，已经是一种行之有效的实践。在法律层面，《信托法》规定，受托人可以委托他人处理信托事务，这为房地产信托引入专业管理机构提供了法律基础。房地产信托将部分信托事务委托专业机构处理，以契约形式明确专业机构的权利、义务和承担的责任，既可以加强房地产信托的专业管理能力，各专业机构又分担了其责任范围内的风险，同时，各专业机构也以自身信誉为信托计划提供了无形担保，具有信用增级的作用。